Жилищен фонд под наем в България
Такъв апартамент всъщност е „подарен“ на гражданите на нашето общество, което все още не е много богато и може би някой доста богат човек вече е регистриран в него, който се нуждае от това жилище само за да го отдаде под наем, често „сив“ лизинг, който практически не се регулира от законодателството.
Решаването на жилищните проблеми в чужбина (България не е сама в тази беда!) по правило се основава на създаването, развитието и стимулирането на институцията на жилищата под наем. В общия обем на жилищния фонд делът на тези жилища е значителен и достига 45% в Холандия, до 33% в САЩ. Тези данни, както и начините за решаване на жилищния проблем в много страни, отдавна са дадени в български публикации - обзори на жилищната политика в различни страни, но институтът на жилищата под наем все още практически не е регулиран от българското законодателство.
В.В. Путин: Имаме наистина исторически шанс за първи път, може би от 100 години, да променим радикално ситуацията в жилищния сектор, да решим този остър проблем. Разбира се, решаването на задачите, поставени от президента на България, ще изисква изготвянето в рамките на специален „набор от мерки” (виж по-горе) на проектопредложения за въвеждане в законодателството (Жилищния кодекс на Руската федерация, Гражданския кодекс на Руската федерация, Данъчния кодекс на Руската федерация, други закони) допълнения и промени, които осигуряват формирането на института на жилищния фонд под наем и възможността за създаване на такива фондове от частни компании.
В същото време наемателят има право да сключва договори за наем (глава 35 от Гражданския кодекс) само с физически лица. Тази конструкция на нормите на закона е в основата на предложената схема за организиране на пилотен проект за създаване на субсидиран жилищен фонд под наем (виж фигурата). В тази схема консорциум може да играе ключова роля, коятотрябва да се формира с участието на упълномощения регионален изпълнителен орган, консултанти, бъдещи собственици на създаваните жилищни фондове, банки, застрахователни компании.
Особено важно е участието в консорциума на Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране (АиЖК), където вече е разработена програма за стимулиране на жилищното строителство, в рамките на която стана възможно ипотечното кредитиране на юридически лица (в допълнение към добре познатата ипотека за физически лица).
Получателят на ипотечен кредит при условията на AiZhK (приблизително 10% годишно за срок до 20 години) може да бъде бъдещ собственик на обект за жилищно строителство, който първо сключва споразумение с предприемача (избран чрез конкурс), а след това, след като плати за строителните работи и приеме построеното съоръжение в своя баланс, сключва споразумение с наемателя, чиято функция ще бъде да управлява обекта за жилищно строителство ност и предоставяне на жилищни помещения по договори за наем на нуждаещи се домакинства.
Размерът на субсидията се определя на базата на домакинство и може да варира от 0 до 100% от наема в зависимост от доходите на работодателите и други фактори като размер на семейството, брой деца или заболявания в семейството.
Разбира се, всички участници в проекта за формиране на жилищен фонд под наем трябва да получат преференции, които намаляват разходите им за изграждане и експлоатация на жилища под наем. Някои възможни предпочитания са посочени в схемата, техният състав като цяло може да бъде разширен. В крайна сметка всяко такова намаление ще доведе до намаляване на наема и следователно до намаляване на общия размер на бюджетните субсидии.
Разбира се, при формирането на институцията за жилища под наем в страната като цяло ще са необходими и средства от федералния бюджет, но в рамките напилотен проект, където обемът на такива жилища няма да бъде много голям, в почти всеки от субектите на България могат да се намерят средствата, необходими за субсидии, за да се получи необходимия опит в решаването на жилищния проблем, за да се ускори преселването на граждани от порутени и порутени жилища.
Предварителните изчисления показват, че ако средната цена на жилищното строителство не надвишава 26 хиляди рубли / м2 (това е напълно възможно със заем от AiZhK и пълен набор от преференции за всички участници в проекта за ПЧП), тогава общият наем няма да надвишава 19 хиляди рубли / месец (за среден апартамент от 54 м2). ако приемем, че средната стойност на всички бюджетни субсидии ще бъде не повече от 50% от общите разходи за наем (еднократно плащане по договора за лизинг не е установено, за конкретно домакинство субсидията може да варира от 0 до 100%), тогава с обем на пилотен проект, например равен на 54 хил. м2 (1000 апартамента), за субсидии ще са необходими не повече от 97 милиона рубли / година.
Ефектът от проекта за ПЧП върху бюджета е очевиден - ако същото количество жилища е построено само за сметка на бюджетната система (за изпълнение на задълженията на държавните органи за преместване от порутени и порутени жилища в рамките на 5 години), тогава ще е необходимо да се харчат най-малко 2,8 милиарда рубли за строителство годишно. Жилищният фонд под наем трябва да включва не само изграждането на нови многофамилни и жилищни сгради, но и изпълнението на проекти за енергийно ефективна реконструкция на сгради с добавяне на един или повече етажи (например тавански помещения). подобни проекти вече са известни, нововъведението при тяхното реализиране в рамките на създаването на жилищни фондове под наем трябва да бъде само в това, че допълнителната жилищна площ в реконструираните къщи не трябва да се продава - те трябва да се използват само под наем от нуждаещи се домакинства.към жилищния фонд под наем трябва да се включат и нискоетажните сгради - тук цените са по-ниски, а времето за строителство е по-кратко.
Чрез комбинирането на тези ПЧП проекти публичните власти могат да постигнат интегрирано развитие на териториите, като по този начин бързо и убедително отговарят на исканията на избирателите.
Организирането на един или повече пилотни проекти за ПЧП за формиране на фондове за субсидирани жилища под наем, разбира се, ще изисква изготвянето на редица нормативни правни актове и участието на консултанти на всички етапи на тези проекти.
член на Управителния съвет на Търговско-промишлената камара на Руската федерация,
Председател на Комисията по предприемачество в областта на жилищно-комуналното стопанство към Българската търговско-промишлена палата,
Доктор по право