IZHS или DNP Това е въпросът
| „Пролетта не е просто време на цъфтеж, тя е време на надежда, пробуждане на духа.“ Томас Фостър |
| Експерти на пазара на крайградски имоти през 2018 г |
| Преглед на KP "Yukkovskoye" в района Vsevolozhsk |
| 10 основни градински инструмента |
| Дача вече няма |
IZHS или DNP? Това е въпросът
Днес пазарът на страната има голям, ако не и преобладаващ, брой предложения за продажба на парцели със правен статут на DNP. Какво означава дача партньорство с нестопанска цел. От една страна, няма фундаментална разлика, според разработчиците, между земите на DNP и IZHS. Въпреки че, от друга страна, самите разработчици уверяват купувачите, че веднага щом статутът на DNP се промени на индивидуално жилищно строителство, същата земя ще скочи в цената.
Колко осезаемо промяната в правния статут на земята води до увеличение на цената на даден парцел? Увеличава ли се вероятността от рискове при сключване на договор за продажба на поземлен имот със статут на DNP? И в крайна сметка каква е основната разлика между по-скъпото индивидуално жилищно строителство и икономически по-изгодното ДНП? С тези въпроси нашият портал Poselkispb.ru се обърна към експертите на пазара на крайградски недвижими имоти:
DNP (също SNT) има предимство: селище върху такива земи може да стои отделно от други селища. Земите IZHS са характеристика на някое селище. Това означава, че съседството (не винаги приятно) със зоната на съществуващото застрояване е гарантирано. От една страна, това предполага наличието на някакъв вид обществен транспорт,магазин и др., от друга – „комшии по село”. (Въпреки това земите на DNP също могат да имат квартал, така че трябва да погледнете конкретно място). И в двата случая няма имуществени рискове: собствеността си е собственост.
Разликата в цената между DNP и IZHS е незначителна. По-скоро се отразява на активността на продажбите. Гражданите погрешно вярват, че IZHS е нещо по-надеждно. Въпреки че, например, LPH (лично дъщерно земеделие) в земите на населените места е още по-изгодно. Когато купувачите осъзнаят това, те спират да бъдат упорити: „направи ми IZHS“. Разликата в цените е не повече от 10%, а за някои земи е дори по-ниска. Но продажбите се подобряват. На активен пазар разработчиците не са склонни да се занимават с прехвърляне на земя, но на пасивен пазар, когато трябва да се борят за всеки купувач, е по-важно да получат такъв „законен плюс“.
DNP е най-удобната форма за продавачи на парцели и къщи върху тях. Въпреки факта, че цената на такава земя е много по-ниска от тази на IZHS (продавачът може да спечели по-малко от тях) и като правило възможностите за свързване на комуникациите не са еднакви на такива земи, DNP често е единственият възможен вариант за разработчика да продаде земеделска земя. Тук трябва да започнем с възможностите за получаване на земя за предприемача.
Днес на първичния крайградски пазар има редица начини за придобиване на земя в собственост и под наем. Така че изглежда най-„простият“ и „прозрачен“ е закупуването на земя на търга на Фонда за собственост на Ленинградска област. На практика обаче по този начин се „получава“ най-малък дял парцели. Факт е, че дейността на тази структура, особено в сравнение с Имотния фонд на Санкт Петербург, уви, не е най-високата.
Най-много „печеливши” земи има в тези населени места, където има одобрен общ устройствен план и териториална схемазониране. Но тези в района на Ленинград, уви, са малко. Най-често няма генерален план. Така че трябва да се развива. По правило, за да се разработят и одобрят тези документи, самият инвеститор трябва да вземе активно участие (включително чрез средства) в тяхното създаване.
Например, преди няколко години бяха одобрени генералният план и схемата за териториално зониране в селището Низино, област Ломоносовски. В този случай големите инвеститори послужиха като "катализатор" за появата на документи, толкова необходими за развитието на територията. Подобен положителен пример има и в село Агалатово, където ще бъде изградено вилно селище на фирма РОДЕКС Северозапад.
Подобна работа се извършва и в други населени места и райони в южното направление, което сега се развива най-активно. В същото време район Всеволожск остава най-прогресивният в това отношение, където в момента има най-голям брой вилни селища за продажба. Въпреки това, от собствения си опит, като собственик на поземлен имот в селище на ДНП, мога да кажа, че създаването на ОУП на селището е много продължителна процедура.
И така, в един от районите на Ленинградска област, където се намира DNP, общият план, иницииран от членовете на DNP, чака одобрение от общинския район от около три години. Така можем да заключим, че поне на това конкретно място само голям строителен предприемач и инвеститор, за предпочитане разполагащ с административен ресурс, освен свободни средства, може да си позволи да разработи и одобри ОУП.“
Според консултантския център "Петербургски недвижими имоти" за 2009 г.:
Средна цена на 1 акър земя, хиляди рубли. (DNP)