Спорове за покупната цена на поземлен имот
Определянето на покупната цена на поземлен имот в много случаи е спорна позиция, противоречията по която се разрешават, като правило, в съда.
Както показва практиката, споровете за цената в повечето случаи са свързани с разрешаването на следните проблеми:
- Далипреференциални ставки за закупуване на поземлен имот, установен за закупуване на поземлени имоти, върху които се намират сгради, конструкции, съоръжения, които са преминали през приватизация, в случаите, когато впоследствие приватизираните обекти са препродадени на трети страни?
- каква кадастрална стойност на парцела (ако е променена) се взема предвид приопределяне на цената на изкупуване : цената, която е била в сила към момента на кандидатстване за изкупуване, или цената, която е била в сила към момента на сключване на договора (включително в съда).
- Как трябва да постъпи лицето, което е заявило откупа при несъгласие с цената на откупа?
По този начин въпросът за разпределениетопреференциални ставки за обратно изкупуване на земя, върху която има недвижими имоти, които са преминали през приватизация и впоследствие отчуждени на трети лица, се решава в полза на собствениците на тези недвижими имоти.
Тоест, когато разглеждат дело, съдилищата като правило заемат позицията, чепреференциалният процент на изкупуване (20% от кадастралната стойност за Москва и Санкт Петербург).въз основа на други сделки, при условие че първоначално (от основния собственик) правото на собственост върху недвижими имоти е придобито по реда на приватизацията.
Въпросът за момента на определяне на кадастралната стойност на поземления имот, използван за изчисляване на покупната цена, се решава в съдилищата, както следва.
Ако сключването на договора се извърши в рамките на сроковете, определени от закона (т.е. упълномощеният орган не предприема действия за забавяне на процедурата за закупуване на парцел), в съответствие с чл. 422 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при изчисляване на цената на парцел се прилага неговата кадастрална стойност, която е валидна към момента на изпращане на проекта на договор за продажба на парцел на заявителя.
Ако има отклонение от сключване на договор за продажба или неоснователен отказ за подписване на договора, тогава кадастралната стойност на поземления имот, която е установена към момента, когато упълномощеният орган е трябвало да вземе решение за покупката, подлежи на прилагане. В съответствие с параграф 6 на чл. 36 КТ България такова решение трябва да бъде взето в едномесечен срок от датата на подаване на заявлението до упълномощения орган. Следователно в разглеждания случай на прилагане подлежи кадастралната стойност на обекта, която е била в сила към момента на изтичане на определения срок.
В случай на спорове относно цената на парцел, този въпрос може да бъде решен в съда, както следва.
Както знаете, покупната цена на парцел се определя в съответствие с Кодекса на земята на Руската федерация, т.е. тя е регулирана.
В съответствие с чл. 422 от Гражданския кодекс на България договорът трябва да е съобразен със закона. Следователно, ако упълномощеният орган е предложил цена за закупуване на поземлен имот, която не отговаря на закона, предложеният проект на договор за покупко-продажба епренебрежимо малко по отношение на ценообразуването.
След това е възможно да се обърнете към съда с иск за признаване на договора за продажба за невалиден по отношение на определянето на цената на парцела и задължението на упълномощения орган да върне сумата на надплащането.
В съответствие с член 36 от Кодекса за земята на България сключването на договор за продажба на поземлен имот със собствениците на сгради, конструкции и конструкции, разположени върху него, е задължително за упълномощения орган.
Редът за сключване на договор, когато сключването му е задължително за една от страните, е уреден в чл. 445 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Съгласно ал.2 на чл. 445 от Гражданския кодекс на България, в случаите, когато сключването на споразумение е задължително за лицето, изпращащо проекта на споразумение (в този случай за упълномощения орган, който взема решение за изкупуване), лицето, с което е сключено споразумението (т.е. лицето, което е обявило закупуването на парцела), има право да изпрати протокол за разногласия към проекта на договор, включително по отношение на определяне на цената на парцела.
Упълномощеният орган е длъжен в срок от 30 (тридесет) дни да разгледа протокола за разногласия, изпратен от лицето, което купува земята. В случай на отказ за подписване на протокола за разногласия или избягване на неговото разглеждане, спорът за цената на парцела се предава за разрешаване в съда.
Тоест в този случай самият договор за продажба на парцела ще се счита за подписан, но цената на изкупуване ще бъде определена в съда въз основа на подходящо решение.
Организацията се обърна към Департамента по поземлени ресурси на Москва с молба за закупуване на парцел. След четири месеца от датата на заявлението Организацията изпрати писмо до отдела с прикачен проект на договор за покупко-продажба и месец по-късно заведе дело в съда запринуда за сключване на договор.
Отделът, възразявайки в съда срещу удовлетворяването на иска, се позовава на неоснователността на изчисляването на цената на земята. От момента на подаване на заявление в отдела и до момента на подаване на заявление в съда кадастралната стойност на обекта е променяна два пъти и е завишена с повече от 30%. Департаментът настоя да се приложи цената, която е в сила към момента на решението.
Московският арбитражен съд удовлетвори изцяло изискванията на Организацията. Решението на съда по отношение на определянето на изкупната цена е мотивирано с факта, че тъй като е налице незаконосъобразно бездействие от страна на отдела, изкупната цена следва да се определи въз основа на кадастралната стойност към момента, когато отделът е трябвало да вземе решение за изкупуването и да изпрати съответния проектодоговор.