Закупуване на апартамент - инструкции стъпка по стъпка за сключване на сделка
Покупката на апартамент е сериозна стъпка, която често определя качеството на живот не само на един човек, а на цялото семейство за години напред.
Ето защо е много важно целият процес на покупка да бъде изграден правилно, да не се правят критични грешки на нито един етап.
Купуване на апартамент: инструкциите стъпка по стъпка ще ви помогнат уверено да преминете през трудния път на избор и закупуване на апартамент.
Критерии, определящи избора на апартамент
Покупката е предшествана от правилен избор. Този предварителен етап изглежда вълнуващ за някой, досаден за някой.
Първо, решете кои апартаменти има смисъл да вземете предвид: броя на стаите, площта, местоположението, етажа и т.н. Подредете по приоритет: какво е критично и какво е желателно.
Например, предпоставка може да бъде кухня от най-малко 9 m 2, но вторият или третият етаж е желателен, но могат да се обмислят и по-високи.
След това решаваме дали ще търсим апартамент на първичния, вторичния пазар или сме готови да разгледаме и двете.
Сега нека поговорим за "вечните" критерии за избор на апартамент, които купувачът трябва да знае.
Юридическа чистота
Този неофициален термин твърдо навлезе в практиката на специалистите по недвижими имоти.
Що се отнася до обявения за продажба апартамент, юридическата чистота се състои в следните задължителни точки:
Екологичен компонент
Дори и на много изгодна цена, не трябва да купувате апартамент в къща под електропроводи с високо напрежение, както и в близост до индустриални центрове с вредни емисии. Не можете да си купите здраве с парите, които спестявате.
Инфраструктура
Липсата на елементарни условия - магазини, детски градини и училища - на пешеходно разстояние или транспортна достъпност може значително да усложни съществуването, а очакването на обещаните ползи рискува да се проточи с години.
Изключение може би може да се направи само при закупуване на апартамент на ранен етап в жилищен комплекс в строеж.
Същото важи и за транспорта.Ако в близост до къщата няма спирки на градски транспорт или той минава няколко пъти на ден, комуникацията с външния свят е много усложнена. А наличието на кола не решава напълно проблема.
По правило не всички членове на семейството имат кола. И някой ще бъде принуден постоянно да се занимава с „доставка“: деца - до училище и детска градина, съпруга - до работа, тъща - до магазина и до страната.
Ръководство стъпка по стъпка за закупуване на апартамент
Готови сте да сключите сделка.
Сега най-важното е да не пропуснете нищо.
И така, нека вървим стъпка по стъпка:
- Проверка на документи за собственост. Продавачът трябва да предостави: доказателство за собственост; документи, потвърждаващи начина на придобиване (покупко-продажба, наследство, приватизация и др.).
- Проверка на документите на продавачите. Паспортите на всички, които ще участват в сделката, трябва да са валидни (да не са изтекли), да не съдържат странични знаци.
- Проверяваме колко „чист“ е апартаментът. Нуждаем се от извлечение от домашната книга, посочващо всички, които са били регистрирани в апартамента по време на продажбата, извлечение от USRR ще потвърди липсата на тежести. Ако има регистрирани непълнолетни, продавачът трябва или да ги изпише преди товасделка или предоставяне на разрешение от органите по настойничество. Ако собственикът на апартамента има съпруг, тогава се изисква нотариално заверено разрешение за продажба от съпруга, независимо от мястото на регистрация на съпруга. Всички лица, които не са членове на семейството на продавача, но са регистрирани в продавания апартамент и не са негови собственици, трябва да дадат писмено задължение за "напускане" преди приключване на сделката. Не би било излишно да поискате от продавача плана на BTI: апартаментът не трябва да има незаконни преустройства. В противен случай може да бъде открит на етапа на сделката или след покупката. И тогава цялата тежест от глоби, съдилища и регистрация ще падне върху новия собственик.
- Предварителен договор и аванс. Продавачът и купувачът могат да договорят всякаква сума на аванса. Вместо аванс може да се използва депозит. Разликата е, че ако сделката е анулирана по инициатива на купувача, депозитът остава за продавача. Но ако впоследствие продавачът откаже сделката, той ще трябва да върне депозита в двоен размер.
- Събираме пакет от документи за сделката за покупко-продажба и последващото регистриране на апартамента като собственост. Тук почти всички документи се предоставят от продавача. Купувачът се нуждае само от валиден документ за самоличност (паспорт). Важен момент от тази стъпка е съгласуването на условията и изготвянето на споразумение, което включва всички тези условия.
- Подписването на договора. В уречения ден всички участници в сделката се събират. Желателно е личното присъствие на всички страни, но е възможно подписването на договора чрез пълномощник (задължително нотариално). Договорът може да бъде сключен както в обикновена писмена форма, така и пред нотариус.
- Парично уреждане. Традиционната схема е следната. Следслед съгласуване на текста на договора, купувачът в присъствието на продавача и банковия служител внася уговорената сума в сейфа. Килията е затворена. Сега само продавачът ще може да го отвори, след като представи договора за покупко-продажба и акта за прехвърляне, регистриран от държавния орган. По споразумение между продавача и купувача са възможни и други схеми, но тази е най-надеждната: всяка сметка се проверява в банката, парите се преброяват допълнително, никой не може да ги използва за измамни цели.
- Държавна регистрация на документи. Продавачът и купувачът (или само купувачът с нотариално заверено пълномощно от продавача) представят договор за продажба в регистрационната камара или MFC. В рамките на 20 дни (понякога отнема повече време) сделката се регистрира и на купувача се издава удостоверение за собственост.
- Удостоверение за приемане. Последната стъпка е да проверите отново апартамента и да подпишете акта за предаване, според който купувачът няма претенции към продавача и е получил апартамента здрав и здрав.
Включете условие в споразумението за авансово плащане, че ако се открият обстоятелства, които нарушават правата на купувача, по-специално, че му пречат да използва и да се разпорежда със закупения апартамент, авансовото плащане се връща в пълен размер.
Каква е разликата между PPF и нотариалния договор?
Единствената разлика е, че нотариусът ще вземе процент от сделката за своите услуги, което може да доведе до много „чиста“ сума.
Но опитен нотариус ще предвиди всички възможни нюанси в договора и в същото време ще провери подготвените документи, ще се увери, че са правилни и валидни. Нотариусът внимава да не съдържа двусмислени и съмнителни формулировки в текста.
Ако нямате доверие на продавача или той настоява за своя вариант на договора, в който всичко не ви е ясно, по-добре е да използвате услугите на адвокат (специалист по сделки с недвижими имоти) или нотариус.
Предимството на PPF договора е, че не струва почти нищо. Примерът може лесно да бъде намерен и адаптиран към вашите нужди чрез включване на допълнителни условия.
Изисквания към договора
Някои разпоредби също са посочени в семейния и данъчния кодекс.
Ако съберем всички изисквания заедно, тогава договорът за продажба на апартамент трябва да включва следната задължителна информация:
Документи за изготвяне на договора
Само два вида документи са задължителни при изготвяне и подписване на договор:
- конститутивен;
- документи за самоличност (на всички участници в сделката).
В зависимост от обстоятелствата може допълнително да се нуждаете от:
- съгласие на съпрузи, които не са собственици;
- съгласие на органите по настойничество и попечителство (ако в апартамента има регистрирани непълнолетни);
- извлечение за липсата на дългове за жилищни и комунални услуги;
- разрешение за продажба от ипотекарния кредитор (ако апартаментът е закупен с ипотека и заемът все още не е изплатен);
- разрешение за преустройство (ако има такова).
Има ситуации, когато регистриращият орган изисква други допълнителни документи. Ако вашата транзакция е нестандартна или се съмнявате, по-добре е да се консултирате директно с регистратора.
Къде да предам подписания договор?
Тъй като договорът подлежи на задължителна регистрация, той влиза в сила едва след нея.
Фактът на промяната на собствеността трябва да бъде вписан в държавния регистър. И новият собственик получава удостоверение за това (Certificate of Ownership). Сега той стана истински собственик.
Органите, участващи в регистрацията на сделки с недвижими имоти, могат да променят имената си, освен това в различните региони упълномощените организации имат свои собствени специфики на работа Към момента на писане на тази статия актуална информация за името и местоположението на съответните органи може да бъде намерена на уебсайта на Rosreestr.
В допълнение, MFC (многофункционални центрове) работят в почти всяко населено място, което също ще приеме договор за покупко-продажба на апартамент за държавна регистрация.
Когато подавате документи чрез MFC, можете да спестите време на линия. Регистраторът обаче си запазва правото да поиска допълнителни документи, след като бъдат приети.
Държавно мито
Обикновено купувачът плаща тези пари, защото той е най-заинтересован от бързото завършване.
Има случаи, когато сумата се заплаща наполовина от купувача и продавача, това е предвидено в отделна клауза на договора.
Ако в транзакцията участва юридическо лице (например случай на закупуване на апартамент от предприемач), тогава размерът на държавното мито се увеличава веднага вдесет пъти. Днес тя е 22 000 рубли.
Квитанцията за плащане трябва да бъде приложена към комплекта документи за държавна регистрация.
Въпреки разпространението и законността на споразумението PPF, има случаи, когато е по-добре да платите на нотариус, тъй като това ще намали риска от проблеми в бъдеще.
На първо място, това е покупката на апартамент от хора, които са в "рисковата група" - самотни възрастни хора, алкохолици и наркомани.
Впоследствие тези хора могат да забравят за извършената сделка, да поискат доплащане, а евентуалните им наследници да се опитат да оспорят сделката под предлог на недееспособност.
Участието на нотариус е много желателно и в случай, че прехвърлянето на пари се извършва от ръка на ръка, без да се използва банкова клетка.
Разбира се, нотариусът няма да проверява и брои банкнотите, но ще удостовери с подписа си получаването на цялата сума.
По този начин инструкциите стъпка по стъпка за закупуване на апартамент ще ви позволят да избегнете грешки както при избора, така и на етапа на извършване на транзакция. Можете самостоятелно да изберете и закупите най-добрия апартамент, в който ще живеете щастливо дълги години.