Увеличаване на наема, ако наемодателят не е съгласен
Въпрос-отговор по темата
Наемателят отказва да подпише допълнително споразумение за увеличаване на наема. Договорът за наем предвижда: "Размерът на фиксираната част от наема може да бъде преразгледан по искане на Наемодателя не повече от веднъж годишно. Наемодателят трябва да уведоми писмено Наемателя 30 (тридесет) дни преди очаквания краен срок за вземане на решение по този въпрос. Новият размер на основния наем започва да се начислява след периода, посочен за уведомяване на Наемателя, или от периода, посочен в предупреждението на Наемодателя. Фиксираната част от наема може се променя с не повече от размера на общобългарската инфлация за предходните 12 месеца, подадена от Федералната служба за държавна статистика. Наемателят моли да запази наема на същото ниво. Какви действия може да предприеме наемодателят, ако наемател откаже да подпише споразумение за допълнително увеличение на наема?
Обосновката на тази позиция е дадена по-долу в материалите на Система Юрист.
„При наемане на недвижими имоти за временно владение и ползване наемодателят преследва основната цел под формата на получаване на наем. Следователно условието за наем е най-важно за наемодателя. Тъй като наемът е източник на доход за наемодателя, последният е заинтересован да увеличи размера на този доход, ако е възможно. Следователно от особено значение е въпросът: в какви случаи размерът на наема, установен в договора, може да бъде променен (увеличен).
Какви са начините за определяне на размера на наема
Механизмът за промяна на условията на договора за лизинг зависи пряко от тованачинът за определяне на размера на наема е посочен в договора.
1. Размерът на наема се определя във фиксирана парична сума.
В този случай точната сума пари, която наемателят превежда на наемодателя, се определя в рамките на сроковете, определени от споразумението.
2. Размерът на наема се определя по реда (механизма) за неговото изчисляване, фиксиран в договора.
В този случай наемът се определя по различни формули, коефициенти, тарифни ставки или други данни, които са механизъм за определяне на размера на наема.
Ограничения за промени в наема
Освен това в някои случаи наемът се определя в договора комбинирано. Това означава, че една част от наема се определя във фиксиран размер, а другата част се определя чрез определяне на реда за изчисляването му. В този случай трябва да се има предвид, че промяната във всяка част от наема се подчинява на общите правила за нейното увеличение и промяна в едната или двете части (фиксирана сума и (или) процедурата за определяне на наема) не може да се извършва повече от веднъж годишно, освен по споразумение на страните по договора. С други думи, такава клауза от договора за наем също може да бъде променяна не повече от веднъж годишно; в същото време е възможно да се промени или един от компонентите на наема, или и двата. Наемодателят обаче няма да може едностранно да промени първо фиксирания размер на една част от наема, а след шест месеца да промени реда за определяне на другата част.
Как наемодателят може да увеличи размера на наема, който е определен във фиксирана сума
Ако наемът е изразен във фиксирана сума, тогава има три начина за увеличаване на размера му през срока на договора.
1. Преговаряйте снаемателят да увеличи наема и да формализира това споразумение под формата на допълнително споразумение.
Като общо правило размерът на наема, изразен като фиксирана сума, трябва да остане непроменен през целия срок на наема. Освен ако не е посочено друго в закона или договора, размерът на наема може да бъде променен само по споразумение на страните (клауза 3 от член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). По този начин, като общо правило, ако наемателят не е съгласен да увеличи наема, наемодателят не може да увеличи наема.
Вярно е, че законът позволява възможността за едностранна промяна на договора в случаи на значителни промени в обстоятелствата, от които страните са изхождали при сключването на договора (член 451 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Наемодателят обаче има малък шанс да се възползва от тази възможност. Все още трябва да се докаже съществеността на обстоятелствата, което често се оказва трудна задача. Освен това, като правило, обстоятелствата могат да се променят значително само по отношение на наемателя. По отношение на наемодателя е много по-трудно да се докаже съществеността на промяната в обстоятелствата в съда.
В същото време, дори ако наемателят се съгласи да увеличи наема, тогава за такова увеличение няма да е достатъчно само неговото писмено съгласие и (или) действия, потвърждаващи такова съгласие (например депозиране на средства в по-голяма сума). За да направите това, страните ще трябва да подпишат документ (споразумение) за промяна на наема. Факт е, че договорът за наем на недвижим имот се сключва чрез изготвяне на един документ, подписан от страните (клауза 1 от член 651 от Гражданския кодекс на Руската федерация), а споразумението за промяна на условията на договора трябва да бъде съставено в същата форма като самия договор (клауза 1 от член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Въпреки това, ако споразумението не предвижда възможност за лизингодателяувеличи наема едностранно и наемателят не желае да подпише допълнително споразумение към споразумението за промяна на наема, тогава наемодателят няма да може да увеличи размера на наема за ползване на наетия имот.
Следователно единственият надежден начин наемодателят да увеличи едностранно размера на наема би бил изрично да посочи тази възможност в договора.
2. Предвидете в договора, че от такава и такава дата (или при такива и такива условия) наемодателят може да увеличи размера на наема едностранно, тоест без съгласието на наемателя.
В същото време наемодателят трябва да вземе предвид, че наемателят може да не се съгласи с включването на такава клауза в договора за наем, тъй като това очевидно не е в интерес на наемателя. В такива случаи можете да препоръчате на наемодателя да предложи на контрагента си по-мек вариант на условията за увеличаване на цената на наема. Например, клауза от споразумението за възможността за едностранно увеличаване на наема от страна на наемодателя може да бъде допълнена с условието, че размерът на наема може да се променя в съответствие с индекса на инфлация или с не повече от определена сума като процент: "...но не повече от 5%". В този случай шансовете за сключване на споразумение с контрагента ще бъдат значително по-високи, тъй като отношенията между страните ще станат по-сигурни.
3. Запишете в договора предварително, че от тази и тази дата наемът се увеличава с толкова без никакво предизвестие от наемодателя до наемателя.
Внимание!Условието за правото на наемодателя да увеличи едностранно наема трябва да бъде формулирано възможно най-ясно и подробно.
Как наемодателят може да увеличи размера на наема, ако в договора е предвиден механизъмопределяне на неговия размер
Ако размерът на наема в договора е определен в съответствие с процедурата за изчисляване, определена от всеки нормативен акт, тогава, когато този нормативен акт бъде променен, наемодателят преизчислява наема. За целта наемодателят трябва да изпрати на наемателя известие.
В този случай също няма промяна в условията на договора за лизинг, тъй като механизмът за определянето му (например чрез формули или коефициенти, установени в регулаторен акт) ще остане непроменен. Следователно промяната в размера на наема в този случай е изпълнението от страните на условията на договора, според които наемът се изчислява в съответствие с определен регулаторен акт.
Наемодателят може да промени самата процедура за определяне на наема (например, ако наемодателят иска наемът да се определя не на базата на 100 щатски долара за 1 кв. м, а на базата на 120 щатски долара), наемодателят може по същия начин, както при увеличаване на размера на наема, установен във фиксирана сума.