Истинска стабилност Как се промени германският пазар на недвижими имоти през последните 40 години -

През последните години германският пазар на недвижими имоти привлича все повече инвеститори, включително и от чужбина. Според Savills през 2015 г. в жилищни имоти са инвестирани около 20 млрд. евро, а в търговски имоти - рекордните 50 млрд. Tranio анализира динамиката на местните цени на недвижимите имоти в Германия, обемите на строителството и някои други показатели през последните 40 години, за да разбере каква е тайната на стабилността на германския пазар.

Историята на германския пазар на недвижими имоти в цените

1970-1980: формирането на пазара на недвижими имоти в Германия

През 1970-80-те години. Германският пазар на недвижими имоти се развива циклично в тясна връзка с тенденциите в националната и световната икономика. Големите световни кризи от 1973 г. и 1979 г. неизбежно се отразиха негативно на германския пазар със закъснение от около една година. Нестабилността на световната икономика допринесе за спада в търсенето и цените.

Независимо от това през тези години в Германия се роди пазарът на ипотечно кредитиране. Трите най-големи банки в Германия (Dresdner Bank, Deutsche Bank и Commerzbank) изкупиха строителни и кредитни компании (Bausparkassen) и създадоха ипотечни програми. Това доведе до значителна концентрация на капитал в ипотечния сектор и повишено търсене на недвижими имоти.

В допълнение, данъците върху доходите на физическите лица бяха намалени в средата на 70-те години, което, съчетано с предимствата на субсидиите за собствениците на жилища, направи покупката на жилище още по-изгодна. Всичко това води до повишаване на цените, което се наблюдава от 1976 до 1979 г. След световната криза през 1979 г. обаче, поради високите цени на петрола, започва рецесия, която засяга всички развити страни, включително Германия.

1990: Шок от обединението

В края на 80-те години в Централна и ИзточнаЕвропа започна да променя политическата ситуация. Смяната на режимите в редица европейски страни през 1989-1990 г. поставиха в движение мигранти, които отидоха в страните от Западна Европа, включително Германия. Най-голямата мигрантска вълна обаче обхваща Западна Германия малко по-късно - след обединението на ФРГ и ГДР. През 1990 г. страната беше наводнена от мигранти, които се нуждаеха от покрив над главите си.

В същото време, благодарение на държавната намеса, беше избегнат остър и дългосрочен недостиг на жилища, което доведе до умерено увеличение на цените от 1991 до 1994 г. (5,3%). До 1994 г. нарастването на цените на имотите спира и властите разбират, че са построени повече жилища, отколкото пазарът изисква. През 1998 г. броят на свободните жилища достига 1 млн. единици или 13% от жилищния фонд. В резултат на това цените паднаха през втората половина на 90-те години и до 1997 г. се върнаха на нивото от началото на десетилетието.

2000-те: спокойствието преди бума

Първото десетилетие на 21 век е белязано от период на спад в строителството и ниско търсене. Годишната промяна в цените беше почти незабележима. Държавата и предприемачите намалиха почти наполовина инвестициите в нови сгради: от 56,8 милиарда евро през 1995 г. на 20,9 милиарда през 2009 г. От 2000 г. до 2009 г. броят на завършените жилища е намалял с 63%. Освен това правителството разруши непотърсени жилища: от 2000 до 2008 г. около 3% от жилищния фонд на бившата ГДР беше разрушен по програмата Stadtumbau Ost - für lebenswerte Städte und attraktives Wohnen („Източно градско планиране – за обитаеми градове и привлекателни жилища“).

До края на 2000-те години обаче се наблюдава промяна в тенденциите: намаляването на размера на средното домакинство и увеличаването на броя на домакинствата, както и намаляването на темповете на строителство доведоха до повишаване на наемните цени, а две години по-късно - до повишаване на цените.Евтината кредитна политика, която характеризира периода след кризата от 2007-2008 г., също изигра роля, както и привлекателността на германската икономика, която предизвика приток на инвестиции в пазара на недвижими имоти и нова миграционна вълна. От 2007 г. започва намаляването на дела на непотърсените жилища, което продължава вече осем години.

2010: растежът продължава

След 2009 г. в Германия се наблюдава увеличение на строителството, въпреки че сегашният му темп е само 60% от пика си през 1995 г. И все пак това е първата възходяща тенденция от 90-те години на миналия век.

Освен това от 2007 г. миграцията към Германия се е увеличила. През 2015 г. беше поставен рекорд, когато 1,1 милиона мигранти пристигнаха в Германия. Според Института за системни изследвания. Едуард Пестел (Eduard Pestel Institut für Systemforschung) в близко бъдеще Германия ще трябва да увеличи темповете на строителство от 240 на 400 хиляди жилищни единици годишно, за да се справи с увеличения поток от мигранти. Както и в предишни периоди от историята на германския пазар на недвижими имоти, след нарастването на миграцията, цените на недвижимите имоти започват да растат с доста бързи темпове: в периода от 2009 г. до 2015 г. този ръст възлиза на 21%. За сравнение, по време на предишния пик на миграцията - от 1990 до 1994 г., той е бил едва 5,3%.

Дългосрочни фактори в развитието на германския пазар на недвижими имоти

По този начин състоянието на германския пазар на недвижими имоти се определя от три основни фактора. Те включват:

демографска ситуация;
държавна жилищна политика;
глобални и вътрешни икономически условия.

Четири демографски тенденции

Първо, през последните 40 години броят на икономически активните германски граждани намалява, което води до намаляване натърсенето на жилища и в крайна сметка доведе до спад в цените на пазара. Кривата на изменението на населението почти точно повтаря кривата на индекса на цените (вижте графиките "Динамика на населението" и "Индекс на цените на недвижимите имоти в Германия"). Демографските проблеми в Германия започват през 70-те години на миналия век и се задълбочават в края на 90-те, като между 2002 и 2012 г. населението е намаляло с 2 милиона души. (от 82,5 до 80,5 милиона души). Според прогнозата на Федералното статистическо бюро (Statistisches Bundesamt) до 2060 г. населението на Германия ще намалее с 21,2%.

Намаляването на населението се противопоставя на миграцията, която компенсира загубата на купувачи на пазара - това е втората тенденция. Пикът на нарастване на населението поради миграция след обединението настъпва през 1992 г., когато 782 000 мигранти влизат в страната. След това нетната миграция беше отрицателна до 2010 г.: от тази година броят на хората, влизащи в Германия, започна да расте и вече през 2013 г. прирастът на населението поради имиграция възлиза на 428 хиляди души. Именно в периоди на активна миграция търсенето на недвижими имоти в Германия нарасна, което доведе до покачване на цените на имотите.

Друга демографска тенденция е застаряването на населението: от 1995 г. до 2011 г. броят на германците под 40-годишна възраст е намалял от 53% на 42%, докато делът на по-възрастните хора (над 60 г.) се е увеличил от 21 на 27%. Според прогнозата на Федералното статистическо бюро до 2060 г. броят на възрастните хора ще бъде 41% от общото население на страната. На пазара на недвижими имоти тази тенденция вече наложи тенденция за развитие на сегмента на старческите домове и през следващите години тепърва ще се засилва.

И накрая, четвъртата тенденция: броят на домакинствата нараства, докато размерът им намалява. Германците не само намаляват, но и не бързат да раждат, както и да създават големи семейства. През 1991гдомакинството се състои средно от 2.27 души, а през 2011 г. - вече от 2.04. Предполага се, че до 2030 г. домакинството ще се състои от 1,88 души. и делът на тези домакинства ще достигне 80%. Тази тенденция беше особено изразена в края на 2000-те години, когато броят на домакинствата започна да расте много по-бързо от темповете на строителство, което доведе до увеличаване на търсенето на недвижими имоти сред необвързани и бездетни двойки и в резултат на това до повишаване на цените.

Пет инструмента на жилищната политика

Икономически сили

В дългосрочен план колебанията в търсенето и предлагането на пазара на недвижими имоти в Германия се определят от динамиката на националния доход и нивото на заетост на населението: в периоди на нарастване на националния доход и ниска безработица, цените на имотите се покачват поради увеличеното търсене (виж графиката по-долу). Глобалната среда също оказва влияние. Уникалността на историята на германския пазар се крие във факта, че преди обединението на Германия той се развива циклично в съответствие с динамиката на други икономики. Спадът на цените съвпадна с петролната криза от 1973 г. и рецесията от началото на 80-те години, а покачването съвпадна с фазите на възстановяване след тези кризи.

След 90-те години имаше дисбаланс между германския и другите пазари на недвижими имоти в Европа. Ако във Франция, Великобритания и Испания инвестициите в недвижими имоти се превърнаха в един от двигателите на икономическия растеж в началото на 90-те и 2000-те години. , тогава в Германия беше период на стагнация в цените, търсенето и строителството след бума от началото на 90-те години. Ето защо, когато балонът се спука в Европа и САЩ през 2007 г., в Германия нямаше такъв.

По този начин глобалната среда имаше ограничено въздействие върху германския пазар през последните 25 години, но от 2009 г. той отново започна да расте. Евтина кредитна политика като в други европейски странии Съединените щати, стимулира растежа на търсенето на ипотечни кредити и инвестиционната активност, а също така изравнява доходността на алтернативните инвестиционни инструменти.

Търсенето ще нарасне, волатилността ще нарасне

Развитието на германския пазар на недвижими имоти е подчинено на дългосрочни и средносрочни фактори. Дългосрочните включват демографската ситуация и традициите в жилищната политика. Средносрочните фактори, които определят цикличността на пазара, включват миграцията, както и общото състояние на икономиката на страната. Съдбата на германския пазар ще зависи от развитието на тези тенденции.

Рисковете от такъв бърз растеж ще бъдат свързани с либерализацията на жилищната и строителната политика на властите, което в крайна сметка ще доведе до повишени колебания в цените, както и с бърза урбанизация, която увеличава концентрацията на капитал в определени градски пазари в Германия, където вероятността от балони нараства. Дали германското правителство ще се бори с "прегряването" на отделните пазари на недвижими имоти, времето ще покаже.