Характеристики на сключването на договори за наем
Трябва да се помни, че няма единна съдебна практика относно разпределението на доходите от такива недвижими имоти.
Понастоящем съществува определен набор от проблеми, които възникват при сключването на договори за наем / наем на жилищни помещения, собственост на двама или повече собственици.
Повечето от тях са пряко свързани с механизма за сключване на такива споразумения (което е от еднакво значение за собствениците на помещенията и наемателя / наемателя), както и с изчисляването на данъка върху доходите на физическите лица от наемането на тези помещения (което е по-важно за собствениците).
По този начин потенциален наемател/наемател, който възнамерява да сключи договор за наем/лизинг с двама или повече собственици на жилище, трябва да обърне внимание на следното:
1. Договорът се счита за сключен с упълномощено лице, ако е подписан от всички собственици (или техни представители) от страна на наемодателя/наемодателя - при споделена собственост.
2. Ако има само един собственик, но жилищното пространство е съвместна собственост на съпрузите и е придобито по време на брака (с изключение на имущество, получено от един от съпрузите като подарък, по наследство или други безвъзмездни сделки), тогава в съответствие с членове 34-36 от IC България е необходимо да се провери съгласието на другия съпруг за сделката (клауза 3 на член 35 от IC RF). Изключение прави случаят, когато между съпрузите е сключен брачен договор, с който се променя режимът на съвместна собственост на съпрузите върху придобитото от тях по време на брака имущество.
Друг набор от въпроси е свързан с разпределението на доходите от наем / наем на жилищни помещения,като в обща собственост, тук е необходимо да се вземат предвид няколко специфични разлики между обща съвместна и обща споделена собственост.
В съответствие с член 247, параграф 1 от Гражданския кодекс на България, притежаването и използването на имущество в споделена собственост се извършва по споразумение на всички негови участници, а ако не бъде постигнато споразумение, по начина, определен от съда.
Плодовете, продуктите и доходите от използването на имущество в споделена собственост влизат в общата собственост и се разпределят между участниците в споделената собственост пропорционално на техните дялове, освен ако не е предвидено друго в споразумение между тях (член 248 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Следователно, по подразбиране (освен ако не е установено друго със споразумение на страните), всеки от съсобствениците има право да получава доходи от наем на жилищни помещения / наем пропорционално на техния дял и е длъжен да плати данък върху тези суми според собствената си данъчна ставка.
Доходите от имуществото, което е съвместна собственост (и съответно плащането на данъци), се разпределят между участниците по взаимно съгласие. Например, съпрузите имат право да установят такова разпределение в брачния договор (член 42 от СК на Руската федерация).
Същевременно по смисъла на чл. 19,23,29,44,45 от Данъчния кодекс на Руската федерация, данъчните права и задължения са неотменими и не могат да бъдат прехвърляни на трети страни. Следователно всички споразумения, целящи незаконно намаляване на данъчната тежест на един от собствениците, са нищожни.
Трябва обаче да се отбележи, че към настоящия момент няма единна съдебна практика относно разпределението на доходите от имоти, които са съвместна собственост и отдадени под аренда/наем. Освен това по този въпрос няма консенсус.мнения сред данъчните, въпреки че лизингодателят/наемодателят по всеки четвърти договор за наем/аренда са няколко собственика. Ето защо, преди сключването на такива споразумения е препоръчително да се консултирате със специалисти - юристи, за да избегнете по-нататъшни спорове и недоразумения (особено с данъчните власти).