Функционално зониране - Целта, задачите и принципите на зониране на земите на градовете и селата (градски и

Функционална зона - част от земята на населеното място, разпределена по време на градоустройството за развитие на териториите на градските и селските селища, предназначена за определено целево използване на територии, заети от природни обекти, както и за разполагане на сгради с определено функционално предназначение, включително жилищни, промишлени и други, разрешени от закона в селището.

Функционални зони - зони, чиито граници и функционално предназначение са определени с документи за териториално планиране.

Функционалното зониране е един от най-важните етапи в разработването на генералния план на града, който до голяма степен определя структурата на планиране, функционалната организация и комфортните характеристики на проектирания град.

При зонирането на земите на населените места в рамките на градоустройството за развитие на териториите на градските и селските селища се разграничават следните функционални зони:

1) земя за земеделска употреба и предназначена за такава употреба;

2) земя, заета от градски гори;

3) земи, заети от водни тела;

4) земно местоположение на полезни изкопаеми и минерални извори.

7) производство и съхранение;

8) обекти на инженерната и транспортната инфраструктура;

10) специално предназначение.

Характерът на функционалните зони, чиито земи са предназначени за застрояване, определя следния състав на тези земи на населените места в тях.

Жилищните устройствени зони са заети и предназначени за изграждане на жилищни, както и културно-битови и други сгради, постройки и съоръжения, функционално свързани с жилищното строителство. Те от своя страна включват различни по вид и етажност териториални зони за жилищно застрояване.

Обществено и бизнесзоните са заети и предназначени за застрояване със сгради за административно, търговско, търговско предназначение, както и сгради, предназначени за битови, културни, медицински и други услуги за населението на градове и други населени места.

Производствените и складовите площи са заети от промишлени и общински складове, включително промишлени, общински складове и други производствени съоръжения и са предназначени за тези цели.

Зоните на обекти на инженерна и транспортна инфраструктура (земя за общо ползване) са заети от сгради, конструкции и съоръжения на железопътен, автомобилен, речен, морски, въздушен и тръбопроводен транспорт, комуникации, инженерна инфраструктура и са предназначени за тези цели.

Зоните за отдих включват застроени и подлежащи на застрояване парцели за лечебни, спортни и други съоръжения за отдих.

Зоните със специално предназначение включват земи, заети от съоръжения със специално предназначение, чието използване се регулира в съответствие със законодателството на България и субектите на федерацията (отбранителни съоръжения, съоръжения за ядрена енергия и др.). Границите на зоните със специално предназначение трябва да бъдат съгласувани със съответните държавни органи, които регулират използването на земята, заета от обекти със специално предназначение.

Територии със специални условия за управление на природата - защитни, санитарно-охранителни зони, зони за защита на обекти на културното наследство (паметници на историята и културата) на народите на България, водозащитни зони, зони за санитарна защита на източници на питейно-битово водоснабдяване, зони за защитени обекти, други зони, създадени в съответствие със законодателството на Република България.

Знаци на зони със специалниусловията за използване на териториите се установяват в съответствие с федералното законодателство и също така се формират, за да се гарантира:

1. безопасността на населението и създаването на необходимите условия за експлоатация на промишлени съоръжения, енергийни съоръжения, особено радиационно опасни и ядрено опасни съоръжения, хранилища за ядрени материали и радиоактивни вещества, транспортни и други съоръжения;

2. опазване на паметниците на природата, историята и културата, археологическите обекти, устойчивото функциониране на природните екологични системи, опазването на природните комплекси, природните ландшафти и специално защитените природни територии от замърсяване и други отрицателни въздействия от стопански и други дейности.

Поземлените парцели, включени в такива зони, по правило не се конфискуват от притежателите на права върху поземлени парцели, но в техните граници може да се въведе специален режим за тяхното използване, ограничавайки или забранявайки тези видове дейности, които са несъвместими с целите на създаването на зони.

Зони със специални условия за използване на територии, техните граници са обозначени на земята със специални информационни знаци.

Границите на зоните със специални условия за използване на териториите се възпроизвеждат на кадастрални карти от всички видове. Зони със специални условия за използване на територии (или части от тях) могат да бъдат обект на управление на земята, информацията за такива зони се вписва в държавния регистър на горите, държавния воден регистър.

Списък на териториите със специални условия на ползване - защитени територии:

1. електропреносни съоръжения;

2. обекти на газоснабдителната система;

3. съобщителни мрежи и комуникационни съоръжения;

4. магистрални тръбопроводи;

5. геодезически точки;

6. морските пристанища;

7. Стационаренпунктове за наблюдение на състоянието на околната среда, нейното замърсяване;

8. железопътни линии;

9. върху замърсени земи от особено защитени природни територии;

10. водозащитни зони (включително крайбрежни защитни зони);

11. рибозащитни зони и рибни резервати;

12. райони и зони за санитарна охрана на водни обекти, използвани за питейно-битово водоснабдяване и за лечебни цели;

13. райони и зони за санитарна (планинско-санитарна) защита на природни лечебни ресурси, оздравителни зони и курорти;

14. санитарно-охранителни зони на предприятия, строежи и други съоръжения;

15. зони за защита на обекти на културното наследство (паметници на историята и културата) на народите на България;

16. зони на защитени обекти.

В отделни закони и подзаконови актове се съдържат специални указания за класифициране на следните зони като зони със специални условия за ползване на:

1. лесопаркови площи, зелени площи;

2. бреговата ивица на вътрешните водни пътища на България;

3. летищна зона.

Факторите, които значително влияят върху функционалното зониране на територията по отношение на различни видове функционално използване, включват:

1. комуникационни фактори, свързани с времето, прекарано от хората в движение в града и разходите за превоз на пътници и товари;

2. локализационни фактори, свързани с по-високи строителни разходи и рискове в зависимост от релефа и инженерно-геоложките характеристики на територията;

3. фактори на околната среда, свързани с увреждане на реципиентите в зависимост от замърсяването на околната среда от въздуха, шума, магнитното излъчване, замърсяването на почвата;

4. инфраструктурни фактори, свързани сотчитане на инженерното и транспортно осигуряване на различни градски зони;

Комуникационните фактори или факторите на транспортната достъпност включват всички фактори, които характеризират функционалната и плановата структура на града:

1. всички елементи на физическата география, ландшафта и функционалното използване на територията, които представляват физически бариери, препятствия за транспортните комуникации - големи реки и други водни повърхности, гори, паркове, железопътна полоса, територии на големи промишлени предприятия, летищни територии и др.;

2. съществуващото функционално използване на територията, което определя комуникационните взаимодействия между функции в реалното градско пространство;

3. класифицирана пътна мрежа, транспортни възли, мостове и надлези, както и мрежа от извънуличен транспорт (метро и крайградска железница - когато има такива), т.е. комуникационни пътища между населените места;

4. система за обществен транспорт - съвкупност от маршрути на всички видове наземен и извънуличен обществен транспорт с техните честотни и скоростни характеристики;

Факторите за локализиране включват топография (наклони в проценти), носеща способност на почвите, хидрогеология - нивото на поява на подпочвените води и зоните на наводнение, наводнение с 1% наводнение, карстови явления, сеизмични и др. Във всеки отделен град списъкът със значими фактори за локализация е индивидуален. Влиянието на тези фактори върху оценката на територията се проявява чрез повишаване на разходите за строителство и експлоатация, преки щети и рискове от щети. Поскъпването на строителните разходи за редица фактори, в зависимост от техните характеристики, е свързано с необходимостта от извършване на необходимия инженерингсъбития. Рисковете от щети са свързани с фактори като 1% наводнения, карстови явления и сеизмична активност и значително зависят от функцията, за която се предполага, че ще се използва територията. Сред факторите за локализация е наличието в града на територии, използвани за селскостопански цели или за порутени жилища, предназначени за събаряне. Използването на такива територии за основни функции е свързано с разходи за отчуждаване и обезщетение.

Факторите на околната среда са представени по два начина. Първо, карта на общите индекси на замърсяване. В този случай те са сред локализационните фактори и определят увреждането на реципиентите, освен това реципиентите са основните функции, от гледна точка на които се оценява територията. На второ място, директни взаимодействия (буферни връзки) с източници на замърсяване, които обикновено са промишлени предприятия, топлоелектрически централи, източници на магнитно излъчване, летищни писти и др.: щетите от източника на замърсяване са толкова по-малки, колкото по-далеч е приемната функция от източника.

Инфраструктурните фактори също са представени по два начина. На първо място, степента на обезпеченост на градските територии с различни видове инженерни мрежи и улична и пътна мрежа с твърда настилка. Нивото на сигурност включва както самия факт на наличието на мрежи от един или друг тип, така и тяхното състояние (степен на износване). В зависимост от съществуващото ниво на сигурност в дадена област се определя размерът на допълнителните инвестиции, за да се доведе нивото на сигурност до нормата, която отговаря на изискванията на основните функции. На второ място, общата стойност на предишните инвестиции в инженерната и транспортната инфраструктура на града, които определят нивото на неговото развитие като цяло и съответно стойността на общоградскатапоземлена рента, която е един от компонентите на стойността на градската земя.

Всички значими фактори участват съвместно във формирането на стойността на градската земя. Ролята им обаче не е същата. Колкото по-голям е градът, толкова по-значима роля в стойността на неговата земя играят комуникационните фактори. В големите и големи градове ролята на комуникационните фактори е доминираща. В малките градове значението на локализационните фактори се проявява по-ясно. Съотношението на комуникационните и локализационните фактори в цената на земята също се променя в целия град: комуникационните фактори доминират в центъра на града, докато локализационните фактори са по-изразени в периферията. За качествена оценка на територията във всяка ситуация е необходимо обективно отчитане на съвкупността от фактори.

От изчислителна гледна точка всички фактори се разделят на три основни групи: локализация, комуникация и буфер. Съответно основните компоненти на оценката на територията и оценката на функционалното зониране на територията са локализационният, комуникационният и буферният компонент.

Архитектурният пейзаж е архитектурата на откритите пространства. Тя ви позволява да създадете хармонична среда за човек, като използвате ландшафтни компоненти и изкуствени обекти за това. Включва: озеленяване, озеленяване и озеленяване. територии, улици, пътища, градски центрове, индустриални зони, селскостопански предприятия, исторически пейзажи, защитени територии.