В допълнение към ипотеката, AHML изпълнява нов проект - "Жилище на вноски"
Жилището се избира от клиента и живее в него, като постепенно се изкупува. Проектът се казва „Жилище на изплащане“. Приемането на заявления от населението за закупуване на апартамент на изплащане се извършва от ЗАО Междурегионална жилищна корпорация (MRZhK), която е обслужващ агент по програмата. Член на борда на директорите на МРЖКМихаил Анциферов говори за проекта.
- Михаил Вениаминович, вие сте професионален инвеститор, ръководител на компании с опит в успешното изпълнение на амбициозни проекти на пазара на ценни книжа. Но това бяха нефт и газ, металургични комплекси. Защо жилища сега? Толкова ли е обещаващ пазарът на жилищни ипотеки?
- Пазарът на жилищни ипотеки е връзката между капиталовия и жилищния пазар. За универсална инвестиционна компания, активна на дълговия пазар, управляваща сложни клиентски портфейли, важна е не толкова индустрията, а размерът на пазара. В този смисъл пазарът на вторични жилищни ипотеки със сигурност е перспективен.
Но за нас, в допълнение към очакваната ефективност на операциите, високата ликвидност на инструментите, с които работим, разумното съотношение на рисковете и доходността са изключително важни. Въз основа на опита от работата с ипотеки през 2011 г. възниква идеята за създаване на нов финансов продукт, лишен от някои от недостатъците, които ипотеките имат. Дълго време, почти 2 години, обмисляме конкретна реализация, убеждаваме партньори.
Освен това се увеличава междурегионалната трудова миграция. През 2007 г. броят на заетите, работещи извън субекта на Руската федерация, в който живеят, е 1 милион души, през 2010 г. - около 1,8 милиона души, през 2011 г. Росстат регистрира такива 2 милиона души, през 2012 г. - 2,4 милиона души. Те обикновено наемат квартира. Но тези, които имат за цел да подобрят живота си, технитеблагополучие, останете в региона, където е дошъл да работи - те са готови да купуват жилища. Ако се отвори възможност.
Резултатът от изследването беше предложение на AHML да тества такъв механизъм за повишаване на достъпността на жилищата за населението като „наем с покупка“ в един от регионите на България.
AHML се съгласи с пилотен проект, който реализирахме през 2013 г. в Барнаул. Закупихме от Агенцията 30 ипотечни апартамента, които бяха запорирани като част от изплащането на ипотечни кредити, и ги предложихме на хората на изплащане за 10 години без първоначална вноска. В рамките на 2 месеца всички апартаменти бяха продадени на изплащане и се убедихме, че предлаганият от нас продукт е търсен.
Въз основа на успешния опит в Барнаул, AHML реши да стартира проекта в няколко български региона. Целта на проекта беше да популяризира нов инструмент за повишаване на достъпността на жилищата за населението и най-важното - да привлече извънбюджетни инвестиции в този инструмент.
AHML нарече новия проект „Жилище на вноски“ и реши да го реализира на базата на затворен инвестиционен фонд (ZPIF), който беше сформиран от Агенцията директно за този проект в размер на 350 милиона рубли. MRZhK и TRINFICO Propety Management LLC бяха избрани за обслужваща компания и компания за управление на проекти.
- Какви са основните параметри на новия продукт?
- Разсрочено плащане за закупуване на жилище се предоставя за период от 5 до 15 години. Обхватът на регионите за изпълнение на програмата е ограничен – предимно милионни градове и техните предградия. В момента това са Московска област, Екатеринбург и Новосибирск. Жилище - икономична класа на вторичния пазар. Максималната цена на закупените апартаменти е определена за всеки регион: за Москва иМосковска област - не повече от 6 милиона рубли, за Екатеринбург и Новосибирск, например - не повече от 4 милиона рубли, за техните предградия - не повече от 2,5 милиона рубли.
Няма изискване за авансово плащане. Пакетът от документи е минимален - копие от паспорт, удостоверение за осигурителна пенсия (SNILS), попълнен формуляр за кандидатстване. Въз основа на това се отчита платежоспособността на клиента и се определя максималната сума за покупка, която може да му бъде предоставена. По правило решението се взема в рамките на два работни дни. Клиентът самостоятелно търси апартамент, този обект се изкупува в затворен инвестиционен фонд. След като фондът стане собственик, той сключва с клиента договор за покупко-продажба на разсрочено плащане. Собствеността върху апартамента се прехвърля на клиента след пълното уреждане (закупуване). Това е основната разлика от ипотечния кредит.
Друг важен аспект е, че след известно време (прогноза - след 1-3 години) нашият продукт може да бъде рефинансиран с ипотечен кредит. За физическо лице това ще означава намаляване на тежестта върху семейния бюджет и получаване на апартамент като собственост.
Има разлика в целевата аудитория, в портрета на потребителя. Погрешно е да се мисли, че проектът е предназначен за тези, на които банката е отказала да издаде заем поради несъстоятелност, или тези, които са отнели апартамент поради забавени плащания. Предлагаме на населението нов механизъм за придобиване на жилища чрез привличане на инвестиции от извънбюджетни източници. Проектът е пазарен, инвестициите са сериозни. Следователно условията на договора за покупко-продажба са доста строги: месец след неизвършване на плащане започва процедурата по изваждане; за да няма изкушение да живеете в жилища под наем и да се изнесете - начислява се глоба от 10% от цената на апартамента; веднъж на всеки шест месеца можем да идваме да видим състоянието наапартамент. Нашият продукт е предназначен за млади, активни, предприемачи, трудови мигранти - хора, които наистина се интересуват от закупуване на жилище, но не могат да използват услугите на банка. Договорът за продажба на апартамент на изплащане се сключва с един клиент, като при военна ипотека съпругът не е трето лице в договора. След сключване на договора можете веднага да се нанесете и да се регистрирате по местоживеене.
Когато вземаме решение, банките се фокусират върху качеството на кредитополучателя, ние се фокусираме върху качеството на недвижимите имоти. Проверяваме дали отчетеният доход съответства на общата картина, за да изключим измами, проверяваме за престъпления и въз основа на кредитна история, но сме лоялни към забавяния на плащания в миналото. Клиентът трябва да е гражданин на Руската федерация, но не е задължително да има регистрация в региона, в който е закупен жилището. Ние не се страхуваме толкова от неизпълнението на задълженията на клиента, колкото ипотечните кредитори, тъй като апартаментът е наша собственост до момента на пълното му изкупуване. Но затова пък поставяме повишени изисквания към имота.
Основното е, че обектът трябва да е течен. Сградата да не се признава за аварийна, да не се регистрира за основен ремонт и събаряне. Оставащият стандартен експлоатационен живот е най-малко 60 години. Сградата трябва да има стоманобетонна, каменна или тухлена основа. Стенни материали - стоманобетон, тухла, стоманобетон панел, газосиликат, пенобетон. При намиране в рамките на града е задължително присъединяване към централно отопление, електричество, водоснабдяване и канализация. При етажност над 5 етажа е необходим асансьор. Наличието на отделна кухня от минимум 6 кв.м.
Наличие на спирки на градския транспорт в радиус от 0,5-1,5 км от местоположението на обекта (в зависимост отрегион). Наличието на павиран път на разстояние не повече от 0,1 км от местоположението на обекта. Наличие на детска градина и училище в радиус 0,3-2 км от местоположението на обекта.
- Ако МРЖК поема повишени рискове във връзка с придобиването на недвижим имот, докато клиентът не го изкупи, логично е да се предположи, че жилище на изплащане ще му струва повече от ипотека. Колко? Как се формира месечната вноска?
- Сумата на договора за продажба на апартамент на изплащане включва застраховка на имота, нашият продукт е малко по-скъп от ипотека, някъде с 10-15%. Месечната вноска също е малко по-висока. В структурата на плащането има два компонента - откупна част (заплащане на цената на обекта) и плащане на вноски, съпоставими с размера на наемното жилище в региона. Например, ако цената на стандартен апартамент е 2 милиона рубли. разсроченият план ще бъде средно 15 хиляди рубли. на месец. Ако по ипотека месечната вноска ще бъде 25 хиляди рубли на месец, тогава ние, по програмата „Жилище на вноски“, ще имаме около 28 хиляди рубли. Плащането е равномерно за целия срок на договора, съотношението на частите е еднакво. В случай на прекратяване на договора, откупната част от вноските ще бъде върната на клиента, след изпълнението - апартаментът ще стане негова собственост.
Трябва да кажа, че по време на изпълнението на пилотния проект бяхме приятно изненадани. Първо дойдоха хора, които с техния пакет документи лесно можеха да получат ипотечен кредит от банка, но предпочетоха нас. Второ, клиентите са по-склонни сами да избират апартаменти, отколкото да купуват нашите, въпреки че не им плащаме за услугите на брокерите. Трето, те идват с първоначална вноска - средно 15-20%, въпреки че разчитахме на хората, които нямат първоначална вноска, максимум 5%. И накрая, нивото на раннотоизплащането се оказа дори по-високо, отколкото при ипотека. Там средното ниво се счита за 1% на месец, т.е. 12% годишно. Първоначално обещахме 5% годишно, но засега реално получаваме 15-20%.
- "Жилища на изплащане" - инфраструктурен проект. И може да представлява интерес за основните играчи на пазара на финансови инвестиции. Ако банките въведат подобни програми, как ще се конкурирате с тях?
- Първоначалният обем на инвестициите, предоставени от AHML, е 350 милиона рубли. Проектът предвижда привличане на нови институционални инвеститори на фонда. Ние се фокусираме върху увеличаването на обема на инвестициите до 1 милиард рубли още през 2014 г., до 2-3 милиарда рубли през 2015 г., през 2016-2017 г. - до 10-12 милиарда рубли. По банкови стандарти това не е много. Нашият продукт не е алтернатива на ипотечното кредитиране. Сегментът не се пресича с ипотечните кредити, целевите потребители са тези, които не могат да изтеглят ипотечен кредит. Според оценките има приблизително същия брой потенциални участници в ипотеката. Домакинствата в страната са над 50 млн., от които около 1-1,5 млн. могат да изтеглят ипотечен кредит, а по наши оценки поне още 1 млн. могат да ползват нашия продукт. Това е огромен пазар, не само за нашата компания. Така че конкуренцията не ни плаши.
Всъщност жилищата на изплащане са финансов лизинг. Вярно е, че българското законодателство не регламентира прехвърляне на недвижими имоти под наем на физически лица без извършване на предприемаческа дейност. Но банките се интересуват от продукта. В края на миналата година VTB обяви намерението си да създаде лизингова компания и да развие тази технология.
Ние се позиционираме като типична обслужваща компания, жилищен оператор: намираме клиенти, обслужваме обекти на недвижими имоти, изпълняваме няколко проекта с различни собственици по агентски договор.Делът на добрите кредитополучатели в икономиката е постоянен – дори и в добра икономика не се раждат толкова кредитополучатели, колкото са необходими на банката. Затова ние не само не се страхуваме от банките като конкуренти, но и развиваме идеята за създаване на съвместен синтетичен продукт с тях, чийто жизнен цикъл да започне като жилище на изплащане и да продължи като кредитиране.
- AHML
- Михаил Анциферов