Иск по дялов договор
В статията ще анализираме подробно какво представлява иск по договор за дялово участие с подписан акт за приемане и прехвърляне и с прехвърляне на права на вземане, а също така ще ви кажем как да го съставите правилно.
Рекламация относно срока за завършване на обекта и качеството на СМР
Правните отношения в областта на участието на гражданите в споделеното жилищно строителство се регулират от Федерален закон № 214-FZ, който установява списък на взаимните задължения на страните.
След депозиране на средства за плащане по споразумението, участникът в споделеното строителство придобива правото да поиска прехвърлянето на готовия обект, а законодателството обръща специално внимание на следните задължения на предприемача:
- крайният срок за прехвърляне на строителния обект на клиента, който е договорен при сключването на договора;
- качествени характеристики на готовия обект, предвидени в условията на договора, проектната документация и изискванията на регулаторните правни актове.
Изпълнението на тези задължения трябва да се извършва от разработчика в строго съответствие с условията на договора и всяко отклонение от условията на споразумението може да доведе до основателни искове от страна на гражданите. За да констатира констатираните нарушения, да изиска надлежното им изпълнение и да получи събиране на неустойките, акционерът има право да представи на строителната фирма официален писмен документ - рекламация.
Исковата процедура за разрешаване на спор между страните по договора не е задължителноводи до съдебни спорове, тъй като доброволното спазване на установените нарушения от разработчиците и изпълнението на законовите изисквания на притежателя на капитала ще изчерпи конфликта на етапа на обмен на писмени документи.
В рамките на споразумението за дялово участие в строителството на къща може да бъде предявен иск срещу предприемача за следните нарушения:
- неспазване на крайния срок за прехвърляне на готови жилищни помещения (член 6 от Закон № 214-FZ);
- нарушение на качествените характеристики и параметри на прехвърленото жилище (член 7 от Закон № 214-FZ).
Рекламации за дати на доставка
За всички участници в съвместното строителство на конкретна къща се установява единен срок за доставка на готови апартаменти. Подлежи на посочване във всеки договор, сключен от строителна организация в процеса на набиране на средства.
Определянето на срока за доставка на обект може да се зададе по следните начини:
- с посочване на конкретната дата на прехвърляне на помещения на граждани;
- посочване на месеца или тримесечието на доставката;
- във връзка с настъпването на определено събитие (например не по-късно от месец от датата на въвеждане на къщата в експлоатация).
Последният от тези варианти е нарушение на правата на гражданите, тъй като свързва задължението за наемане на апартаменти със събитие, което зависи само от волята на предприемача. В хода на съдебния спор такова посочване на условията се признава за неприемливо.
Ако в рамките на периода, определен от споразумението, акционерът не е получил завършен апартамент, той има право:
- да поиска отстраняване на нарушението, като определи нов срок за наемане на апартамента;
- иска обезщетение за неустойката по реда на чл. 6 от Закон № 214-FZ;
- да иска обезщетение за вреди над неустойката всъответствие с чл. 10 от Закон № 214-FZ;
- да прекрати договора и да поиска възстановяване на платените средства и всички загуби, ако забавянето на доставката на обекта надвишава два месеца (член 9 от Закон № 214-FZ).
Акционерът има право да издаде всички тези изисквания под формата на иск и впоследствие да се позове на този документ в съда.
- Москва и регион:+7-499-350-97-04
- Санкт Петербург и областта:+7-812-309-87-91
- Федерален:+7-800-511-69-34
иск за качество на обекта
Ако по време на прехвърлянето на завършено жилище предприемачът има разумни и добре обосновани претенции относно качествените характеристики на апартамента, той има право да:
- откаже да приеме обекта до отстраняване на всички недостатъци, записани в акта за несъответствие;
- иска обезщетение за вреди и неустойки;
- да прекрати договора, ако нарушенията са съществени.
Искът може да бъде предявен както в първичния случай на установяване на недостатъци, така и в резултат на неправилното им отстраняване.
Исковата процедура
Задължението за спазване на исковата процедура за разрешаване на спора се дължи на особеностите на това правоотношение, което попада в приложното поле на Закона за защита правата на потребителите. Законодателството не установява задължителни изисквания за съдържанието на този документ, но въз основа на анализа на нормите на Гражданския кодекс на България и Закон № 214-FZ,текстът на иска трябва да включва:
Съставът на изискванията, които трябва да бъдат записани в иска, ще зависи от естеството на нарушенията и времето на представяне на документа:
- изискване за надлежно изпълнение на задължение, с посочване на срока за отстраняваненарушения;
- иск за обезщетение за неустойка и загуби, регистрирани към момента на подаване на иска;
- изискване за прекратяване на договора, ако в резултат на иск бъде образувано дело.
Броят на искове, които могат да бъдат изпратени до разработчика, не е ограничен от закона. В същото време могат да се изпращат повторни искове, ако установените по-рано нарушения не са били отстранени.
Искът се предявява в обикновена писмена форма и не изисква нотариална заверка. Прехвърлянето на иск към предприемача трябва да бъде придружено от получаване на доказателства за доставка, които да бъдат представени в случай на отвеждане на дело в съда.
Възможните начини за връчване на документа са:
- лично предаване на упълномощен представител на предприемача, което се отбелязва на втория екземпляр на исковата молба;
- по пощата с обратна разписка.
Доказателство за връчване на този документ ще трябва да бъде приложено към исковата молба, ако делото стигне до съда.
Иск по договор за дялово участие с подписана приемно-предавателна бележка
Прехвърлянето на готовия обект на акционера се извършва чрез подписване на общ акт. Ако по време на процеса на прехвърляне се открият дефекти, несъвършенства или други отклонения от качествените характеристики на помещенията, се съставя акт за несъответствие на обекта, който е основание за изпращане на рекламация. На този етап обаче могат да се установят само визуално видими недостатъци, тъй като реалната експлоатация на апартамента все още не е започнала.
Подписването на приемо-предавателния акт без посочване на претенции за качество не изключва възможността за предявяване на такава рекламация и след вписване на собствеността върху апартамента. Такивавъзможност предвижда установяването на гаранционен срок, който е уреден в чл. 7 от Закон № 214-FZ.
Продължителността на гаранционния срок на обекта е фиксирана в договора, но не може да бъде по-малка от пет години. Подобен период от време за техническо и инженерно оборудване е най-малко три години. Посочените срокове започват да текат от момента, в който страните подпишат акта за прехвърляне на обекта.
Вземане по договор за дялово участие с прехвърляне на права на вземане
Регистрацията на прехвърлянето на права на ново лице едновременно му прехвърля пълния набор от правомощия, установени по отношение на първоначалната страна по договора. По този начин прехвърлянето на правото променя собственика на капитала в договора със строителната компания и ви позволява да изисквате изпълнението на всички задължения по споразумението (включително по отношение на срока и качеството на работата).
Прехвърлянето на правото на иск придобива правно значение от момента на държавна регистрация на тази сделка в органите на Rosreestr. Именно процедурата по регистрация ще позволи на приобретателя на правото на иск да предявява претенции на правно основание.
По същия начин приобретателят на правото на иск получава на свое разположение целия комплекс от изисквания към предприемача, от представянето на неустойка до прекратяването на договора в съда. Ако в резултат на подаване на иск спорът бъде отнесен до съда, ще е необходимо да се представят доказателства за законното прехвърляне на права на иск към процеса. По правило изискванията, посочени в исковата молба, се включват като основание за предявяване на искова молба в съда.