История на развитието на ипотеката и нейната правна същност
Произход и история на развитието на ипотеката
Понятието и мястото на ипотечния институт в системата на ипотечните отношения
Правни аспекти на ипотеките
Ролята на държавата в организацията на ипотечните кредити в Руската федерация
Проблеми на правното регулиране на ипотечните кредити в Руската федерация
Темата за ипотеките и ипотечното кредитиране е изключително актуална. Актуалността на темата се крие във факта, че ипотеката е свързана с недвижими имоти, които са били от особено значение във всички времена. Почти повече от половината население на България има нужда от подобряване на жилищните си условия, като един от вариантите за разрешаване на жилищния проблем е получаването на банков ипотечен кредит за закупуване на жилище. Досега обаче не е било възможно ипотеките да се произвеждат масово. Това се дължи на ниските доходи на населението, високата инфлация и липсата на необходимата правна рамка за развитие на ипотечното кредитиране.
Ипотеката, като начин за осигуряване изпълнението на задълженията, е продиктувана от логиката на реформите, извършени в България през последното десетилетие и търсенето на правен механизъм, който да гарантира изпълнението на основното задължение.
Днес, повече от всякога, е важно да се разберат правните и финансови механизми, които са в основата на системата за ипотечно кредитиране и ипотечните кредити като цяло.
Много проблеми, произтичащи от ипотеките, остават неизследвани или дискусионни. Напоследък всяка публикация за ипотечното кредитиране предизвиква доста оживена дискусия, участниците в която като правило са приблизително еднакво разделени на противници и поддръжници.
В България лихвите по ипотечните кредити са твърде високи. Икономическата ситуация също е нестабилна - криза може да настъпи всеки момент (както се случва в момента), след първото забавяне на плащането на лихвата банката ще го изхвърли на улицата и ще продаде апартамента на безценица на своите хора. Въпреки това привърженицитеипотеки по всяка от горните точки - техните собствени контрааргументи, които заслужават доста внимателно внимание.
Изследването на проблемите на ипотеката, опитът в ипотечното кредитиране, систематизирането на информацията, необходима за разбиране на механизма на ипотеката, могат да бъдат полезни за практиците и българския законодател.
Тази работа се основава на действащото федерално законодателство, практиката по прилагането му в България, аналитични прегледи, статистически данни.
Обект на настоящата работа е правната същност на ипотеките в България, предмет на изследване са отношенията, произтичащи от залог на недвижими имоти.
Основната цел на тази работа е да се определи ролята на ипотеките при решаването на държавни проблеми въз основа на анализ на правните аспекти на ипотеките.
На тази цел бяха подчинени следните основни цели на изследването:
- да се разкрие понятието ипотека;
- разгледа правната природа на ипотеката;
- да изследва проблемите на ипотечното законодателство.
ипотечен залог законен
Произход и история на развитието на ипотеката
Ипотеката е известна отдавна и е била успешно използвана стотици години преди нашата ера в държавни формации. Терминът "ипотека" (hypoteka - стойка) се появява за първи път в Гърция в началото на 6 век. пр.н.е. (въведена е от архонт Солон) и е свързана с осигуряване на отговорността на длъжника към кредитора от определени поземлени владения. По онова време ипотека означаваше всяко обезпечение за заем. Тази концепция е съществувала и във Вавилон[1].
Първоначално личната отговорност за дългове доминираше в Атина, като обезпечение служеше самоличността на длъжника, който в случай на неизпълнение беше заплашен от робство. Различните форми на залог са получили специално развитие в римското право. В същото време началниятконструкциите са били така наречените fiducia (fiduciae - сделка на доверие, доверителна сделка, при която длъжникът прехвърля заложеното имущество в собственост на кредитора) и pignus (pignus - неформален залог, прехвърляне на имущество във владение на кредитора). При най-старата форма на реален кредит сред римляните, при fiducia, попечителят, получавайки под формата на обезпечение правото на собственост върху определена вещ, не е бил лишен от възможността да изпълни вземането, за което е учреден залогът.
Системата на ипотечното право на Древен Рим съдържаше следните правила, които все още съществуват в съвременното право:
1. при няколко залози за една вещ е действало правилото за старшинството на ипотеката;
2. в случай че длъжникът не погаси дълга, кредиторът е имал право да продаде заложеното имущество, за да покрие впоследствие изпълнението на дълга си от получените средства;
3. преди продажбата на имота кредиторът е трябвало три пъти да предупреди длъжника за изкупуването от него на предмета на залога и освен това това имущество не може да бъде изкупено от самия кредитор;
4. ако покупната цена надвишава общо дълга на длъжника, кредиторът е бил длъжен да върне разликата или да възбрани друго имущество на длъжника, ако получената сума не е достатъчна. Липсата на регистрация на права обаче се отрази негативно на ипотечните отношения. Кредиторите, приемащи имущество като обезпечение, не са сигурни в чистотата на правата върху предмета на обезпечението.
Разнообразие от видове залог също е присъщо на заложното право на средновековна Европа и Русия. Ипотеката все още означаваше обезпечение срещу заем, като обезпечението беше единствено под формата на недвижими имоти.
Ипотеката идва в България през 13 век едновременно с развитието на търговските отношения и заемните задължения и е първият видкредитиране. В правните актове от 15-ти век се отбелязват случаи на залог на земя с цел обезпечаване на договор за заем. В съответствие с Кодекса на Съвета предмет на залог могат да бъдат вещи, принадлежащи на лице по право на собственост. Следователно имотите не могат да бъдат ипотекирани. Ако длъжникът не изпълни в срок наложеното му задължение, заложените вещи стават собственост на кредитора.
Вписване на залог, съгласно чл. 29 от Псковското съдебно писмо [2], станало чрез прехвърляне на актове (актове) на кредитора по предмета на залога, послужило като доказателство за наличието на тежест и определило кредитора на притежателя на писмото като залогодател.
За по-пълна защита на правата си кредиторите получиха не само удостоверения, потвърждаващи наличието на тежести, но и самото обременено имущество.
С цел допълнително повишаване гаранциите на кредитора в ипотечните правоотношения чл. 196 гл. X от Кодекса на Съвета от 1649 г. въвежда безусловно прехвърляне на кредитора на собствеността върху заложеното имущество в случай на неизпълнение или забавяне на изпълнението от страна на длъжника на задължението, обезпечено със залога. На практика това доведе до нежелана тенденция, превръщането на залога в един от способите за отчуждаване на имущество.
С течение на времето разбирането на залога се промени донякъде. Заложният кредитор може да влезе във владение (собственост) на имота само от момента, в който длъжникът не изпълни основното задължение. Тези форми на залог с прехвърляне на заложеното имущество на заложния кредитор в собственост или притежание бяха оправдани от икономическото състояние на Русия, където слабото развитие на търговския оборот определи селското стопанство като основна ценност.