Ипотеките са печеливши, когато рублата отслабва
Но не забравяйте да внимавате
Поради влошаването на ситуацията в икономиката и преди всичко на валутния пазар, мнозина са объркани: струва ли си да купите апартамент и да привлечете ипотека при такива условия или е по-добре да изчакате. Игор Жигунов, първи заместник-председател на Управителния съвет на Банката за жилищно финансиране (Ipoteka-Tut.Ru), и Михаил Чумалов, генерален директор на агенцията за недвижими имоти Бели Город (Whitecity.ru), споделиха своите съвети с читателите на www.irn.ru по време на онлайн конференцията Тайните на печелившите ипотеки - семинар за закупуване на недвижими имоти на кредит от банкери и брокери.
Според Михаил Чумалов това дори може да бъде изгодно: „Парадоксът е, че колкото повече отслабва рублата, толкова по-изгодна става ипотеката в рубли както за кредитополучателя, така и за банката. Падането на рублата неизбежно ще доведе до повишаване на цените на недвижимите имоти в рубли. Това означава, че стойността на обезпечението ще се увеличи. И в случай, че изведнъж не можете да платите заема, има възможност да продадете залога и да излезете от заема без загуба или дори с печалба.
Тези, които взеха ипотеки в долари, сега могат да изпаднат в трудна ситуация. Сега има по-малко такива хора, отколкото преди кризата, но някои купувачи, противно на съветите да вземат ипотека във валутата, в която получават заплата, все пак се осмелиха да вземат заем в долари. Въпреки това, те могат да се възползват от програмите за рефинансиране на доларови ипотеки в рубли. „Има такива програми на пазара. Необходимо е да се намери подходящата банка и вече там да се изяснят условията и процедурата за такава сделка“, казва Игор Жигунов.
Ипотечните кредити няма да поевтинеят Експертите не са оптимисти за намаляване на лихвите. „В краткосрочен план едва ли можем да очакваме драстични промени. Няма пазарни предпоставки за това“, смята Игор Жигунов. Въпрекижеланието на властите да направят ипотеките по-достъпни за населението, това все още едва ли е възможно. „Миналата година анализатори на пазара на недвижими имоти, AHML и правителствени служители, включително министър-председателя, единодушно прогнозираха намаляване на лихвите по кредитите през 2014 г. И имаше някои причини за това, - казва Михаил Чумалов. – Но по подразбиране това означаваше, че инфлацията тази година ще бъде по-ниска от миналата. Сега ситуацията се промени и едва ли може да се очаква намаляване на инфлацията, напротив, ще има нейно нарастване.
Ако банката фалира Друго "плашило" е нестабилността в банковия сектор, която се прояви след отнемането на лицензи на някои големи кредитни организации. И ако за връщането на депозити до 700 000 рубли. хората са наясно, има по-малко яснота по отношение на заемите. Например някои читатели изразиха загриженост, че в случай на банков фалит целият заем ще трябва да бъде изплатен предсрочно.
Всъщност нищо не се променя за ипотечните кредитополучатели: „Когато статутът на кредитна институция се промени, кредиторът се променя, самото задължение по кредита не се променя и не се прекратява. По този начин кредитополучателят ще трябва да продължи да изпълнява задълженията по кредита при същите условия и в същия срок“, казва Игор Жигунов.
Тази тенденция обаче е изпълнена с някои рискове. „Такива програми ще доведат ли до влошаване на качеството на кредитните портфейли, увеличаване на дълга, просрочия и в резултат на това до ипотечна криза?“ - интересува се Олег Касевин, един от читателите на www.irn.ru.
Михаил Чумалов има негативно отношение към разпространението на подобни програми и намаляването на изискванията към кредитополучателите. „Ако тази практика се разшири, това наистина може да доведе до подкопаване на доверието в ипотеките като институция“, казва експертът.
Всъщност експертитебяха скептични относно този продукт. „Общото надплащане за апартамент за целия срок на лизинга с изкупуване ще бъде значително по-високо, отколкото при ипотека при стандартни условия“, казва Михаил Чумалов. - Ако вярвате на калкулатора, публикуван на уебсайта на MRZhK, наемната ставка тук е по-висока от средната пазарна. Месечната вноска по 15-годишен договор също ще бъде по-висока, отколкото по ипотека за същия срок.“
Но основният недостатък на тази схема за купувача, според експерта, е, че в този случай, за разлика от придобиването на жилище в ипотека, апартаментът остава в собственост на MRZhK, докато изкупните плащания не бъдат изплатени изцяло.
Независимо от това, може да има търсене за тази програма от отделни купувачи. „Тази програма има и своя целеви потребител, който иска да закупи конкретен обект, като използва не просто класически ипотечен кредит, а някакъв вид инструмент за вноски и отделен подход към погасителния график и условията на кредита“, казва Игор Жигунов.
Според Михаил Чумалов „Наем с изкупуване“ може да представлява интерес за тези, които по някаква причина не могат да получат ипотечен кредит: „Например тези, които не могат да подадат отчет за доходите, или тези, които нямат средства за първоначална вноска. Освен това може да бъде по-изгодно от ипотека в случаите, когато дългът е погасен предсрочно, много преди изтичането на договора.“