Без право на собственост какво очаква новите заселници на арестуваните апартаменти в Лондон Парк
Три дни след фактическото настаняване на купувачи в дългоочакваните апартаменти от дългосрочния дългостроител „Лондон Парк” от „Л1” съдебните изпълнители запорираха всички помещения на двете къщи от първи етап. Успяхме да регистрираме права на собственост в Rosreestr, което означава, че де юре продадените апартаменти могат да отидат под чука. LIVING разбра какво ще се случи с имота на предприемача и как трябва да се държат акционерите в такава ситуация.
LC "London Park". Рендиране от разработчика
Акционерите, които вече са приели жилище от предприемача, нямаха време да поемат собственост върху жилището, три дни не бяха достатъчни, за да се регистрират в Rosreestr. Сега това е невъзможно. Формално статутът на къщата е в процес на изграждане и всички нейни помещения принадлежат на предприемача. Арестът предполага забрана за регистрация или продажба.
Защитата на подсъдимия обяснява, че съдебните изпълнители са взели такива мерки, защото не са получили исканата информация за продадени и непродадени (около 40 - бел.ред.) апартаменти. В "ЛП" казват, че информацията е предоставена, видно от съответната разписка на ведомството. Адвокатът Антон Лебедев, който е запознат със случая, обаче твърди, че компанията мами: данните се твърди, че са изпратени много късно, когато решението за арест вече е било формирано.
Акционерите не се притесняват, а действат
От фирма "ЛП" увериха, че акционерите няма от какво да се притесняват, тъй като действията на съдебните изпълнители са незаконосъобразни. Разработчикът ще го докаже в съда. Основният му аргумент е, че апартаментите, въпреки липсата на регистрация в Rosreestr, принадлежат на купувачи, а не на строителни компании.
Въпреки това координаторът на инициативните групи на измамените акционери, помощникът на депутата от Държавната думаАлександър Хинштейн Виктория Пенкова има по-песимистичен поглед по въпроса.
„Наличието на следствен арест не пречи на ареста на апартамента. Човек може да получи ключовете и да влезе в апартамента, но той става собственик след приемането и регистрацията на апартамента в Rosreestr. До този момент къщата е де юре собственост на предприемача. Съдебните изпълнители, ако апартаментите не са регистрирани в Rosreestr, ако никъде няма официални данни, на теория те имат право да продадат арестуваните помещения ”, подчерта Пенкова.
Експертът съветва акционерите да заведат дело за премахване на ареста от апартамента си. „В съда те могат да поискат признаване на собствеността върху апартамента. Има такива случаи, когато граждани влизат в собственост по съдебни решения”, каза още тя.
Олег Островски, заместник-председател на Комисията по недвижими имоти към Обществото на потребителите на Санкт Петербург и Ленинградска област, подчерта, че на първо място е необходимо да се разбере какви договори са сключили гражданите.
„Доколкото си спомням, за този обект бяха сключени предимно предварителни договори за покупко-продажба на апартамент, което до 2010 г. не беше пряко нарушение на 214-FZ. Ако случаят е такъв, тогава основният договор за покупко-продажба трябва да бъде сключен с граждани, но дружеството LP ще може да направи това само след регистрация на собственост върху себе си. Запорът, наложен от съдия-изпълнителите със сигурност ще забави този процес, но според мен няма да го спре. Малко вероятно е да се продадат вече продадени апартаменти на търга, ако има валидни договори“, обясни Островски.
Той заяви, че арестът е метод за натиск върху строителната фирма, но в същото време и сигнал за нейните ръководители - не може да се стартира ситуацията. „Сигурен съм, че предприемачът ще вземе всички мерки за изплащанедълг. Но като се има предвид, че има дългове както за наем, така и към граждани, които са прекратили договори или които искат неустойка за нарушения на сроковете за прехвърляне на апартаменти към тях, няма да е лесно да се направи това“, заключи той.
Според Островски решението на въпроса зависи и от това дали компанията разполага с достатъчно средства, други активи или свободно пространство, за да ги продаде, за да изплати дълга, дали е възможно да получи кредит. „Ако ситуацията не се подобри, тогава гражданите, които имат договори в ръцете си и евентуално документи, потвърждаващи прехвърлянето на апартаменти към тях, ще трябва да защитават правата си в съда. В Санкт Петербург има такава практика. В някои случаи гражданите получиха апартаменти дори по време на фалита на предприемача. Вярно е, че като правило това се отнасяше за апартаменти във вече построени къщи “, отбеляза експертът.
Междувременно адвокат Антон Лебедев отбеляза, че бързата продажба на апартаменти в този случай не се очаква. И да, не си струва труда. Съдия-изпълнителите са наясно колко струва една грешка по този въпрос. Притежателите на капитал обаче не трябва да стоят със скръстени ръце, дори ако целта е да се окаже натиск върху длъжника.
„Може да се наложи новите собственици да освободят построените апартаменти от арест - забрана за регистрационни действия, преди да регистрират собственост върху себе си. Възможни варианти за действие: извънсъдебно и съдебно. Извънсъдебният вариант включва свързване със службата на съдебния изпълнител с искане за премахване на ареста. Към жалбата трябва да се приложат копие от договора и платежни документи. С изявление е по-добре да отидете на лична среща “, препоръчва адвокатът.
Пенкова допълни още, че и при двата варианта е необходим акт за приемане на апартаментите, което ще увеличи тежестта на договора за дялово участие. В крайна сметка наличието само на DDU в съдиите не е желязоаргумент.
"Граф Орлов" няма да пострада
Между другото, въпреки всичко и въпреки всичко, през 2016 г. вестник "Деловой Петербург" призна предприемача за първи по отношение на броя на строящите се имоти от бизнес класа в града на Нева. Холдингът L1 строи още три обекта - жилищен комплекс "Граф Орлов" в близост до метростанция "Московская", "Премиер Палас" на остров Петроградски и жилищен комплекс "Маршал" на Лесная. През есента ще бъде пуснат за продажба и четвъртият обект. Продажбата на 30 апартамента от бизнес класа (или около 50 апартамента от клас комфорт) ще бъде достатъчна за изплащане на всички дългове, твърди представител на предприемача.
„Дългът се планира да бъде погасен чрез продажба на свободни апартаменти във въведените в експлоатация кули на жилищен комплекс London Park. В списъка на непродадените - основно тристайни апартаменти с голяма площ, общата им стойност почти напълно ще покрие дълга на компанията. Така или иначе активите на "Л1" са достатъчни за изплащане на представения дълг, така че няма място за притеснение. Всеки, който е получил своите апартаменти, може да ги ползва. Молим ви за спокойствие и уверяваме, че ще направим всичко необходимо за премахване на незаконния арест“, успокоява Надежда Калашникова, директор „Развитие“.
В интервю за LIVING тя добави, че дълговете на LP по никакъв начин не могат да провокират запори върху други обекти на L1 холдинг, тъй като те са построени не от LP, а от други юридически лица. Тя също така отбеляза, че компанията не възнамерява да ускорява продажбите чрез дъмпинг в новите си сгради, за да изплати дългове.
Адвокатът обаче не оправдава строителната фирма. Според него тази ситуация е стандартна за разработчиците-длъжници, които избягват изпълнението на съдебните решения. Той подчерта, че съдебните изпълнители съвсем законно са поискали информация за свободни апартаменти от OOO LP.
Сами са виновни
Подобни случаи с разработчици в Санкт Петербург вече са се случили,пример за това може да бъде M-Industry, който съдебни изпълнители нападнаха през 2012 г., принуждавайки акционерите да се обърнат към съда и да докажат правото си на собственост върху арестуваните апартаменти. В резултат на това компанията е обявена в несъстоятелност. Модерен пример е жилищният комплекс "Ванино" в Ломоносовски район на Ленинградска област с арестувани парцели. В повечето случаи на арест на всички апартаменти, предприемачът отиде в несъстоятелност.
„В жилищен комплекс „Ванино“ има жители на първи етап, които вече са се настанили и изискват санкции. Заради дългове бяха задържани парцели от втория етап, което провокира ново забавяне на строителството“, каза Пенкова.
Според нея често самите акционери са тези, които по закон искат неустойка, често се стига до запор на имущество и фалит. Това води до факта, че строителната компания не е в състояние да продължи строителството, понякога не само на следващите етапи, но и да завърши първите.
Намирането на компромис между чакащите за апартаментите и искащите санкция също е задача на управляващите, но няма механизъм.
„Противоречията между акционерите на различни етапи на строителство на един и същи жилищен комплекс възникват при нарушаване на сроковете за строителство. Някои искат да получат неустойка за ненавременно прехвърляне на апартаменти към тях, докато за други е важно линията им да е завършена и макар и късно да се нанесат в апартаментите си “, каза Островски.
Експертът добави, че предприемачът може да повлияе на притежателите на акции само като преговаря с тях. И би било логично градът от страна на градските власти да направи компромис и заедно с компанията да изготви поетапен график за погасяване на дължимия наем към града. Това би облекчило финансовата й тежест и би допринесло за завършването на строителството на следващите фази от жилищния комплекс.
Адвокат Лебедев е по-скептичен: градските власти са станали заложници на ситуацията. От една страна има акционери, които чакат апартамент от почти десет години, от друга страна има бивши акционери, които чакат плащания с години.
„Градът не може да помогне с пари и натискът върху компанията да ускори плащанията може да доведе до фалит. Според мен наказателното преследване на ръководни кадри ще даде сигнал за цялата група фирми“, заключи адвокатът.