Вечни ценности Интересно ли е за бизнеса да съхранява исторически сгради?
Опазването на архитектурното наследство е един от основните принципи на градоустройствената философия на всеки град с дългогодишна история. Москва не е изключение. В реалния живот този принцип не винаги работи и шумните скандали, свързани с разрушаването на исторически сгради в столицата, се разпалват редовно (един от последните примери се отнася до изпълнението на инвестиционен договор на улица Садовническа 9 - къщата на Привалов).
Един от актуалните примери за конфронтация между активистите на обществената организация „Архнадзор“ с инвеститора и властите се отнася до изпълнението на инвестиционния договор на улица „Садовническа“ 9 (Къщата на Привалов), одобрен и подписан от упълномощените градски власти.
Инвеститорът (ООД "Великан XXI Век") твърди, че ще запази архитектурния облик на квартала, ще възстанови фасадната стена на сградата с лице към улицата, ще запази всички значими елементи на декора и ще пресъздаде изгубените. Но вътре сградата ще трябва да бъде демонтирана, тъй като проектът предвижда изграждането на паркинг на три нива. В същото време инвеститорът обещава да възстанови фасадите на дворната сграда от автентични материали по исторически рисунки.
Сегмент за предприемачи на недвижими имоти
„Историческите сгради в Москва винаги са били обект на внимание на инвеститорите“, казва Екатерина Румянцева, председател на борда на директорите на Kalinka Group. „Тази стока на парче е обект на интерес за много бизнесмени.“ В това си качество най-често се разглеждат стари имения и апартаменти в исторически къщи.
Купувачи са както големи компании или банки, така и физически лица - но с голям портфейл. Цената на входния билет за този сегмент е доста висока. За закупуването и реконструкцията на имението са необходими десетки милиони долари.
Обемът на инвестициите зависи от състоянието на обектите.Някои от тях са в аварийно или порутено състояние и изискват големи инвестиции. Въпреки това, според Екатерина Румянцева, именно към такива опции разработчиците проявяват най-голям интерес - поради високата делта между покупната цена и стойността на недвижимите имоти след ремонт и оборудване. Броят може да нарасне експоненциално. Освен това полуразвалините по правило не принадлежат към специално защитени обекти и предприемачът има по-малко ограничения при обновяване на сграда.
В резултат на реконструкцията историческият облик на сградата се запазва или пресъздава, но вътре тя се превръща в модерно съоръжение с високо ниво на обслужване и комфорт, оборудвано с технологии за интелигентен дом, най-новите инженерни системи и механизиран паркинг.
В същото време инвеститорът трябва да разбере, че рисковете, свързани с обновяването на стари сгради, са доста високи. Много зависи от историческото значение на обекта, правния му статут, състоянието на сградите и комуникациите. „Довеждането на сградата до съвършенство, реставрацията, ремонтите до ключ изискват много сериозни инвестиции“, отбелязва Тимур Сайфутдинов, генерален директор на агенция Point Estate. „Който предприеме такъв проект, трябва да има подходящите финансови, технически и професионални ресурси и опит.“
Има малко сделки, но всяка струва милиони
Специалистите отбелязват, че предлагането на най-интересните исторически сгради за бизнес на пазара в момента е ограничено. „Основното ефективно търсене днес е на имения за ремонт, разположени в градинския пръстен, както и в западните и югозападните квартали на столицата, на цена до $3000 на кв.м. м“, казва Екатерина Румянцева. – Сега обаче на пазара практически няма такива опции. Наличните предложения се оценяват на не по-малко от $5000.на кв. м. Поради това всяка сделка е обект на продължителна подготовка и договаряне, което намалява активността в този пазарен сегмент.
Ако се появи подходяща оферта, тогава потенциалните инвеститори не се страхуват от многомилионни разходи за реставрация, не се смущават от статута на архитектурен паметник, който налага определени задължения на собственика на сградата. „Архитектурните паметници, както всяка историческа рядкост, нямат ограничение в цената“, казва Екатерина Румянцева. Инвеститорът сам определя цената поради добавената стойност на обекта, тъй като на пазара няма аналози на подобни проекти - със същата архитектура, в същия район, със същия декор.
Според управляващия партньор на IntermarkSavills Дмитрий Халин през последните две години средните цени в рубли на исторически къщи с реконструкция са се увеличили с 30,9% (от 605 000 на 792 000 рубли/кв.м).
Цената на най-скъпите оферти може да надхвърли $12 млн. Така през 2013 г. продажбата на пентхаус в Gelrich House, според IntermarkSavills, стана една от най-скъпите на пазара на луксозни имоти. Цената на обекта беше около 14-15 милиона долара.
В някои случаи обаче е изгодно да се инвестира в исторически обекти, дори когато те имат статут на паметник на историята, културата, архитектурата и са включени в регистъра на Московския комитет за наследство, което налага сериозни ограничения на купувача по отношение на реконструкцията. Тогава може да се говори само за реставрация и реставрация на ценни елементи от сградата. „Инвестициите с тази опция също се изплащат, но в дългосрочен план - за период от поне пет до седем години, цената на „квадрат“ може да нарасне с 20-50%“, обяснява Олга Тараканова, директор „Бизнес развитие“ в отдела за елитни жилищни имоти на Knight Frank. За такава схемаинвестициите могат да бъдат сравнени с инвестиции в антики или изкуство. За сравнение: при новите сгради на масовия жилищен пазар съпоставимо максимално увеличение на стойността се наблюдава през първите две-три години от началото на строителството.
Ремонт на исторически сгради в Москва
В сравнение с чуждестранната практика, в Москва няма толкова много премиум проекти за ремонт. Добри примери, според Дмитрий Халин, са Къщата с лъвовете (в която е живял Алексей Толстой), Къщата на Гелрих (реставраторите на Статуята на свободата, бюрото Swanke Hayden, са участвали в проекта за обновяване), Пречистенка, 13 (къщата, в която е живяло семейство Фаберже), St. Николай (къщата на граф Шереметьев близо до Кремъл), ул. Поварская, 28 и др.
Най-активните играчи на историческия пазар на недвижими имоти в Москва са Hals-Development, Vesper и KR Properties.
Най-обещаващите райони за премиум ремонт са Якиманка, Замоскворечие, Китай-город, Арбат, Плющиха, Патриаршеските езера, Пречистенка, но в Москва няма много обекти, където е възможно висококачествено обновяване.