614 от Гражданския кодекс на България и коментар към него
1. Наемателят е длъжен да заплаща своевременно таксата за ползване на имота (наем).
Редът, условията и сроковете за плащане на наема се определят с договора за наем. В случай, че те не са определени в договора, се счита, че е установен редът, условията и сроковете, които обикновено се прилагат при наемане на подобен имот при сравними обстоятелства.
2. Лизинговото плащане се определя за цялото наето имущество като цяло или поотделно за всяка негова съставна част под формата на:
1) определени във фиксирана сума на плащания, извършвани периодично или наведнъж;
2) установения дял от продуктите, плодовете или доходите, получени в резултат на използването на наетия имот;
3) предоставяне от наемателя на определени услуги;
4) прехвърляне от лизингополучателя на лизингодателя на вещта, предвидена в договора, в собственост или на лизинг;
5) налагане на наемателя на разходите, предвидени в договора за подобряване на наетия имот.
Страните могат да предвидят в договора за наем комбинация от тези форми на наем или други форми на плащане за наем.
3. Освен ако не е предвидено друго в договора, размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на срока, посочен в договора, но не повече от веднъж годишно. Законът може да предвиди други минимални срокове за преразглеждане на размера на наема за някои видове наем, както и за наем на определени видове имущество.
4. Освен ако законът не предвижда друго, наемателят има право да иска съответно намаление на наема, ако поради обстоятелства, за които не носи отговорност, условията за ползване, предвидени в договора за наем, или състоянието на имота се е влошило значително.
5. Освен ако не е предвидено другодоговора за наем, в случай на съществено нарушение от страна на наемателя на условията за плащане на наема, наемодателят има право да поиска от него предсрочно плащане на наема в срока, определен от наемодателя. В този случай наемодателят няма право да изисква предсрочно плащане на наема за повече от два последователни срока.
1. Договорът за наем се изплаща: като възнаграждение за прехвърляне на имущество във временно владение и (или) ползване, наемодателят има право да изисква плащането на наема, който действа като цена на споразумението. Съответно, едно от основните задължения на наемателя е навременното плащане на наема.
В същото време наемът не се счита от Гражданския кодекс за съществено условие на всеки договор за наем. Ако размерът на наема в конкретен случай не е договорен, тогава сумата (цената), която при сравними обстоятелства обикновено се начислява за подобен имот (клауза 3 на член 424 от Гражданския кодекс), подлежи на плащане. С други думи, плаща се пазарен наем. Пазарната среда в България е горе-долу уредена, така че не е трудно да се определи цената.
2. Наемът е плащане специално за притежаването и (или) използването на наетия имот, а не за допълнителни услуги, които лизингодателят може да предостави на лизингополучателя. Например такъв договор за наем на помещения, който предвижда плащане само на сметки за комунални услуги, няма да се счита за сключен. Комуналните плащания не са плащане за наем, а за комунални услуги, предоставени на наемателя: водоснабдяване, отопление, канализация и др. (вижте клауза 12 от Прегледа на практиките за отдаване под наем).
Наемът е доход на наемодателя, определено увеличение на неговото имущество, независимо от формата, в която се начислява - впари или в натура. Следователно възстановяването на разходите на наемодателя, които той е направил за наемателя при условията на тяхното последващо обезщетение, не се отнася за наема.
3. Редът, условията и сроковете за плащане на наем се определят с договора за наем. Гражданският кодекс предоставя на страните пълна свобода при определяне на всички параметри за плащане на наем. В същото време, когато се отдава под наем държавна (общинска) собственост, нормите на публичното право често фиксират множество ограничения върху волята на страните при определяне на реда, условията и сроковете за плащане на наем, който се счита за един от видовете бюджетни приходи.
Тези ограничения са задължителни за лицата само когато са включени в договора за наем при неговото сключване или впоследствие. В други случаи обществените ограничения трябва да се спазват от държавните (общински) организации, когато отдават имоти под наем. Те трябва да предвидят такива ограничения като условията, при които се отдава под наем държавна (общинска) собственост. Липсата на съответни клаузи означава, че ограниченията не се прилагат за физически лица.
Гражданският кодекс не предвижда определяне на процедурата, условията и сроковете за плащане на наем със закон или подзаконов акт. Ако страните по договора желаят да разширят правилата на който и да е нормативен акт в отношенията си, те трябва да включат съответното указание в договора. В противен случай редът, условията и сроковете за плащане на наема не се считат за определени. И тогава се признават за установени такава процедура, условия и срокове, които обикновено се прилагат при наемане на подобен имот при сравними обстоятелства. С други думи, отново говорим за средна пазарна характеристика на плащане на наем.Докато съдебната практика не формулира такива характеристики, правилата, установени за отдаване под наем на държавна (общинска) собственост, могат да служат като известна насока, но дори и тогава не винаги.
4. При забава на плащането на наема наемателят носи отговорност към наемодателя под формата на обезщетение за претърпени загуби, плащане на лихва по чл. 395 от Гражданския кодекс, както и заплащането на неустойка, ако това е предвидено в договора за наем. Съотношението между тези мерки за отговорност се установява от общите правила, предвидени в Гражданския кодекс.
5. Лизинговото плащане може да се установи за цялото наето имущество в неговата цялост или поотделно за всяка от съставните му части, в зависимост от това какви разпоредби се съдържат в договора за тази сметка. Ако в договора са посочени няколко артикула и наемът за всеки от тях не е определен отделно, тогава трябва да се счита, че наемът се начислява за наема на всички артикули. Ако таксата е определена за някои позиции, тогава за останалите тя трябва да се определи съгласно правилата на параграф 3 от чл. 424 GK.
Наемът може да бъде платен под формата на:
1) определени във фиксирана сума на плащания, извършвани периодично или наведнъж. Плащанията във фиксирана сума трябва да се разбират широко, без да се ограничават до посочване на конкретна сума в договора. Размерът на наема също ще бъде фиксиран, чийто размер се определя с помощта на долар или друг еквивалент - конвенционални единици, минимална работна заплата, екзистенц-минимум и др.;
2) установения дял от продуктите, плодовете или доходите, получени в резултат на използването на наетия имот. Много е трудно да се разграничи такъв договор за наем от обикновено партньорство (глава 55 от Гражданския кодекс). Наетото имущество не се прехвърля в отделен баланс, оставайки в баланса на лизингодателя, лизингополучателят и лизингодателят не садействат от името един на друг, а наемодателят също не участва в разходите и загубите на наемателя;
3) предоставяне на определени услуги от наемателя. Изборът на този вид наем всъщност превръща договора за наем в смесен (клауза 3 от член 421 от Гражданския кодекс), който включва в състава си споразумение за предоставяне на платени услуги (глава 39 от Гражданския кодекс);
4) прехвърляне от лизингополучателя на лизингодателя на вещта, предвидена в договора, в собственост или на лизинг. Тук също са свързани две споразумения - лизинг и продажба или два насрещни договора за наем, образуващи смесено споразумение (клауза 3 на член 421 от Гражданския кодекс);
5) налагане на наемателя на разходите, предвидени в договора за подобряване на наетия имот. Наемателят не е длъжен да подобрява наетия имот, но по искане на наемодателя може да направи това и тогава направените разходи ще действат като наем. Между другото, разходите за основен ремонт на наетата вещ, извършен от наемателя, когато се възстановят от наемодателя в съответствие с параграф 1 на чл. 616 от Гражданския кодекс също може да се разглежда като вид наем.
Страните могат да предвидят в договора за наем комбинация от определени видове наем или други форми на плащане на наем, например под формата на част от печалбата на наемателя от работата на наетото предприятие (комплекс от имоти).
Ако конкретен вид наем не е предвиден в договора, наемът трябва да бъде определен във фиксирана сума, плащана еднократно или периодично - в зависимост от срока на договора за наем.
6. Освен ако не е предвидено друго в договора за наем, размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на периода, посочен в договора, но не повече от веднъж годишно (клауза 3, член 614). Законът може да предвиди други минимални срокове за преразглеждане на размера на наема заопределени видове лизинг, както и за отдаване под наем на определени видове имущество.
Договорът за наем може да съдържа правила, както че наемът изобщо не подлежи на преразглеждане, така и че всяка от страните по договора може да поиска едностранна промяна на наема без никакви условия и, ако другата страна откаже да промени наема, да прекрати договора предсрочно.
Ако такива правила не са предвидени в споразумението, наемът може да бъде променен по споразумение на страните, но не повече от веднъж годишно. Отказът на която и да е от страните да преразгледа размера на наема (дори след едногодишния период, установен в параграф 3 от член 614), не дава на другата страна право нито да принуди такова преразглеждане в съда, нито да прекрати договора за наем предсрочно, тъй като не са предвидени съответните мерки на Гражданския кодекс.
По този начин законоустановеният срок за преразглеждане на размера на наема има практическо значение само когато самата възможност за преразглеждане е фиксирана в договора и е предвидена санкция в случай, че някоя от страните откаже такова преразглеждане.
Правилото за непредоговаряне на наемите повече от веднъж годишно се прилага за фиксираните наеми (вижте параграф 11 от Преглед на практиките за наем). При другите форми на наем действителният му размер варира в зависимост от промените в общата икономическа ситуация и не изисква периодично преразглеждане.
7. Наемателят има право да поиска съответно намаление на наема, ако поради обстоятелства, за които не носи отговорност, условията на ползване, предвидени в договора за наем, или състоянието на имота се е влошило значително.
Предоставянето на това право на наемателя се дължи на факта, челизингодателят, като собственик на наетия имот, носи риска от неговата случайна загуба или повреда. Влошаването по случайни причини на състоянието на наетия имот е риск на собственика. Що се отнася до влошаването на условията за ползване, които действат като външни обстоятелства по отношение на предмета на договора за лизинг, то във връзка с тях вече трябва да говорим за риска от случайна невъзможност за изпълнение на договора (влошаване на условията за такова изпълнение).
Намаляване на размера на наема може да се иска не при влошаване на условията за ползване или състоянието на имота, а само при значително влошаване. Като такова трябва да се признае влошаване, при което наемателят до голяма степен е лишен от това, на което е имал право да разчита при сключване на договор за наем (клауза 2, член 450 от Гражданския кодекс).
Намаляване на наема в случая, предвиден в параграф 4 на чл. 614, като общо правило, не е мярка за отговорност на лизингодателя и не предполага обезщетение за загуби, събиране на лихви по чл. 395 от Гражданския кодекс и др. Ако условията на ползване или състоянието на имота са се влошили поради обстоятелства, за които отговаря наемодателят (включително въз основа на параграф 3 от член 401 от Гражданския кодекс), последиците, предвидени в чл. 612 GK. Напротив, ако условията на ползване или състоянието на наетия имот са се влошили поради обстоятелства, за които отговаря наемателят, последният няма право да иска намаляване на наема.
Законът може да установи правило, различно от предвиденото в параграф 4 на чл. 614. Нищо не се казва в Гражданския кодекс относно възможността за установяване на различно правило чрез споразумение. Въпреки това, като се има предвид фактът, че в съответствие с параграф 1 на чл. 614 редът, условията и сроковете за плащане на наем се определят с договора за наем, може да се установи, че суматанаемът не се преразглежда дори при значително влошаване на условията на ползване или състоянието на имота.
8. Наемът може да бъде платен по всяко време, определено от споразумението: веднъж годишно, тримесечие, месец, седмица, ден и т.н. Ако наемателят значително наруши условията за плащане на наема, наемодателят има право да поиска от него предсрочно плащане на наема в срока, определен от наемодателя (клауза 5, член 614). В този случай лизингодателят трябва да установи разумен срок за такова плащане (член 314 от Гражданския кодекс). Можете да поискате предсрочно плащане на наема за не повече от два последователни срока.
Значителното нарушение на срока за плащане на наема трябва да се тълкува по същия начин като значително влошаване на условията за ползване или състоянието на наетия имот, т.е., като се вземе предвид параграф 2 на чл. 450 GK. По-специално, съществено ще бъде такова нарушение на срока, при което забавата се забавя до следващия падеж за плащане на наема.
Договорът за наем обаче може да установява и други правила, например относно забраната за изискване на предсрочно плащане на наема или, напротив, относно възможността за изискване на такова плащане не само в случай на значително нарушение на условията или за повече от два последователни срока и др.