Частен предприемач - доверие или не
"Частен разработчик" - на доверие или не?
И така, първата разлика е „Прилагане на законите“
Тези. ако понастоящем разработчиците имат право да сключват само споразумения за участие в строителството и тяхното задължение е да спазват всички норми на този закон, тогава жилищните кооперации могат да действат както в рамките на този закон, така и извън него, като се придържат само към законодателството за кооперациите, установено от Жилищния кодекс на Руската федерация.
Второ - "Условия на договора"
Ако с предприемача е изготвен само един договор, който може да има приложения и допълнителни споразумения, които посочват както времето за строителство на къщата, цената на имота, който е придобит от собственика на капитала, така и имуществото и неустойките, тогава в случай на връзка с жилищната кооперация, в допълнение към договора за продажба на недвижим имот, купувачът подписва споразумения за изпълнение на задълженията, произтичащи от Устава на кооперацията, друг документ за собственост на кооперацията оперативен.
Споменатият устав излага всички онези разпоредби, които са коренно различни от разпоредбите на договорите с предприемачи и строителни компании, които са предмет на регулирането на законодателството за защита на потребителите и общите разпоредби на облигационното право за сключване на договор, неговото изпълнение, както и прекратяване на договора и възстановяване на средства.
Нормативните разпоредби на Устава на кооперацията, други документи, които са част от задължителното подписване или прилагане в отношенията с жилищните кооперации, нямат нищо общо с нормите на гражданското право на задълженията и обратното, съдържат конкретни задължения за допълнителни вноски, необходими, например, за завършване на строителството на къща или за извършване на друго строителствосъбития, както и работа, свързана с въвеждането на къщата в експлоатация, разходите за документация, всякакви други разходи на Кооперацията и други допълнителни задължения.
Трета разлика - "Цена"
В жилищностроителната кооперация, освен цената на самия имот, която се определя от такса дял, купувачът заплаща и встъпителна вноска, която може да достигне до 5% от стойността на имота, както и членски внос, който може да се начислява за достатъчно дълго време, до прекратяване на кооперацията.
Подчертаваме, че нито една строително-инвестиционна компания няма по силата на закона право да иска допълнителни средства от акционерите над стойността на договора за покупка на недвижим имот. Само Кооперацията има право да извършва посочената дейност.
Четвъртата разлика е „Неприлагане на законодателството за защита на потребителите към жилищните кооперации“
Трябва да се подчертае, че Законът за защита правата на потребителите защитава в максимална степен купувачите в случай на нарушаване на закона от строителни фирми. Освен това този закон се прилага пряко за всички отношения, възникващи между строителни, инвестиционни дружества, разработчици по всякакви споразумения за участие в споделено строителство, инвестиционни споразумения, споразумения за съвместни инвестиции, предварителни споразумения за закупуване на недвижими имоти и дори за схеми на заповед, но този закон не се прилага за отношенията, които разглеждаме, възникващи между купувачи на недвижими имоти чрез жилищни кооперации и съответно самата жилищна кооперация. Тези. акционер, който закупува апартамент чрез кооперацията, така нареченият акционер, е много по-малко защитен от закона от акционер, който закупува апартамент от предприемача или другстроителна компания. Както определи Съдебната колегия по граждански дела на Върховния съд на България в „Обобщаване на практиката за разглеждане от съдилищата на Република България на дела по спорове между граждани и организации, набиращи средства от граждани за изграждане на многожилищни жилищни сгради“, нормите на Закона за защита правата на потребителите на България не могат да се прилагат по спорове между Кооперацията и членовете на жилищностроителната кооперация.
Пето - „Анулиране на договори, получаване на средства и времето за тяхното получаване“
Ако Разработчикът не изпълни или изпълни неправилно задълженията си към акционера, последният има право да се оттегли от договора и да поиска възстановяване на средства, както и загуби, в размер на стойността на увеличения недвижим имот и неустойка, включително равна на стойността на договора. Посоченото право възниква за акционера дори и заобикаляйки спазването на исковата процедура за уреждане на спора, с правото да се обърне директно към съда.
Що се отнася до акционерите, сключили споразумения с кооперацията, правото им да върнат внесените средства възниква едва при напускане на кооперацията, т.е. акционерът трябва да напише заявление до жилищната кооперация за оттеглянето си и едва след това да се обърне към съда. В този случай акционерите нямат право на загуби или неустойки. Освен това, ако акционерът, след като е получил изпълнителен лист, има право директно да събира средства от Разработчика, тогава акционерът може да получи присъденото само ако има свободни средства, достатъчни за изплащане на посочения дълг. Ако кооперацията не разполага с достатъчно имущество, дори съдът няма да удовлетвори искането на акционера за изплащане на средствата, внесени в жилищната кооперация. Тези решения на съдилищата от всички инстанции вече са доста масова практика.
Шестото отличие е „Възстановяванезагуби и неустойки"
Купувачите на апартаменти чрез жилищни кооперации - акционери, за разлика от купувачите на апартаменти чрез DDU (споразумение за дял) с предприемача или строителната компания, не могат да претендират за обезщетение за загуби и неустойки в случай на забавяне на завършването на строителството на къщата, забавяне на времето за прехвърляне на апартаменти или в случай на спиране или пълно спиране на строителството на къщата. При всички горепосочени обстоятелства купувачът на недвижим имот чрез жилищностроителната кооперация може да претендира само сумата на дяловата вноска, която е по-малка от тази, която той обикновено е изразходвал за апартамент при присъединяване към кооперацията, повтаряме, такива такси като членски и встъпителни вноски не се връщат при напускане на членовете на кооперацията.
Седмото отличие е „Получаване на ипотека“
И двете разгледани схеми за придобиване на жилища са съвсем законни. Въпреки това, когато кандидатстват за теч, банките имат свои доста строги изисквания както за кредитополучателя, така и за имота. Банките поемат част от рисковете и затова предпочитат най-надеждните възможности за кредитиране. Не е тайна, че банките не са твърде склонни да издават заеми за закупуване на апартаменти в строеж, но за собственика на споразумение за дялово участие ще бъде много по-лесно да убеди заемодателя да вземе ипотека, отколкото за собственика на жилищен дял.
Осма разлика - "Икономически рискове"
Така че жилищната кооперация защитава правата на купувачите в много по-малка степен в сравнение с DDU. Правата на акционера се определят от Устава на кооперацията, който често се разработва дори преди действителните членове да се присъединят към нея. Следователно този документ в по-голяма степен отразява интересите не на членовете на кооперацията, а на строителната компания: предприемачът сам определя границите на своите финансови рискове;
Трябва да се отбележи, че именно разликата в цената на подобни проекти, изпълнявани съгласно 214-FZ и жилищни кооперации, се състои в необходимостта да се предоставят на притежателите на дялове допълнителни гаранции, предвидени от законодателството за дялово участие, докато жилищните кооперации не предоставят финансово такива гаранции.
Горепосочените специфични взаимоотношения, които възникват за всички купувачи на апартаменти чрез ЖСК и Споделено строителство, трябва да бъдат запознати с всеки потенциално заинтересован купувач на недвижим имот, за да направи правилния избор по отношение на схемата за закупуване на апартамент, която е по-способна да го защити.
В заключение ви уверяваме, че работим само с добросъвестни жилищни кооперации и предприемачи!