Как да не бъдете измамени при покупка на апартамент
Такъв радостен момент на закупуване на нов дом, къща или апартамент, често е придружен от много по-малко радостен - реална възможност да бъдете измамени от всякакви мошеници и измамници, които напоследък се размножиха на пазара на недвижими имоти в много големи количества.
Небрежният подход към процедурата за подготовка и сключване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот може в най-добрия случай да доведе до просто отмяна на планираната покупка или правни затруднения, а в най-лошия случай до перспективата да загубите трудно спечелените пари.
Към днешна дата няма толкова много възможности за осъществяване на сделка за покупко-продажба:
1. Възложете на нает специалист (брокер или адвокат, специализиран конкретно по въпросите на недвижимите имоти) да подготви сделка за покупка на жилище, да провери необходимите документи и да изготви споразумение.
2. Действа самостоятелно или чрез попечител.
Избирайки първия вариант, ние изцяло разчитаме на коректността и професионализма на лицето, което сме наели, като оставяме само функцията по подписване на договори и документи.
Във втория случай разчитаме на нашия опит и собствената си финансова и правна грамотност. И двата метода обаче могат да бъдат изпълнени с опасност за купувача на недвижим имот, ако случаят е оставен на случайността.
Нека поговорим по-подробно за втория случай - сключването на сделка за закупуване на апартамент самостоятелно. Вие сте избрали напълно подходящо жилищно пространство, доволни сте от района и съседите, убедени сте в правилното техническо състояние на жилището и всички негови комунални качества и сте решили да закупите този апартамент.
След това определено трябва да се уверите в надеждността направоотношението на този апартамент по редица важни показатели. Изброяваме най-често срещаните рискови фактори в последно време, както и механизми за избягването им.
1. Определяне на собствеността върху апартамента на лицето, което ви продава имота.
Възможен риск: придобивате „прасе в джоба“, в резултат на което транзакцията ще бъде невалидна, ако закупите апартамент не от истинския му собственик, докато има голяма вероятност да не успеете да върнете парите си.
Как да проверите: правото на законна собственост върху недвижими имоти се потвърждава от документи:
- удостоверение за държавна регистрация на апартамент за конкретно лице;
- документ, който потвърждава придобиването на собственост върху това жилище от предишния собственик (т.е. лицето, което ви продава този имот) - договор за дарение, договор за наследство (завещание) или договор за покупко-продажба. Важна е и формата на прехвърляне на собствеността върху апартамента – виж точка 2.
2. Определяне от страна на продавача на трети лица, които имат право да претендират за този имот преди или след сключване на сделката за покупко-продажба (съпрузи, деца, други наследници).
Възможен риск: вашата сделка за закупуване на апартамент при потвърждаване на правата на трети лица върху този имот със съдебно решение може да бъде обявена за невалидна и тук отново ще възникне проблем с връщането на парите, които сте платили.
Как да проверите: преди да подпишете договора за покупко-продажба, е задължително да се справите с формата на прехвърляне на собствеността върху този имот, като се има предвид, че всяка от тези форми има свои собствени нюанси и характеристики, поискайте необходимите документи:
- по наследство - други наследници също могат да имат право върху този имот (в случай натяхното присъствие) - необходимо е писменото съгласие на всички наследници.
- по договор за дарение - в случай на значително увреждане на това имущество, правото на дарение върху него може да бъде отчуждено от дарителя.
- при договор за покупко-продажба на недвижим имот - право върху недвижим имот може да има и съпругата на собственика, ако имотът е закупен в брак - тогава е необходимо нейното (неговото) писмено съгласие за сделката.
Също така непълнолетни деца (регистрирани в този апартамент или ако нямат друго място на пребиваване) могат да кандидатстват за недвижими имоти - необходимо е писмено съгласие на органите по настойничество.
3. Установяване на липсата на различни видове дългови задължения за това имущество (например недвижими имоти могат да бъдат в гаранция или залог и т.н.) или разглеждане на недвижими имоти като предмет на производство в съд на трета страна.
Възможен риск: сделката за покупко-продажба може да бъде обявена за невалидна в съда или този имот по-късно може да бъде отчужден от вас от орган заемател (банка кредитор или кредитор) за дълговете на предишния собственик, отново въпросът за връщането на парите ще бъде остър.
Как да проверите: в повечето случаи е много трудно или дори невъзможно да проверите това. Възможно е да минимизирате рисковете си, като предоставите подробно описание на този вид рискове в сключвания договор за покупко-продажба на недвижим имот и Вашите права при тяхното възникване.
4. Установяване на липсата на задължения за комунални сметки и наем.
Възможен риск: ако не успеете да докажете в съда връзката на дълговете към предишния собственик на имота, дълговете за сметки за комунални услуги и наем ще паднат върху вашите плещи и ще трябва да ги платите.
Как да проверите: задължителнописмени удостоверения от жилищния отдел, както и други услуги (електричество, вода, газ и други организации) за липсата на дългове върху недвижими имоти.
5. Установяване на липсата на лица, регистрирани към момента на сделката в апартамента.
Възможен риск: в имота, който след сключването на сделката за покупка принадлежи на вас, може да остане регистриран външен човек, който има право да живее в този апартамент, ще имате въпроси и проблеми с неговото изявление, както и проблеми при извършване на каквито и да е операции с този имот.
Как да проверите: имате нужда от извлечение от домашната книга на този апартамент за всички лица, които някога са били регистрирани в него, това извлечение трябва да бъде предоставено от паспортната служба.
6. Определяне в апартамента на липсата на неговото преустройство или законосъобразността на извършеното планиране.
Възможен риск: в случай на незаконно преустройство, Министерството на правосъдието ще откаже да регистрира правото ви на собственост върху имота.
Как да проверите: трябва ви удостоверение за плащане на данък от данъчната служба.
По този начин купувачът събира много солиден пакет документи при проверка на придобития имот, но винаги е много по-добре да се занимавате с многобройни парчета хартия и след това да живеете спокойно в апартамента, отколкото да тичате из различни съдилища, доказвайки, че сте прави. Освен това си струва да обърнете повишено внимание на още няколко нюанса:
1. Документите, доказващи самоличността на този продавач на недвижими имоти (по-специално паспорт), не трябва да предизвикват съмнения у вас (снимки, дати и др.).
измама при покупка на апартамент
2. Комплект от всички изброени по-горе документи трябва да бъде предоставен изключително в оригинали, тъй като копията не дават абсолютно никаквигарантирана увереност в тяхната автентичност (дори ако са заверени от нотариус) - много често това се използва от измамници, които продават определен имот на няколко купувачи наведнъж.
3. При сключване на сделка не забравяйте да съставите разписка за превод на парите на продавача, тя ви гарантира, че продавачът няма да има евентуални претенции след сделката.
Когато извършвате сделка за покупко-продажба чрез брокер или адвокат, е задължително да проверите правомощията на това лице / организация, която предоставя такива услуги (наличие на държавен лиценз) и да съберете цялата възможна информация за надеждността на избрания от вас адвокат / брокер. Приятно пазаруване.