Как да изгоните наематели инструкции за доброволно или принудително освобождаване чрез съда

Възникването на различни конфликтни ситуации при отдаването под наем на жилищни помещения не е рядко явление. Много е важно да знаете методите за тяхното разрешаване, за да можете да защитите правата си в подходящия момент.

Подготвихме статия за вас, която разказва подробно какви методи за изгонване съществуват, как зависи от наличието на споразумение и други характеристики на такива случаи.

○ Как да изгоним наематели без договор?

Въпреки факта, че законът забранява отдаването под наем на апартаменти без официален договор, много наемодатели пренебрегват тази забрана. Най-често това се дължи на нежеланието да се плащат данъци върху печалбите, получени под наем. По-рядко причините са нежелание да се справят с бюрократични тънкости или прекомерна лековерност.

✔ Основания за изгонване.

Независимо от това как участниците в правоотношенията са стигнали до такова решение, трябва да се има предвид, че липсата на споразумение значително увеличава риска от неспазване на задълженията от страните.

Така че в този случай собственикът на помещението може по всяко време да прекрати договора за наем едностранно, което е невъзможно при споразумението. Причините обикновено са:

Системно нарушаване на условията за плащане на настаняване.
Нарушаване на определени устни договорки с наемодателя.
Използване на помещения за други цели.
Липса на подходяща грижа за апартамента, в резултат на което състоянието на имота се влошава и др.

✔ Може ли наемодателят да изгони наемателя?

Наемодателят може по всяко време да прекрати договора за наем просто като го анулира. Горните причини са в основата наизгонвания при отиване в съда. Ако собственикът планира сам да се справи с проблема, причините за такова решение могат да бъдат много различни. В този случай наемателят няма да може да устои на изгонването, тъй като няма договор, който да защитава правата му.

✔ Правата и задълженията на наемателя и собственика, ако договорът не е сключен.

Ако няма подписан договор, отношенията между наемодателя и наемателя се регулират от Жилищен комплекс България и Гражданския кодекс на Руската федерация.

„1. Собственикът на жилище упражнява правата на притежание, ползване и разпореждане с принадлежащо му жилище на правото на собственост в съответствие с предназначението му и границите на неговото използване, установени от този кодекс.
2. Собственикът на жилище има право да предостави притежаването и (или) ползването на жилище, което е негова собственост, на гражданин въз основа на договор за наем, договор за безвъзмездно ползване или на друго правно основание, както и на юридическо лице въз основа на договор за наем или на друго правно основание, като се вземат предвид изискванията, установени от гражданското законодателство, този кодекс (член 30 от LC RF).

Така че собственикът има право да притежава жилищното пространство и възможността да извършва различни операции с него, включително да го отдава под наем.

Що се отнася до наемателя, без наличието на договор, той има право да използва прехвърления му имот и да извършва ремонт. Важно е да се има предвид, че липсата на подписан договор на практика оставя наемателя без права.

✔ Методи за изгонване.

Ако наемателят откаже да напусне имота доброволно, има определени стъпки, които можете да предприемете, за да разрешите ситуацията.

Смяна на ключалката. Тованай-бързият и лесен начин за блокиране на достъпа до апартамента на наемател. Трябва обаче да се има предвид, че ако изгонването се случи единствено по искане на собственика без обосновани искове, тогава наемателят може да заведе дело за обезсилване на устното споразумение.
Полиция. Можете да се обадите на районен полицай, който ще свидетелства за отказа на наемателя да напусне жилищното пространство, а също така ще запише реалното състояние на дома.
Съдебна зала. Това е крайна мярка, до която рядко се стига от участници в правоотношения без споразумение. Методът се състои в изпращане на иск с искане за освобождаване на жилищното пространство и посочване на предприетите действия.

✔ Характеристики на изгонване за общински апартаменти, малки семейства, наематели с деца.

Когато става въпрос за общински апартамент, основата за изгонване може да бъде оплакване от съседи за нарушаване на техните права. Липсата на споразумение значително улеснява процеса на освобождаване на жилищното пространство от наемателя.

Ако се наема стая в малък семеен апартамент, основанието за изваждане обикновено са просрочени сметки за комунални услуги или наем. Също така изискването за напускане на стаята може да дойде от съседи, които страдат от неподходящото поведение на наемателя. В този случай те съставят иск, ако самият наемател го избегне.

Освен това наличието на малко дете не е причина за отмяна на процедурата за изселване. В този случай окончателното решение на собственика зависи от неговата съвест. Ако обаче делото стигне до съд, наличието на малко дете може да се счита за смекчаващо вината обстоятелство и основание за отмяна на решението за изгонване.

✔ Освобождаване през зимата.

При липса на споразумение е възможно да се освободи жилищното пространство от наематели с помощта на полицията. Трябва да се свържетеправоприлагащите органи с изявление, че в апартамента на жалбоподателя има неупълномощени лица, които отказват да го напуснат.

Трябва обаче да се има предвид, че ще бъде невъзможно събирането на задължения за наем и обезщетение за щети на имущество.

○ Как да изгоня наематели по договор?

Ако страните са сключили договор за наем, това до голяма степен ги предпазва от некоректно поведение на контрагента.

✔ Права и задължения на наемателя и собственика, ако има сключен договор.

Освен ако не е посочено друго в договора, наемателят има следните права:

Способността да използва изцяло прехвърления му имот.
Възможност за покани на временни гости, при условие, че това няма да се повтаря всеки ден.
Имат предимство при сключване на нов договор.
Пренаемане на апартаменти със съгласието на собственика и др.

В същото време той трябва:

Съхранявайте прехвърленото имущество в същото състояние, в което е получено, като вземете предвид естественото износване.
Използвайте имота само по предназначение.
Плаща наема в срока, определен от договора и др.

Правата на наемодателя по стандартен договор за наем са, както следва:

Отдаване под наем на жилище.
Проверявайте редовно състоянието му.

Той има само една отговорност:

Да предостави имота за временно ползване в съответствие с изготвения приемо-предавателен акт (ако впоследствие се установят недостатъци, които не са посочени при сключване на договора, собственикът трябва да ги отстрани).

✔ Изгонване в края на договора.

Ако срокът на лизингаприключи, ново споразумение се изготвя единствено със съгласието на всеки участник. В същото време никой не може да убеди другата страна да подпише документа.

Но ако наемателите откажат да напуснат апартамента след изтичане на договора, можете да поканите полицията да помогне, която ще състави протоколите, необходими за съда.

✔ Ранно напускане.

Право на предсрочно прекратяване на договора за наем има само наемателят. Собственикът на района, за да изгони наемателите преди изтичането на договора, трябва да се обърне към съда, като предостави доказателства за основание. Те включват:

Редовно неплащане на наем.
Нарушаване на правилата за пребиваване и създаване на ситуации, които застрашават живота и здравето на съседите.
Признаване на къщата порутена.

✔ Известие за изгонване.

Преди да предприемете принудително изгонване, трябва да се опитате да разрешите въпроса по приятелски начин, като поканите наемателя доброволно да напусне помещението. За да направите това, трябва да напишете известие за искане за изгонване. Няма специални изисквания за неговия дизайн, но е необходимо да се предпише:

Лични данни на страните по договора.
Описание на иска срещу дружеството.
Срокове за освобождаване на жилища.

За предпочитане е известието да бъде изпратено с препоръчана поща. Подписът на наемателя потвърждава получаването на уведомлението.

○ Евикция чрез съда.

Обжалването пред съда е единственият начин за принудително изгонване на наемателите.

✔ При наемател без договор.

Първата стъпка към напускането е да уведомите наемателя за намерението си да поискате ваканция. Това се прави, за да има възможност наемателят да коригира претенциите. Акотова не се случи, трябва да подадете молба до съда с прикачени документи:

Установяване на личността.
Доказателство за собственост.
Разписки за наличието на дългове за плащане на комунални услуги и други документи по искане на съда.

Решението на съда зависи от конкретните обстоятелства по делото. Но най-често при прекратяване на договор за наем поради липса на плащане съдът взема страната на наемодателя. Не пренебрегвайте обаче риска да бъдете подведени под отговорност за опит да скриете доходи от наем.

✔ Ако наемателят с договор.

При наличие на сключен договор основанието за евикция е неспазване на неговите клаузи, а именно:

Липса на навременен наем.
Използване на жилище за други цели.
Влошаване на състоянието на нещата, прехвърлени на временно съхранение.
Поведение, което представлява заплаха за съседите.

Ако наемателите са издали временна регистрация в нает апартамент, те могат да бъдат изгонени предсрочно само в съда.

Документи, които се прилагат към исковата молба:

Право.
Доказване на факта на системно нарушаване на правилата за пребиваване (свидетелски показания, протоколи на районния полицай).
Копие от договора за наем, други документи по искане на ищеца.

Производството по принудително извеждане може да започне само след постановяване на съответно съдебно решение.

Така в повечето случаи законът е на страната на наемателя, защитавайки правата му при наличие на договор. Ето защо е толкова важно да сключите договор за наем в писмена форма, а не устно.

○ Правни съвети:

✔ Наемателят, с който е сключен договора, не заплаща комунални услуги.

Задължението за плащане на битови сметки не се възлага автоматично на наемателя. Тяхното неплащане ще стане основание за изваждане само ако съответното задължение е включено в договора за наем. Ако договорът е сключен за срок по-малък от 1 година, причината за прекратяването му и изваждането ще бъде забава от 2 месеца. И ако срокът на споразумението е повече от една година, тогава броят на неплатените месеци трябва да бъде най-малко 6.

✔ Съседите са недоволни от наемателя.

Създаването на неудобни условия за хората, живеещи наблизо, е едно от основанията за прекратяване на договора за наем и изгонване на наемателя. Затова, ако съседите системно изразяват недоволството си, хазяинът може да реши да я освободи. Ако има споразумение, това ще трябва да стане в съда, а след това ще са необходими свидетелски показания на съседи. И ако няма договор за наем, тогава собственикът дори не трябва да обяснява причините, поради които изгонва наемателя.

Собственикът на наетия апартамент настоява тя да бъде освободена в следващите три дни. Легитимно ли е такова изискване? Мария Евневич разказва в предаването "Имам право".

Публикувано от:Вадим Калюжный, специалист на портала TopJurist.RU