Управляващо дружество от предприемача за и против - статия, жилищни и комунални услуги -

Често бъдещите новодомци, които планират да се преместят в нов жилищен комплекс, заедно с ключовете за апартамента, получават управляваща компания от предприемача. "Къде е изборът?" някои са възмутени. Но повечето купувачи на жилища имат малка представа за новите начини за управление на жилищна сграда и опциите, достъпни за купувачите на жилища. Какви са плюсовете и минусите на управляващо дружество от разработчик и защо е по-трудно да го промените, отколкото да се съгласите?

Защо се нуждаете от управляваща компания от разработчика

Държавната служба е болна тема за българите. Проучванията на собствениците на жилища показват, че не повече от 2-3% от гражданите са доволни от работата на своите управляващи компании. Ето защо за много купувачи на първични жилища новината, че ще получат конкретно управляващо дружество "в допълнение" към апартамента, се превръща в неприятна изненада. Има мнение, че наложената служба априори ще бъде по-лоша от тези MC, които работят на пазара в режим на свободна конкуренция.

Свързани управляващи компании "от предприемача" - сравнително нова практика на първичния пазар. Споредводещия анализатор на Premier Group of Companies Елена Шчепкина, в нашата страна те започнаха да се появяват в средата на 2000-те години и се специализираха в отстраняването на строителни дефекти, които жителите идентифицираха след завършване на строителството. Първоначално те бяха разпространени главно в сегмента на луксозните недвижими имоти, особено в проекти със скъпа интериорна декорация и иновативни инженерни технологии, които предприемачът не искаше да се довери на комуналните услуги „от улицата“.

Независимо от това, вече около половината от разработчиците на пазара създават свои собствени управляващи компании, независимо от класа на изграждания проект. Свързани МСсе намират не само в елитни комплекси, но и в бизнес, комфорт и икономичен сегмент. Това отчасти се дължи на факта, че на фона на намаляващите продажби и кризата на пазара на недвижими имоти предприемачите се стремят да генерират допълнителни приходи чрез бизнеса с поддръжка на жилищни сгради.

Съществува обаче и пряка практическа необходимост от създаването на собствен Наказателен кодекс. По закон предприемачът е длъжен да предаде къщата на комуналните услуги три месеца след пускането на проекта в експлоатация, но често новата сграда няма време да се нанесе за толкова кратко време. Докато повече от 50% от апартаментите не са разпродадени, останалите наематели нямат право самостоятелно да избират комунални услуги - това е отговорност на предприемача. В такава ситуация е логично разработчикът да покани свързано управляващо дружество, което е по-лесно за контрол.

Какво ще осигури наемателите на управляващото дружество от предприемача

Първите нови заселници обикновено се оказват в ситуация, при която повечето от апартаментите в жилищния комплекс все още не са закупени от предприемача и е невъзможно да се организира среща на HOA в обозримо бъдеще. В същото време за нормален живот в нова сграда трябва някой да извози боклука, да почисти входовете и да подаде ток. Следователно на първия етап няма нищо лошо в управляващата компания, „наложена“ от разработчика - тя ви позволява да се отървете от допълнителното главоболие, което вече е достатъчно, когато се движите.

Ето основните предимства, които компанията за управление на имоти дава на жителите от предприемача, споредводещия анализатор на Premier Group of Companies Елена Шчепкина :

Пълен набор от комунални услуги и услуги по поддръжка едновременно с ключовете за апартамента
Една свързана управляваща компания ще има по-добро разбиране за сложно технологично оборудване, отколкото външна организация
допълнително ще контролира качеството на работата на управляващото дружество наравно с наемателите, тъй като е заинтересовано да поддържаположителен имидж на вашия проект и марка
Управляващите компании от предприемача предлагат на своите жители декорация на апартаменти и дизайнерски услуги на ниски цени
Разработчикът е натрупал известен опит в управлението на жилища, докато HOA често избират неквалифицирани управляващи компании, като се фокусират само върху ниски цени
По-лесно е собственикът на апартамент да поиска некачествено строителство от свързана управляваща компания

„Независима управляваща компания може да прехвърли отговорността за несъвършенствата на разработчика. Делото може да стигне до съда. По този начин производството може да се забави “, обясняваЕлена Щепкина. „Дъщерна компания не може да направи това: грешките ще трябва да бъдат коригирани. И разработчикът е длъжен по силата на договора да коригира дефектите в рамките на 5 години от гарантирания период. В същото време жителите на къщата не трябва да забравят, че предложената управляваща компания не винаги е с тях. Веднага щом новата сграда е заета поне наполовина, съседите могат да организират среща на собствениците и да се откажат от съществуващия Наказателен кодекс или да подновят договора с него при нови условия.

Недостатъци на управляващото дружество от предприемача - какви са недоволните от новите заселници

Въпреки това, въпреки многото очевидни предимства, негативното отношение към управляващото дружество от предприемача сред вчерашните първични купувачи на жилища в никакъв случай не е необичайно. Често срещано оплакване, което може да се намери на специализирани форуми за нови заселници, е, че комуналните служби се държат в жилищен комплекс по бизнес начин, пренебрегвайки интересите на законните собственици на имоти. Ето общите точки, които предизвикват недоволство:

В съответствие с част 4 на чл. 158 от Жилищния кодекс на България, всяко управляващо дружество трябва да вземе пари от собствениците по общинската ставка, освен ако не са одобрени други ставки на общатаСреща на HOA. Но в действителност работата на управляващите компании от разработчиците наистина се оказва средно по-скъпа. Това се дължи на предоставянето на допълнителни услуги, които комуналните услуги поемат по подразбиране.

Управляващото дружество управлява общата територия на жилищния комплекс по свое усмотрение

Докато жителите на къщата не са създали HOA, мазета, тавани, покриви, фасади на сгради и т.н. са под контрола на Наказателния кодекс. Теоретично е доста трудно да се попречи на комуналните служби да отдават под наем тези помещения на трети страни (включително клетъчни оператори за инсталиране на техните комуникационни антени), въпреки недоволството на собствениците.

Управляващите компании от разработчика работят на принципа "дори наводнение след нас"

Това се случва, ако никой не контролира комуналните услуги - нито наемателите, нито разработчикът. „Често управляващите компании от предприемача напускат експлоатацията на къщата в края на гаранционния период. В този момент жителите разбират, че имат нужда от HOA, за да управляват къщата. В този случай HOA може да получи къща в ужасно състояние от Наказателния кодекс “, обяснява Елена Шчепкина, водещ анализатор в Premier Group of Companies, .

Като цяло, според Елена Шчепкина, управляващо дружество, свързано с предприемач, е голям стълб за жителите на нови сгради поне през първите 5 години, докато трае гарантираният период. През този период комуналните услуги ще бъдат под двоен контрол и ще служат като допълнителна връзка между жителите и предприемача. В тяхната сфера на отговорност ще бъдат не само услугите по експлоатацията на сградата, но и бърза реакция при жалби за строителни несъвършенства. В същото време експертът смята, че в съществуващата жилищна система оптималният вариант би бил, когато управляващото дружество от предприемача придружава къщата от нейното изграждане, т.е. много преди въвеждането на къщата в експлоатация, преди събарянето на сградата.

Автор: Сергеева Дария, кореспондентWhereThisDom.RU