Изненади "нови сгради - проблемът с плащането на жилищни и комунални услуги, Статии по темата - Инвестиции в недвижими имоти - на
Купувачът носи тежестта на експлоатацията от момента на подписване на акта за приемане и предаване на апартамента. Тъй като предприемачът не носи отговорност за апартамента от момента на подписване на акта за приемане и предаване, той също не може да изисква плащане „напред“. Също така предприемачът не може да изисква такова плащане за жилищни и комунални услуги, преди да подпише този акт. Теоретично той може да поиска компенсация за документирани разходи само ако е платил сметки за комунални услуги за участника от момента на подписване на акта за приемане и предаване на апартамента до момента, в който участникът е сключил споразумение с управляващото дружество. Но както показва практиката, това се случва рядко.
Плащането за жилищни и комунални услуги, като правило, се изисква от HOA / управляващи компании. Това се дължи на факта, че тези организации могат да направят еднократни разходи, които надвишават обичайните месечни плащания. Това обаче е умишлено спорна точка в договора с организации, тъй като в този случай има нарушение на редица разпоредби на LC RF, Закона за защита на правата на потребителите и Гражданския кодекс на Руската федерация. Тези изводи се потвърждават от съдебната практика.
„Програмистът не може да принуди участника да плати повече от предвиденото в закона. Ако предприемачът (или управляващото дружество) настоява за това, попитайте за основанията и се свържете с надзорните органи (прокуратурата, комисията за защита на потребителите) и след това се обърнете към съда“, съветва София Лебедева, главен изпълнителен директор на МИЕЛ-Новостройки.
Чл.153Съгласно Жилищния кодекс на Руската федерация, задължението за плащане на оперативни и комунални разходи за жилищни помещения възниква от момента на регистрация на собствеността. Според Мария Литинецкая, главен изпълнителен директор на Metrium Group, това правило е приложимо само в случай на смяна на собствеността, тоест при покупка и продажба на апартамент. „Акционерите по регистрирани DDU извършват оперативни и комунални плащания от момента на подписване на акта за приемане и предаване на апартамента, освен ако в договора не са посочени други условия. За членовете на жилищни кооперации в нови сгради задължението за заплащане на поддръжка и комунални услуги възниква от момента на предаване на апартамента. Плащането се събира или от самата кооперация, или от експлоатационната фирма, наета от нея за обслужване на къщата“, казва тя.
MC се застрахова
„Съгласно закона, за да поеме тежестта на разходите, тоест разходите за плащане на сметки за комунални услуги за поддръжка на имот, собственикът е длъжен да регистрира собствеността върху този обект“, отбелязва също Вера Богучарова, заместник-ръководител на правната служба Est-a-Tet. - На практика купувачът на апартамент започва да поема разходите от момента, в който получи апартамента за действително ползване (например за ремонт), съвсем логично е за действително използване разработчиците да изискват плащане предварително за няколко месеца, като по този начин компенсират разходите си за „общ апартамент“.
Струва си да се отбележи, че служителите на управляващите компании искат да платят за „общ апартамент“ няколко месеца предварително, тъй като периодът на уреждане обикновено отнема доста дълго време и управляващата компания се нуждае от пари, за да поддържа къщата. Разбира се, в тези изисквания няма нищо престъпно, но управляващите дружества също нямат законови основания за това. Новодошлият може просто да откаже. Ключове не го интересуватще получи. Въпреки че се случва той да не може да го получи, тъй като Наказателният кодекс може да обяви, че няма да получите ключовете, докато не платите. Въпреки това, ако клиентът познава добре законите на Руската федерация, той може да „размахва правата си“ в съда. И имайте предвид, че има много такива клиенти, които съдят.
„Може би много хора съдят, но аз знам за широка практика, когато съдилищата заемат позицията на предприемача или управляващото дружество по този въпрос - при условие, че преди да получи сертификат за собственост, апартаментът действително е прехвърлен на купувача по силата на акта“, казва Вера Богучарова. „Защото в случая поддръжката на къщата вече е започнала. И въпреки че много наематели не са се преместили окончателно в апартаментите си, те използват жилищното пространство, поне когато правят ремонт.
„Беше възможно да се спечели съдът в онези случаи, когато предприемачът наруши правата на купувача“, отбелязва Сергей Галски, генерален директор на MIG Real Estate Management Company. - Например, ако първоначално договорът не съдържа клауза за необходимостта от предплащане на комунални услуги, но в момента на подписване на сертификата за приемане, купувачът е изправен пред такова изискване. Още по-страшен случай е, ако комуникациите (вода, газ, електричество) все още не работят, но вече трябва да платите за тях. Друга възможност е твърде дълъг период, за който трябва да направите авансово плащане - повече от 6 месеца. Най-разпространеният в района на Москва е авансово плащане за 4 месеца.
Без изненади
Ако участникът е закупил апартамент по DDU или UDDU, е необходимо да посочите недопустимостта на тези артикули в съответствие със закона и да поискате прехвърлянето на ключовете, без да плащате „напред“. Ако предприемачът не е съгласен, тогава ще трябва да напишете изявление до прокурора и впоследствие да отидете в съда. Същото трябва да се направи и с управляващите дружества.
Ако покупката на апартамент беше различнадоговор (например предварителен DCT), много зависи от неговата форма и разпоредби. В този случай разработчикът може просто да забави издаването на ключовете и подписването на съответните актове (докато не получи сертификат за собственост), което по правило не отговаря на клиентите. Тук обаче има изход - след като плати такива плащания, клиентът може да съди и да върне платените пари.
Също така имайте предвид, че това задължение - да плащате за жилищни и комунални услуги за няколко месеца предварително - е посочено в договора. Следователно това не трябва да е изненада за купувача. „Такава клауза в договорите не се появи случайно - предприемачът е принуден да я предпише, тъй като повечето хора са сигурни, че докато не бъде получена собствеността върху апартамента, можете да използвате безплатно комунални услуги и енергийни ресурси“, казва Сергей Галски. - След като получат ключовете, повечето веднага започват да правят ремонти, а това е много енергоемка задача. В резултат на това внушителните сметки за вода и електричество падат върху предприемача, който от своя страна е принуден да тича по съдилищата и да събира пари от купувачите за използваната енергия.
Не съм собственик - не плача
Ако купувачът няма намерение да извършва никакви работи в апартамента и да ползва комунални услуги, тогава най-лесният начин за него да не плаща аванс е просто да се въздържи от получаване на акта за приемане и ключовете до момента, в който собствеността може да бъде регистрирана. Третият начин: да се предпише в договора инсталирането на измервателни уреди и задължението за плащане на всички комунални услуги в съответствие с техните показатели - тоест за действително използваната енергия, от момента на подписване на акта за приемане и получаване на ключовете за апартамента.
Подчинение на Наказателния кодекс
„Има ясно дефиниран списък от услуги, които предоставяУправляващо дружество. Трябва да се запознаете с тях, преди да сключите договор за управление“, съветва Мария Литинецкая. Има смисъл да се съди срещу Наказателния кодекс, ако собствениците на помещения в жилищна сграда са недоволни от качеството на предоставяните им услуги. В такъв случай те могат да наемат друга фирма. Ако такова решение е взето на срещата на HOA, тогава се създава специална група от собственици, която поема инициативата в свои ръце. След това тази група внимателно проучва договора с Наказателния кодекс. Правното основание за прекратяване е изтичането на срока на валидност, но договорът може да бъде прекратен, без да изчаква датата на изтичане, ако има нарушения от страна на управляващото дружество, например неизпълнение на работа или предоставяне на услуги непълно или с неподходящо качество. След това с помощта на добър адвокат можете да инициирате прекратяване на отношенията с Наказателния кодекс. След това инициативната група избира нова операторска компания, подготвя нов договор и на следващото заседание на HOA се провежда процедурата за подписване.
Невниманието е виновно за всичко
Няма смисъл да обвинявате предприемача и управляващото дружество в изнудване, тъй като те могат да бъдат разбрани - те се страхуват и затова се застраховат предварително. За предприемача е полезно, като се възползва от момента и лоста за натиск върху клиентите под формата на предоставяне на достъп до апартаментите им (предоставяне на ключове), да събере сумата на сметки за комунални услуги за целия период до избора на управляващо дружество и регистрация на собствеността, а не всеки месец да влиза в конфликт с един или друг отделен акционер.
„Обикновено разработчиците предписват необходимостта от незабавно плащане на такава сума в споразумения за дялово участие, които се сключват много време преди действителното създаване на къщата, във връзка с което притежателите на дялове не са особеновникнете в това условие, считайки го за доста справедливо, - казва Евгений Зимин, директор на правния отдел на Blackwood. „Ако договорът вече е подписан, тогава е трудно да се оспори това условие, въпреки че от правна гледна точка е доста противоречиво.
Както споменахме по-горе, повечето от проблемите на купувачите са, че малко от тях четат договора, който подписват при закупуване на апартамент, и след това остават изненадани. „Не е необичайно купувачите просто да не си направят труда да прочетат внимателно договора си и след това да се сблъскат с „неочаквана“ нужда да платят за нещо“, отбелязва Сергей Галски. „И не говорим за „точки с малки букви“, а за съвсем нормални текстове на договори.