Другарю, вярвай
Съкращението HOA се дешифрира по различни начини, тъй като фантазията на собствениците на апартаменти, измъчвани от комунални трудности, е наистина неизчерпаема. Как да превърнем HOA от партньорство на скъперници и мошеници в партньорство на съвестни наематели със силите на самите собственици?
Съкращението HOA се дешифрира по различни начини, тъй като фантазията на собствениците на апартаменти, измъчвани от битови трудности, е наистина неизчерпаема. Как да превърнем HOA от партньорство на скъперници и измамници в партньорство на съвестни наематели със силите на самите собственици?
Как да заобиколите клопките
Сдруженията на собствениците могат да бъдат организирани, ако повече от половината от апартаментите в сградата са собственост на живущите. На първо място се провежда учредително събрание на всички собственици на помещенията, които вземат основно решение за създаване на партньорство и избират тези, които ще разработят проект на харта за HOA. Уставът на дружеството се одобрява от собствениците на следващото общо събрание. След това учредителните документи на партньорството (протоколът от общото събрание, на което е решено да се организира HOA, и неговият устав) се регистрират в териториалната данъчна служба. След това HOA, съществуваща от момента на вземане на решението на учредителното събрание, се счита за регистрирана и получава статут на юридическо лице.
Изглежда, че всичко е просто: те се регистрираха, избраха борда и председателя, решиха управляващото дружество и можете да оборудвате къщата на мечтите си - с чист вход, лампи, горящи вечер на стълбите, голям паркинг и цветна градина. Въпреки това, за повече от 20 години, изминали от прехвърлянето на собствеността върху жилищата, доверието нито в жилищните и комуналните услуги като цяло, нито в частност в HOA се е увеличило.
Както показва практиката, всичкиТрудностите, свързани с работата на партньорствата, могат да бъдат разделени на три групи:
Да започнем с първата група. За съжаление, проблемите, които дебнат за HOA при комуникация с градските власти, не могат да бъдат преодолени с усилията на жителите. Следователно такива капани могат да се опитат да заобиколят.
На първо място, преди да създадете HOA, е необходимо да изясните с местните власти дали местната територия е преминала проучването и дали съдържа отделни парцели, собственост на физически и юридически лица. В резултат на трудностите с геодезията и нейното маркиране в Москва и Санкт Петербург, например, опашката за геодезия се нареди няколко години напред. Разбира се, невъзможно е да се регистрира HOA без определяне на общата собственост, която включва прилежащата територия.
Друг проблем е неразумният отказ на обслужващата организация да прехвърли къщата в баланса на HOA. Практиката показва, че е нецелесъобразно и скъпо да се създаде съдружие, преди да се регистрира етажна собственост, тоест обща собственост на жилищна сграда. Независимо от това, доста често се срещат партньорства, създадени по време на фазата на строителство: много наематели купуват апартаменти на така наречения етап на фундаментна яма, когато все още няма къща. В този случай членовете на HOA са обречени на допълнителни разходи, тъй като електричеството и водата ще бъдат изразходвани по време на строителството и довършването на сградата.
Трудности в отношенията с държавните органи възникват не само в новосъздадените HOA, но и в партньорства "с опит".Най-често възникват два проблема - налагането на обслужваща фирма от градските власти и затруднението с основен ремонт на сградата.
Бъдете много внимателни към избора на председател на HOA: той не само взема оперативни решения, свързани с работата на партньорството, но също така има право да подписва финансови документи. Това означава, че в негови ръце ще бъде целият бюджет, формиран от вноските на наемателите.
Спазваме правилата
Помислете за втората група трудности, свързани с работата на партньорствата. Един от най-често срещаните проблеми е нарушаването на изискванията на Жилищния кодекс при създаването на HOA (само в Москва на тази основа са образувани няколкостотин наказателни дела). Нека се опитаме да разберем какви норми не се спазват и какво могат да направят собствениците на жилища.
Една от причините за образуване на наказателни дела е фалшифицирането на учредителните документи на HOA, което всъщност удостоверява доброволното желание на собствениците да организират партньорство за управление на собствеността си. Тъй като протоколът трябва да бъде подписан от всички, които са гласували за създаването на HOA (те трябва да са най-малко 50% от общия брой собственици), в тези документи често се появяват фалшиви подписи. Собствениците разбират, че са искали да създадат партньорство, постфактум - най-често след разкриване на измамата. Възможна е и друга ситуация: подписите са реални, но не е спазена процедурата за провеждане на общо събрание на собствениците на жилища (например не всички жители са били уведомени, или няма кворум, или гласуването е проведено с нарушения).
Ако HOA е създаден в нарушение на действащото законодателство, опасността от това за собствениците на жилища не е твърде очевидна на пръв поглед: плащат се комунални услуги, прехвърлят се вноски за формиране на бюджета на партньорството - изглежда, че всичко е вдобре. Проблемът е къде всъщност отиват парите. и дали жителите ще се окажат например посред зима с изключени батерии поради авария във водопровода. И такъв HOA няма да успее да получи държавни субсидии за основен ремонт.
Ако HOA е създадена в нарушение на закона, собствениците, които извършват всички плащания добросъвестно, рискуват да останат без нищо - например с течащ покрив или, още по-лошо, без договори, сключени с доставчиците на комунални услуги
Следващият проблем е свързан с формалните изисквания за създаденото HOA. Тези изисквания са продиктувани от науката за управление и простата човешка логика. Жителите на няколко къщи могат да се обединят в партньорство, но при две условия: прилежащите територии на тези сгради имат обща граница, броят на апартаментите в тези сгради не надвишава общо 30.
За жителите на високи сгради има още едно предупреждение-съвет: съгласно разпоредбите на Жилищния кодекс в една къща може да се създаде само един HOA. Следователно не си струва да плащате за консумираната вода и електроенергия на алтернативен HOA, предлагащ по-ниски цени - просто сте измамени.
Понякога в ръководните органи на HOA се избират лица, които не са собственици на помещенията в тази жилищна сграда. Ето един реален случай: в столицата около 40 ТСЖ бяха ръководени от жена, която постоянно работеше в областния съвет. Управлението на общата жилищна собственост обаче не е сеанс на едновременна игра на шах с голям брой противници. Тук е необходимо да се съсредоточим върху проблемите на всяка къща и винаги има много от тях.
ЗадължителноПредседател!
За съжаление дейността на лидерите на HOA може да се превърне в източник на проблеми (третата група трудности, свързани с работата на тези асоциации). Ето един далеч не пълен списък на нарушенията, извършени от председатели и членове на борда:
Има само един начин да се противодейства на всички разнообразни нарушения - много внимателно да се избират онези, на които собствениците на жилища да поверят управлението на общата им собственост. Във всеки случай (и ако HOA покани външен мениджър и ако председателят и членовете на борда са избрани измежду жителите), е необходимо да се провери тяхната репутация. Председателят има право да действа без пълномощно, ако подписва платежни документи и извършва транзакции, които в съответствие със закона и устава на партньорството не изискват задължително одобрение от борда или общото събрание на членовете на HOA. Внимателният подбор на председател е част от гаранцията за нормалното функциониране на сдружението.
Друга гаранция за това е работата на контролно-ревизионната комисия, сформирана от жителите. В този случай те ще имат много ефективен механизъм за влияние върху работата на изпълнителните органи на партньорството. Контролните правомощия на комисията обхващат дейността на председателя, управителния съвет и счетоводителя. Всъщност такава комисия е вид колегиален одитор, следователно, за да работите в нея, е необходимо да изберете най-щателните членове на HOA, като се задълбочите във всяко малко нещо.
Обобщавайки, отбелязваме, че HOA има бъдеще, но какво ще бъде зависи от самите собственици. Ако вие и вашите съседи сте готови да се научите как да управлявате собствената си собственост, тогава партньорството е добър вариант да направите дома си комфортен и уютен. Активно гражданство и внимание къмпроблеми на общността.