Статия Жилищен мениджмънт
Въпроси относно UTII
Въпроси относно данъците
Въпроси относно ДДС
Въпроси относно USN
Въпроси относно данъците
Въпроси относно ДДС
Въпроси относно USN
Публикации от счетоводни издания 2006г
Въпроси от счетоводители - Отговори от финансови специалисти 2006 г
Публикации от счетоводни издания
Публикации по темата за таксите за UTII
Публикации за такси
Публикации на тема данъци
Публикации по ДДС
Публикации в USN
Въпроси на счетоводители - Отговори на специалисти
Въпроси относно UTII
Въпроси относно таксите
Въпроси относно данъците
Въпроси относно ДДС
Въпроси относно USN
Статия: Жилищно управление. Има опции („Счетоводно приложение към вестник „Икономика и живот“, 2006 г., N 8)
"Счетоводно приложение към вестник "Икономика и живот", 2006 г., N 8
УПРАВЛЕНИЕ НА ЖИЛИЩНИ ПОМЕЩЕНИЯ. ИМА ВАРИАНТИ
Какво ново предлага LCD RF?
1. При пряко управление самите собственици на помещенията сключват договори за комунални услуги и съответно жилищни услуги, независимо плащат за тези услуги в съответствие с тези договори.
2. Асоциацията на собствениците на жилища предвижда създаването на юридическо лице и съответно отношенията с доставчиците на комунални и жилищни услуги се изграждат въз основа на споразумения между юридически лица, в които HOA действа от името на всички собственици на жилища и упражнява правомощията си чрез избран съвет. HOA изчислява сметки за комунални услуги и плащания за жилищни услуги, събира пари и се разплаща с доставчиците на услуги.
3. Мениджърдружеството предвижда създаването на първо място на частна търговска организация, която упражнява правомощията си въз основа на договор за управление на жилищна сграда.
Нека разгледаме тази опция по-подробно. Съгласно такова споразумение едната страна (управителна организация), по указание на другата страна (собственици на помещения в жилищна сграда, управителни органи на сдружение на собствениците на жилища или управителни органи на жилищна кооперация или управителни органи на друга специализирана потребителска кооперация), в рамките на договорен срок, се задължава срещу заплащане:
- предоставя услуги и извършва работа по правилната поддръжка и ремонт на общата собственост в такава къща;
- предоставяне на комунални услуги на собствениците на помещения в такава къща и на лицата, които използват помещения в тази къща;
- извършва други дейности, насочени към постигане на целите на управление на жилищна сграда.
По този начин управляващите дружества в жилищните и комуналните услуги са напълно ново явление. Преди това жилищните и комуналните услуги се предоставяха предимно от общински унитарни предприятия. Функциите за начисляване на плащания и събиране на пари от населението и прехвърлянето им към организациите за жилищно-комунални услуги се изпълняваха от дирекциите на един клиент (DEZ) или отделните услуги за клиенти (SES), които също бяха основно общински унитарни предприятия. Чрез DEZs (или SEZs) организациите за жилищно-комунални услуги също бяха финансирани за размера на ползите, субсидиите и загубите, получени от организациите за жилищно-комунални услуги от използването на регулирани цени. По-късно от състава на множество ДЕЗ и др. се откроиха организации, наречени „Единен сетълмент център“ (ЕРЦ) или „Единен сетълмент и касов център“ (ЕРЦК), които вече не винаги са общински унитарни предприятия и които са концентрирали в ръцете си бази данни закъм населението и функциите по таксуване на плащания към населението, събиране на пари. Сега ще се появят частни управляващи дружества, които трябва да изграждат по нов начин договорните отношения с населението, енергийните доставчици и СРС.
Счетоводство в асоциация на собствениците на жилища (HOA)
1. Жилищната сграда не е самостоятелен обект на жилищни права, което произтича от разпоредбите на Гражданския кодекс на България и Жилищния кодекс на Руската федерация.
От това можем да направим важно заключение: нито HOA, нито управляващото дружество трябва да поставят жилищната сграда като цяло в своя баланс, тъй като жилищна сграда не може да принадлежи нито на HOA, нито на управляващото дружество. Това е споделен имот. Съответно нито HOA, нито управляващото дружество са платци на данък върху собствеността и поземлен данък върху имот, наречен "жилищна сграда".
2. Каква е дейността на HOA в рамките на основната му законова (непредприемаческа) дейност? Услуга ли е тази дейност за данъчни цели и може ли уставната дейност на ЮЛНЦ (или част от нея) да се третира като услуга?
Разбира се, това е труден въпрос. Рамката на уставната дейност на HOA е определена в чл. 135 от Жилищния кодекс на Руската федерация, който формулира целта за създаване на партньорство: Сдруженията на собствениците на жилища се създават за управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигуряване на експлоатацията на този комплекс, както и осигуряване на притежаването, използването и разпореждането с обща собственост в жилищна сграда в рамките, установени от закона.
Имайте предвид! Предоставянето на услуги е вид предприемаческа дейност (клауза 1, член 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация), тоест независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към систематично получаване на печалба от използването на имущество, продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услугилица. На първо място това е търговска дейност.
Като част от уставните дейности на HOA няма признаци на предприемаческа дейност, тъй като целта на създаването на HOA не е да се реализира печалба и да се разпределя между участниците, а да се извършват уставни дейности (клауза 1, член 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Уставната дейност на организация с нестопанска цел не може да включва продажба на стоки (работа, услуги), тъй като това би означавало появата на приходи и печалба, което противоречи на самата дефиниция на организация с нестопанска цел. Въпреки че Гражданският кодекс на България признава, че организациите с нестопанска цел могат да извършват предприемаческа дейност, но само ако тя служи за постигане на целите, за които са създадени. Тогава HOA трябва да осигури отделно счетоводство на доходите и доходите от стопанска дейност подлежат на данъчно облагане по общоустановения начин.
По този начин в рамките на законовите си дейности HOA не предоставят услуги, а изпълняват законови задължения, които са с нетърговски характер. Независимо управление на обща собственост в жилищна сграда, осигуряване на нейната експлоатация и разпореждане в границите, установени от Жилищния кодекс на Руската федерация - всичко това е включено в уставните дейности на партньорството, които не могат да се тълкуват като услуги, независимо от това как се извършва тази дейност - от самата HOA или с участието на трета организация.
Комуналните плащания, които се разбират като плащания за комунални услуги и други услуги, предоставени на собствениците на помещения от обслужващи организации (доставчици на енергийни носители, водоснабдяване и др.), Също не са доход на HOA.
Следователно счетоводните записи за сетълменти с доставчици на комунални услуги трябва да изглеждат така:
д-р в. 76 „Дълг на гражданите за жилищни и комунални услугиуслуги" Комплект сметки 60 "Доставчици на комунални услуги" (с ДДС) - фактура, представена от доставчика на комунални услуги
д-р в. 60 "Доставчици на обществени услуги" К-т ск. 51 - платена фактура на доставчика
д-р в. 50, 51 Комплект sc. 76 "Дълг на граждани за жилищни и комунални услуги" - плащане, получено от граждани.
Що се отнася до облагането на тези средства, ситуацията е доста конфузна. Тъй като текстът на КТ България не съвпада напълно с текста на Данъчния кодекс на Руската федерация, обикновено възниква спор дали задължителните плащания, встъпителните и други такси на членовете на HOA, посочени в параграф 2 на чл. 151 ZhK RF.
Какво може да се припише на членски внос в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация? При сравняване на формулите на JK Bulgaria и NC Bulgaria може да възникнат различни мнения. По смисъла на Данъчния кодекс на България това са „други вноски на членовете на дружеството“ или „задължителни плащания“ по смисъла на КТ на РФ. Може само да се гадае какво е имал предвид законодателят. Изглежда нелогично да се приравняват „други вноски“ с членски внос, тъй като думата „други“ обикновено се използва за означаване на еднократни, случайни явления. Във връзка с HOA „други вноски“ могат да бъдат например допълнителни вноски за непредвидени разходи и т.н.
Трябва също така да се отбележи, че понятието „дейности за собствени нужди“ е неприложимо към уставните дейности на HOA (както и към уставните дейности на всяка организация с нестопанска цел), тъй като:
- законовата дейност на HOA не е услуга и не е предмет на ал. 2 т. 1 чл. 146 от Данъчния кодекс на България (уставната дейност на ЮЛНЦ не се облага с ДДС).
Така че, въз основа на гореизложеното, да се разглежда част от законовите дейности на HOA като услуга (към която се стремят данъчните власти) означавапризнаването на тази дейност като обект на ДДС и данък върху доходите е незаконно, което противоречи на разпоредбите на Гражданския кодекс на България и КТ на РФ.
д-р в. 76 "Задължения на граждани за жилищно-комунални услуги" Kt c. 86 подсметка "Средства на HOA" - дългът за съответния месец е начислен
д-р в. 20 (26) Комплект сметки 10, 60, 69, 70, 71 и т.н. - направени разходи за заплати, заплати, общи бизнес разходи и разходи за организиране на работата на къщата (включително суми на ДДС)
д-р в. 86 Набор от сметки 20 (26) - отразява се използването на целеви средства.
Надвнасянето на задължителни вноски, формирани по сметка 86, както и надвнасянето на установените вноски не могат да формират печалба. Освен това тези суми не са авансово плащане, получено за сметка на продажба на услуги. Те са задължения, които в бъдеще трябва да се използват за цели, съответстващи на дейностите на HOA.
д-р в. 76 подсметка "Бюджетен дълг по обезщетения" К-т ск. 86 подсметка "Средства на HOA".
Субсидията е държавна помощ за гражданите при заплащане на жилищни и комунални услуги. В същото време изчисляването на сумите за плащане на жилищни и комунални услуги на гражданите се извършва изцяло.
При отпускане на субсидия на гражданин през 2005 г. трябва да се направи следният запис:
д-р в. 76 подсметка "Бюджетен дълг по субсидии" К-т ск. 76 подсметка „Задлъжнялост на гражданите за жилищни и комунални услуги“.
При получаване на финансиране от бюджета за размера на помощите и субсидиите, съгласно сметкоплана, трябва да се направят счетоводни записи:
д-р в. 51 Комплект sc. 86
д-р в. 86 Набор от сметки 76 подсметка "Бюджетен дълг за обезщетения" или Dt c. 51 Комплект sc. 86
д-р в. 86 Набор от сметки 76 подсметка „Бюджетен дълг засубсидии“.
Сметка на управляващо дружество
Основните характеристики на счетоводството в управляващото дружество (MC) са следните: MC купува жилищни и комунални услуги от съответните доставчици и ги препродава на обществеността.
Счетоводните записи изглеждат така:
д-р в. 20 Набор от сметки 60 и същевременно Д-т сч. 19 Комплект sc. 60 - получени фактури от доставчици на жилищни и комунални услуги
д-р в. 26 Комплект sc. 60 и същевременно Д-т сч. 19 Комплект sc. 60 - фактури, получени от SRC за услуги по начисляване и събиране на пари от населението, други общостопански разходи
д-р в. 76 "ERTS" Комплект sc. 90-1 - отразява начисляването на жилищни и комунални услуги на гражданите за текущия месец според удостоверението на SRC.
Трябва да се отбележи, че именно в SRC се съхраняват аналитични записи за всеки платец (начисляване и плащане), но само обобщени данни за получените начисления и плащания обикновено се предават на организациите за жилищно-комунални услуги (съответно Наказателния кодекс), така че се оказва, че Наказателният кодекс ще отразява в счетоводството си консолидирания дълг на гражданите за жилищни и комунални услуги, който трябва да бъде събран от гражданите на SRC.
д-р в. 50, 51 Комплект sc. 76 „Дълг към доставчици на жилищни и комунални услуги“.
След това URC извършва превод към доставчиците на жилищни и комунални услуги, минус тяхното възнаграждение:
д-р в. 76 „Задължение към доставчици на жилищни и комунални услуги“ К-т ск. 51.
По този начин един от основните моменти в организацията на работата на Наказателния кодекс е установяването на договорни отношения с населението и с ERC. Договорните отношения с ERC могат да се оформят и чрез агентско споразумение. Например SRC предоставя услуги за изчисляване на таксите за жилищни и комунални услуги и посочва текущата сметка на управляващото дружество в разписките. В края на всеки месецпрехвърля данни за начисляване към MC и съответно самият MC поддържа аналитични записи за всеки платец (както начисляване, така и плащане).
След това счетоводното вписване в Наказателния кодекс ще бъде направено за всеки платец:
д-р в. 76 Комплект sc. 90-1 - отразява дълга на гражданите
д-р в. 90-3 Комплект sc. 68 "ДДС" - начислен ДДС
д-р в. 90-2 Комплект sc. 20, 26 - отписани разходи
д-р в. 90-9 Комплект sc. 99 (или Дт сметка 99 Кт сметка 90-9) - определя се финансовият резултат.
D-t sc. 76 "Бюджетен дълг за обезщетения" К-т ск. 90-1
д-р в. 90-3 Комплект sc. 68 "ЗДДС".
Възможно е Управляващото дружество да наеме или поддържа общинска собственост (котелни, отоплителни мрежи, водоснабдителни мрежи, канализация и др.) или част от тях, което ще позволи самостоятелно предоставяне на комунални услуги. В този случай разходите за наем на общински имоти ще бъдат добавени към разходите на предприятието.