Froloff Group
След като реши фирмата-продавач и апартамента, потенциалният купувач пристига в офиса на организацията, за да сключи споразумение. Покупката на апартамент в новострояща се къща може да се оформи като участие в споделено строителство, инвестиционен принос, дялова вноска, присъединяване към съдружие или кооперация, прехвърляне на вземания. За съжаление в практиката често се практикуват "сиви схеми" - използване на менителници и предсрочно плащане.
Изпълнение на договор чрез менителници.
При изготвяне на договор с менителници, организацията продава на купувача менителница за сума, равна на цената на избрания апартамент. Когато падежът на сметката наближи, продавачът заменя обезпечението срещу апартамент. Такава схема е изключително ненадеждна: посочва се само стойността на сметката, датата на падежа, на кого и от кого е издадена. Юридически този документ няма нищо общо с избрания апартамент, тоест фирмата може просто да плати парите и няма как да я задължи да предостави апартамент.
Договор за предплащане.
Според схемата на предплащане се сключва предварителен договор с купувача на апартамента и се извършва 100% предплащане.След завършване на строителството на жилищна сграда организацията изготвя апартамента за себе си, след което го прехвърля на купувача по договор за продажба на недвижим имот. Схемата на предплащане, подобно на менителницата, не дава гаранция на потенциалния купувач да получи избрания и платен апартамент.
Преди да подпишете договора и да дадете пари, трябва да се уверите, че компанията продавач има основния пакет документи за собственост, който включва: - резолюция на местните власти, - инвестиционен договор, - държавна регистрация на собственост или лизингна поземлен имот, - протокол за предварително разпределение на апартаменти, - разрешение за строеж на жилищна сграда, - споразумения за набиране на средства.
Съществени условия на договора.
Съществените условия включват условията, които са необходими и достатъчни за сключването на договора. Съществените условия на договора са: правният статут на договора, предметът на договора, участниците в договорното правоотношение, цената, срокът, мястото и начинът на изпълнение, правата и задълженията на страните. Ако в предложения договор липсва поне едно съществено условие, тогава такъв документ няма правна сила.
Как да не станете жертва на измама при покупка на апартамент в нова сграда?
За да не станете жертва на измама, не доверявайте пари на организация, чиито цени за апартаменти са значително по-ниски от тези на други продавачи.
Поддавайки се на изкушението на обещаните облаги, можете да предадете парите си на компания-еднодневка, чиито организатори ще изчезнат, ще обявят фалит или формализират фиктивно наследство на организацията си, като продадат несъществуващи апартаменти на десетки лековерни клиенти.
Ако купувачът има съмнения относно надеждността на разработчика или компанията продавач, тогава той има право да се запознае с нейните учредителни документи: удостоверение за държавна регистрация, харта, учредителен договор.
Измама след завършване на строителството и предаване на къщата.
Когато строителството на къщата е завършено, всички инженерни работи и озеленяване и озеленяване на прилежащата територия са завършени, къщата подлежи на предаване на Държавната приемна комисия. На този етап безскрупулните продавачи намират много начини да принудят купувача да плати суми, които не са предвидени в договора. Любима причина да принудите купувачаfork out - BTI измервания.
Текстът на договора посочва проектната площ на апартамента и допълнително предвижда, че ако действителната площ на завършения апартамент се отклонява нагоре или надолу, страните правят допълнителни взаимни разплащания.
В резултат на „споразумения“ със служители на BTI, площта на всички апартаменти е с 2-3% по-голяма от дизайна, в резултат на което само купувачите трябва да плащат допълнително. Понякога не се правят взаимни разплащания с BTI, в този случай може да се окаже, че действителната площ на апартамента е с 2-3% по-малка от платената площ на проекта. Те могат да изискват пари за одобрение на проекта за електрическа инсталация и свързване към подовото табло.
Незаконосъобразно е събирането на такса за нотариална заверка на договор - договорът за дялово участие, инвестиция, преотстъпване на права не изисква нотариална заверка. Банката, в която е открита сметката на продавача, не трябва да начислява комисиона за начисляване на средства, тъй като самата организация поема разходите за оперативни и касови услуги. Предприемчивите служители на организацията продавач могат да начисляват наем от датата на предаване на къщата на Държавната комисия. Това също е нарушение на закона, тъй като наемът и плащането за услуги за защита и почистване на къщата и нейната територия се таксуват само от датата на подписване на договора с експлоатационната организация, не по-рано.
Понякога текстът на договора включва изискване за членство в Асоциацията на собствениците на жилища след завършване на строителството и на тази основа изисква плащане на встъпителен и членски внос. Купувачите на апартаменти стават членове на сформираната HOA само по собствено желание и само след регистрация на правата на собственост.
След завършване на строителството и къщата се предава на държавната приемателна комисияКупувачът трябва да се яви в офиса на фирмата, с която е сключен договора и да подпише акта за приемане и предаване на апартамента. За да регистрирате апартамент в нова сграда като собственост, трябва да подготвите следния пакет документи:
— оригинален договор и всички допълнителни споразумения към него;
- акт на плащане и приключване на всички финансови отношения между купувача и продавача;
- актът за приемане и предаване на апартамента;
— споразумение за прехвърляне на права (ако има такова);
—ОТИ документи;
- пояснение и етажен план;
- фотокопие от протокола за разпределение на апартаментите между инвеститорите;
- фотокопие от разрешение за въвеждане на къщата в експлоатация;
—паспорт и фотокопия на всичките му страници;
— разписка за плащане на държавното мито.
Ако има съмнение за автентичността на документите, регистраторът може да се обърне към правоприлагащите органи и други институции за подходяща проверка. Регистрация на права може да бъде отказана само в случаите, предвидени в чл. 20 от Закона за държавната регистрация на правата върху недвижимите имоти, в този случай собственикът на апартамента може да обжалва отказа в съда.Потвърждаването на собствеността е издаването на сертификат. От този момент нататък вие сте пълноправен собственик на апартамента в новата къща и можете да го притежавате, ползвате и се разпореждате с него по свое усмотрение.