Сервитутно плащане, по въпроса за установяване на съразмерността, Статия в сп. "Млад учен"
Заглавие: Държава и право
Библиографско описание:
Текст на анотация: Установяването на сервитут изглежда е ежедневна реалност, за съжаление, в момента институцията на сервитута не се развива и една от причините е нерешеният проблем с плащането за сервитут. Статията анализира законодателството в областта на установяването на пропорционална такса, като показва спешната необходимост от цялостно решаване на проблема с определянето на таксата за сервитут на законодателно ниво.
Ключови думи:сервитут, сервитутна такса, пропорционална сервитутна такса
Съгласно чл.432, ал.1 от Гражданския кодекс на България [1] съществените условия по предмета на договора включват тези, които са посочени в закона като съществени или необходими за договор от този вид. По този начин, когато възникнат сервитутни отношения, обичайно е предметът на договора да се включва сред съществените условия на договора за сервитут, знаците трябва да бъдат ясно описани, което позволява индивидуализиране на обекта, по отношение на който е установен сервитутът. Други съществени условия за договорите, например доставки, като срок на валидност и плащане, не са посочени като съществени във връзка с учредяването на сервитут, в нормите на членове 274–277 от Гражданския кодекс на България [1].
Съгласно ал.5 на чл.274 от Гражданския кодекс на България [1] изграждането на възмезден сервитут не сочи, че уреждането на цената е предпоставка, тъй като собственикът на обременения имот има депозитивната възможност да иска съразмерно плащане. В този случай няма позоваване на задължителното задължение на сервитуара да заплати за извършеното използване, освен ако не е другопредвидени от закона. Таксата за ползване на сервитут е допълнително условие към договора и се начислява по преценка на сервитута. Подобно правило е предвидено в параграф 6 на член 23 от Кодекса за земята [2] България относно учредяването на частен сервитут.
Също така, в Кодекса на земята, параграф 7 на член 23 [2] предвижда възможност за изискване на пропорционална такса, при условие че установяването на сервитут води до значителни затруднения при използването на земята.
Въпреки това нито Гражданският кодекс, нито Кодексът за земята дават определение или уточнение на „пропорционалност на плащането“. Струва си да се обърнем към други правни актове, например през 2009 г. Министерството на икономическото развитие на България изготви писмо, в което се посочва, че пропорционалността на плащането „за използване на поземлен имот (ако има такъв) е неговото съответствие с неудобствата и ограниченията, изпитвани от собственика на поземления парцел във връзка с използването на неговия парцел от собственика на сервитута“ [3]. И това писмо се отнася до правилата, предвидени във Федералния закон № -135-ФЗ [4] „За оценителската дейност в България”. Оценката на парцел като недвижим имот обаче е много скъп бизнес. Като начало е необходимо да се определи пазарната му стойност въз основа на ресурсните параметри на обекта, местоположението и състоянието на пазара на земя към момента на покупката.
Има класически методи за подход към оценката на земята, помислете за тези, които могат да се използват във връзка със сервитута [5]:
1. Скъпо - т.е. бъдещият инвеститор няма да плати по-висока цена за поземлен обект, отколкото за подобен парцел (не се взема предвид възможността за използване на дял от поземлен имот с тежести).
2. Сравнителен -наличните на пазара аналози се вземат като основа, като се вземат предвид тежестите, при равни други условия. Трудности - неправилно проектиране на площи с тежести; разпределяне на сервитутния дял, който се отнася към оценявания поземлен имот.
3. Доходоносен - тоест съотношението между бъдещите приходи от земята и разходите от нея.
За оценка на поземлен имот с тежести е най-препоръчително да се използват последните два подхода, въпреки че си струва да се отбележи, че при третия подход също има трудности при изолирането на частта, която ще или няма да генерира доход. С други думи, въпросът за определяне на пропорционалността на таксата за сервитут, когато се използва писмото на Министерството на икономическото развитие, с препоръката му да се прилага към 135-FZ „За оценителските дейности в България“, се сблъсква с редица трудности при оценката на целия поземлен имот с тежест: недостатъчното развитие на институцията на сервитутите; трудност при оценка на пазарната стойност на поземлени имоти с тежести; трудност при разпределяне на дял от сервитута.
Следователно въпросът за пропорционалността на таксата за сервитут не може да бъде напълно разрешен чрез използването на 135-FZ. През 2004 г. бяха разработени Временни методически препоръки за оценка на пропорционалното плащане за сервитут [6]; при установяване на плащане за сервитут съдилищата взеха предвид препоръките и се позоваха на тях [7], като по този начин ги признаха за задължителни. И в някои случаи методическите препоръки действаха като основно ръководство при установяване на цената на сервитута, като пример трябва да се посочи случаят, който в крайна сметка доведе до премахването на методическите препоръки.
По този начин въпросът за съразмерното заплащане на сервитута сега стои много по-остро. За Калининградска област сервитутът не се използва като активенуреждане на въпроси, свързани с поземлени и правоотношения, няма съдебна практика по сервитутите през 2014 и 2015г. В гражданското право като цяло институтът на сервитута не се насърчава да се развива поради ограничения брой членове и нерешените основни въпроси, един от които е заплащането за сервитут. В крайна сметка ограничаването на частната собственост или нейното обременяване не може да бъде безплатно, тъй като това противоречи на самите основи на частната собственост.