Доклад за оценка на жилищна къща (вила) - пример, част 3 от 4, Сравнителен подход, прогноза

4. ОПРЕДЕЛЯНЕ НА СТОЙНОСТТА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

4.1. НАЙ-ДОБРИЯТ И НАЙ-ЕФЕКТИВЕН АНАЛИЗ НА УПОТРЕБА

Понятието „най-добро и най-ефективно използване“, използвано в този Доклад, означава такова използване на имота, което е физически и финансово осъществимо, правно осъществимо, финансово осъществимо и в резултат на което стойността на имота ще бъде максимална.

Мнението за най-добро използване и най-добро използване отразява позицията на оценителя по отношение на най-доброто използване на имота, базирано на анализ на състоянието на пазара и свойствата на самия имот.

Физическа и финансова осъществимост: разглеждат се само тези употреби на съоръжението, които са осъществими в местната област с помощта на съществуващи технологии и за които има възможност за финансиране.

Правна възможност: разглеждат се само тези употреби на имота, които са разрешени от действащото законодателство на България и различни разпоредби (устройствени наредби, градоустройствени разпоредби, екологични разпоредби и др.).

Финансова осъществимост: от осъществими и правно възможни употреби се избират тези, които ще осигурят приемлив доход на собственика на обекта.

Максимална ефективност: Разглеждане коя от финансово жизнеспособните употреби на даден актив ще доведе до максимален нетен доход или максимална настояща стойност.

Анализът на най-доброто и най-ефективно използване на недвижими имоти допринася за определяне на използването, което споредсе очаква да даде най-високата обща възвръщаемост на инвестицията. Типичните случаи на употреба са следните алтернативи:

1. Изграждане на нов обект.

2. Извършване на ремонт или реконструкция.

3. Продължаване на употребата в състоянието, в което е сега.

Приемаме, че и трите варианта са правно допустими и физически възможни.

Тогава финансовата осъществимост е резултатът да осигури доход, равен или по-голям от сумата, необходима за покриване на оперативни разходи, финансови пасиви и капиталови разходи. Освен това употребата трябва да бъде най-продуктивната употреба или употребата, която осигурява най-високата стойност, съответстваща на пазарно гарантираната норма на възвръщаемост за този тип употреба.

Събаряне на подобрения: Оценяваната жилищна сграда е наскоро построена по модерен дизайн и в момента не е подходяща за събаряне.

Реконструкция и основен ремонт: Оценяваната жилищна сграда е построена сравнително наскоро и е напълно подходяща за директно ползване, тоест за обитаване от хора. Физическото износване на къщата е незначително, не се налага ремонт. Къщата отговаря на съвременните изисквания за качество на индивидуалното жилищно строителство в района, така че реконструкцията на къщата също не е необходима.

Продължаване на настоящия случай на използване: Продължаването на настоящия случай на използване на имота като жилищна сграда изглежда най-ефективното използване поради факта, че търсенето на жилищни сгради в района е много високо. Разглежданият обект може да се използва като жилище без разрушаване на съществуващи подобрения и без промяна на предназначението на парцела. Това използване ще бъде законновъзможно, физически и финансово осъществимо, финансово осъществимо и възможно най-ефективно, т.е. ще бъде най-добрата и най-ефективна употреба.

4.2. ИЗБОР НА ПОДХОДИ И МЕТОДИ ЗА ОЦЕНКА

За целите на тази оценка, оценителят е избрал да използва сравнителния и разходния подход (метод на сравнителните продажби и метод на сравнителната единица).

Тъй като обектът на оценка е жилищна сграда, а самият пазар на жилищни сгради в района на Москва е развит пазар с голям брой оферти и сделки, тогава според оценителя, когато се оценява типичен обект на развит пазар, сравнителните методи трябва да имат предимство (по-голяма тежест на резултата при определяне на крайната стойност) по отношение на други използвани методи.

Приходният подход, според оценителя, е неподходящ за определяне на пазарната стойност на обекта на оценка, тъй като оценяваната жилищна сграда не е предназначена за целенасочено генериране на приходи. В по-голямата част от случаите изчисляването на цената на жилищна сграда с помощта на методите на доходния подход дава резултат, по-нисък от цените на реалните сделки на пазара с подобни обекти, тъй като по правило целта на придобиването на индивидуални жилищни сгради е да се живее, тоест да се задоволи лична нужда от жилище, а не да се генерира доход. В този случай използването на методите на доходния подход ще доведе по-скоро до изкривяване на общите разходи, отколкото до тяхното усъвършенстване.

4.3. СРАВНИТЕЛЕН ПОДХОД

При определяне на пазарната стойност на оценяваната къща с парцел, оценителят използва цените на офертите за продажба на подобни къщи с парцели, които към датата на оценката са били представени на московските агенции за недвижими имоти.

Информация за аналози е получена от оценителя от отворенизточници в интернет, както и от интервюта със служители на фирми за недвижими имоти, които пускат офертата на пазара. Във всеки случай оценителят предоставя връзка към източника на информация. Личен оглед на съпоставими обекти-аналози от оценителя не е извършван.

Като единица за сравнение оценителят избира 1 кв.м. (за къща) и 1 ар за парцел, тъй като тези единици са общоприети единици за сравнение на пазара на селски къщи и парцели за индивидуално жилищно строителство.

Първо, парче земя се оценява като незастроено. Следните аналози бяха избрани от оценителя за оценка на парцела, използвайки метода на сравнителния анализ на продажбите:

Тъй като публикуваните цени на офертите по правило съдържат определена отстъпка, която продавачът, с определена настойчивост на потенциален купувач, е готов да му предостави, тогава за адекватен анализ на такива цени е необходимо да се направи подходяща промяна.

Въпреки че обектът се намира в малък град, поради близостта си до Москва, местният пазар се формира изцяло от купувачи от Москва и Подмосковието, чието население далеч надхвърля 500 000 души. Така средната надбавка за договаряне на парцели ще бъде 3%.

Тъй като оценителят не успя да идентифицира оферти за абсолютно идентични аналози на оценявания парцел, е необходимо да се направят корекции, които да отчитат основните разлики между оценявания имот и аналогичните обекти. В същото време се коригират само цените на аналогични обекти. Ако подобен обект превъзхожда по някакъв начин оценявания, тогава неговата цена трябва да бъде намалена със стойността на приноса на това превъзходство и обратно, ако аналогът е по-нисък от обекта на оценка по някакъв начин, цената му трябва да бъде увеличена.Стойностите на тези изменения са определени по експертен път или въз основа на дела на теглото на елемента за сравнение в общата стойност на обекта.

Корекциите, приети от оценителя, и резултатите от изчисляването на коригираната цена на парцел за 1 ар с помощта на метода за сравнителен анализ на продажбите са показани в следната таблица:

Таблица 7. Изчисляване на себестойността на 1 ар земя за обекти - аналози.

http://www.cian.ru/cat.php?suburbian=yes&deal_type=2&obl_>

http://www.cian.ru/showphoto.php? >

Офертна цена, търкайте.

Корекция за договаряне, %

Цената за 1 ар, като се вземат предвид промени за договаряне, търкайте.

ПРАВИЛЕН КОРЕКТИВЕН КРЪГ, %

Застроен парцел, оценен като незастроен

незастроена земя

Землища на населени места

Разрешено използване на сайта

Характеристики на местоположението

Разстояние от Московския околовръстен път, км

20 км по Можайское ш.

Площ на парцела, ар

Релефът и формата на обекта

Релефът е спокоен, формата е удобна

Разстояние от водоема

в близост до водоемНе

не в близост до водно тяло

Разстояние от гората

около 400 метра

около 500 метра

вода, ток, газ, канализация на място

ток и газ на границата

ток в парцела, вода - кладенец, канализация и газ на границата

Допълнителни подобрения на сайта

оценени като неразвити

изгради основата на къщата

Коригирана цена продажби за 1 ар, руб.

Бележки към таблица 7:

1. Корекция за наличие на комуникации. Наличието на комуникации в обекта (ток, газ, канализация и водоснабдяване) прави земята по-привлекателна на пазара, а цената й е по-висока. В този случай някои аналози имат комуникации по границата, а някои директно на сайта. За аналози с комуникации по границата изменението е 10%, което според пазарните цени на доставчиците на такива услуги отразява реалните разходи на собственика за свързване към съобщителни мрежи и поставяне на комуникации директно на обекта.

2. Изменение на площта на земята. Тази корекция отразява факта, че цената на хектар в малките парцели е по-висока от цената на хектар в по-големите парцели. В разглеждания район оптималният размер на парцела е 20-30 ара. Парцелите от 6-12 ар са значително по-високи по отношение на 1 ар, а парцелите по-големи от 40 ар са по-ниски. Диапазонът на тази корекция е 5-10%. В този случай не е направено изменение.

3. Корекция за близост до вода.Близостта на водоем (язовир, езеро, канал, река) според компаниите за недвижими имоти оскъпява до 20% цената на обекта. В този случай всички избрани аналози нямат близки водни тела, с изключение на аналог 3, който се намира до езерото. Поправката е определена на 5%.

Цените на аналогични обекти, получени след извършване на корекции, ни позволяват да стигнем до съгласувано мнение относно стойността на крайната цена на 1 ар от площта на обекта на оценка, като се вземат предвид както количествените, така и качествените характеристики на обекта на оценка.

При определяне на стойността на пазарната стойност на 1 ар от общата площ на оценявания обект, на коригираната продажна цена на всеки от обектите - аналози се дава собствена тегловна характеристика - Wi (0

Тъй като оценителят не успя да идентифицира оферти за абсолютно идентични аналози на оценяваната къща, е необходимо да се направят корекции, които да вземат предвид основните разлики между оценявания обект и аналогичните обекти. В същото време се коригират само цените на аналогични обекти. Ако подобен обект превъзхожда по някакъв начин оценявания, тогава неговата цена трябва да бъде намалена със стойността на приноса на това превъзходство и обратно, ако аналогът е по-нисък от обекта на оценка по някакъв начин, цената му трябва да бъде увеличена. Стойностите на тези изменения са определени по експертен път или въз основа на дела на теглото на елемента за сравнение в общата стойност на обекта.

За да се изключи влиянието на цената на парцела върху стойността на къщата, пазарната стойност на парцела на аналогичен обект беше приспадната от офертната цена преди сравнение.

Пазарната стойност на земята за обектите на аналози практически съвпада с пазарната стойност на земята за обекта на оценка, дефинирана по-горе, само с едно изключение - земята на аналози 1 и 2 се намира на територията на защитени вилни селища.(о.к.п.), а поземленият имот на обекта на оценка и други обекти - аналози се намират в неохраняемата територия на селото. За да отчете тази разлика, оценителят въведе за аналози 1 и 2 корекция от 10% към пазарната стойност на 1 ар земя, както е определено в таблица 8.

Приетите корекции от оценителя и резултатите от изчисляването на коригираната цена на къщата за 1 кв.м. общата площ на метода за сравнение на продажбите е показана в следната таблица:

Таблица 10. Изчисляване на себестойността на 1 кв.м. общата площ на къщата по обекти - аналози.