Изработваме 2 едностайни апартамента от един апартамент и отдаваме под наем

Подробни казуси за прилагането на тази идея на практика можете да намерите на уебсайта на Клуба на инвеститорите на територията на инвестициите.

Уместността на идеята

Един от най-важните принципи на всеки инвеститор в недвижими имоти е да раздели голяма площ на няколко малки. Наемането на двустаен апартамент няма да бъде толкова изгодно, тъй като разликата в цената на наема на едностаен апартамент и двустаен апартамент е малка. Но ако направите две odnushki от копейка, тогава можете почти да удвоите крайния доход от отдаването им под наем.

Студиата са най-търсени сред съвременните българи. Високите ритми на живот карат хората да работят усилено, да прекарват много малко време у дома. Следователно площта за живеене е необходима малка. Основното е, че апартаментът има всичко необходимо:

1. място за спане и почивка;
2. баня;
3. кухня;
4. мебели (диван, маса, столове, гардероб);
5. практичен, но евтин ремонт.

Когато разделяте двустаен апартамент на два едностайни апартамента, просто трябва да следвате тези принципи и тогава няма да е трудно да намерите наематели.

Едностайните апартаменти също са по-интересни поради високата си ликвидност. Този имот е лесен за отдаване под наем или продажба. Но двустаен апартамент, въпреки че не струва много повече от едностаен апартамент, е по-малко търсен. Младите хора предпочитат да живеят в малки стаи срещу ниски заплати.

Преустройство на апартамента: какви трудности можете да срещнете?

За да реализирате горната идея, по-добре е да закупите апартамент в нова сграда. Това ще ви позволи предварително да изберете оформлението на бъдещите недвижими имоти. По-добре е просто да закупите самата кутия за апартамента и да направите изграждането на вътрешни стенисам по себе си.

Безплатното планиране ще ви позволи сами да зонирате апартамента, но все пак трябва да се придържате към установените изисквания. В противен случай няма да е възможно да се координират промените с ОТИ.

Най-много съмнения и въпроси възникват от необходимостта от изграждане на две кухни и бани. За да бъдат действията на собственика на имота законосъобразни, е необходимо да се вземат предвид много нюанси.

Как да изградим бани?

Българското законодателство позволява разполагането на бани изключително над нежилищни помещения. Оказва се, че ще трябва да погледнете къде се намират стаите на съседите отдолу. Следователно изходът може да бъде следният:

1. Закупуване на апартамент на 1 етаж. Тъй като отдолу има мазе, можете да поставите банята навсякъде.
2. Настаняване на втора баня в коридора. В този случай тоалетната ще бъде поставена над коридора на съседите и следователно над нежилищните помещения.

Има и друг проблем - канализацията. Няма да има проблем с инсталирането на водопроводи, тъй като те могат да бъдат разположени навсякъде. Но ще бъде проблематично да се проведе канализация в друга част на помещението поради необходимостта да се направи наклон от 5 см на 1 м дължина на тръбата. Такова настаняване ще причини неудобство на жителите. За да се отървете от проблема, можете да изберете едно от следните решения:

1. Ако апартаментът се намира на 1-ви етаж, тогава канализацията може да се извърши през сутерена. Първо трябва да получите разрешение от Жилищната служба или обслужваща организация.
2. Купете канализационна помпа, която създава налягане в изходящата тръба. Такова устройство ще премести канализацията, без да накланя самата тръба. Канализацията в този случай може да бъде разположена навсякъде,дори на тавана. Цената на такава помпа е 30 000 рубли и повече, ако е необходимо устройство, което работи при температура от 80 0 C. Ако температурата на канализацията не надвишава 40 0 ​​​​C, тогава помпата може да се купи 5 пъти по-евтино.

Банята ще трябва да постави тоалетна, мивка и душ или табла. Всичко това е съвсем реалистично да се побере на 2 m 2.

Правилно разположение на кухнята

Използването на газ в апартаментите е допустимо само в специално определени места. Печката не може да стои в хола. Ето защо е по-добре незабавно да инсталирате клапана на газовата тръба, а бъдещите жители да купуват електрически печки или микровълнови печки. От това холът няма да стане кухня.

Не е необходимо отделно помещение за кухнята, достатъчно е да отделите място за хладилник, електрическа печка, пералня в стаята. Това местоположение ви позволява да наречете апартамента студио.

Съгласуване с ОТИ

Основната трудност при извършването на преустройство е в координирането на направените промени с ОТИ. Преди да отидете на оглед, ще е необходимо да се изготви план за бъдещи апартаменти. Не можете просто да го нарисувате на ръка. За помощ ще трябва да се свържете със специален сертифициран център. Те не само ще ви помогнат да съставите план в съответствие с всички изисквания, но и ще дадат съвет относно процедурата за легализиране на преустройството.

Само онези компании, които имат одобрение от SRO, могат да съставят план за бъдещо преустройство.

Продължителността на санирането е до 3 дни. Цената на работата е от 10 000 рубли.

Ще може да се започне работа след получаване на разрешение от Междуведомствената комисия. Едва след това се взема решение за узаконяване на преустройството. В резултат на това собственикът на имота получавасъответния акт, с който е необходимо да се обърнете към кадастралната камара.

На свой собствен риск и риск човек може да направи незаконно преустройство. Но в случай на откриване на неразрешени промени в апартамента, ще трябва да върнете всичко в първоначалното му състояние.

Изчисляване на разходите

Закупуването на хладилници, електрически печки, перални, микровълнови печки, маси, столове, дивани ще изисква инвестиция от още 120 000 рубли.

Ще са необходими още 30 000 рубли за изготвяне на план за преустройство и различни одобрения.

Общи разходи:

1 850 000 рубли.

За ремонт и оборудване на двустаен апартамент ще са необходими 150 000 рубли по-малко.

Ако инвеститорът не разполага с необходимата сума за закупуване на апартамент, тогава той ще трябва да вземе ипотека от банка. Изчислете размера на надплащането с основните условия:

Стойност на недвижимия имот	1 500 000 рубли
Авансово плащане	150 000 рубли
Размер на заемните средства	1 350 000 рубли
Лихвен процент	11% годишно
Кредитен срок	10 години
Сума на месечното плащане	18 600 рубли
Размер на надплащане	880 000 рубли

При кандидатстване за заем към сумата на разходите могат да се добавят още 880 000 рубли. Тогава общата цена ще бъде 2 730 000 рубли.

Можете да разгледате варианта и предсрочно погасяване на ипотеката. В съответствие с Федералния закон "За ипотеката" банките нямат право да забранят на клиента да върне парите, взети назаем преди време. Кредитополучателят не само не трябва да плаща допълнителни комисионни и лихви, но тойвсе още ще можете да преизчислите надплащането по заема в съответствие с периода на действително използване на банковите средства.

Ниво на доход и период на изплащане

Сега да решим колко по-изгодно ще е да наемем 2 едностайни апартамента, а не 1 двустаен.

2-стаен апартамент	Два едностайни апартамента
Месечен наем	14 000 рубли	10 000 * 2 = 20 000 рубли
Доходи, включително такса за ипотека	- 4600 рубли	1400 рубли
Годишен доход	14 000 * 12 = 168 000 рубли	20 000 * 12 = 240 000 рубли
Размер на разходите	2 580 000 рубли	2 730 000 рубли
Срок на изплащане, включително ипотека	2 580 000 / 168 000 = 15,4 години	2 730 000 / 240 000 = 11,4 години
Срок на изплащане при покупка на апартамент със собствени средства	1 700 000 / 168 000 = 10,1	1 850 000 / 240 000 = 7,7 години

Оказва се, че поради допълнителна инвестиция в апартамент от само 150 000 рубли, можете да намалите периода на изплащане с 4 години при кандидатстване за ипотека и с 2,4 години, когато използвате собствени средства.

Ако желаете, можете да наемете такъв апартамент не на месечна база, а на дневна база. Тогава печалбата може да бъде дори 1,5–2,5 пъти по-висока.

Обобщаване

Преустройството на двустаен апартамент в два едностайни е, разбира се, печеливш бизнес. Но при прилагането му могат да възникнат много трудности: допълнителни разходи, необходимост от координиране на промените в оформлението, търсене на двама наематели вместо един. Но на изхода, предприемачътще можете бързо да върнете инвестираните средства и да започнете да получавате стабилен пасивен доход от недвижими имоти.

---