Как да оценим апартамент
Отговорът на въпроса към кого да се свържете, за да оцените апартамент при покупка и продажба, изглежда очевиден - разбира се, на оценителя! Но в реалния живот хората в тази ситуация почти никога не се обръщат към професионални оценители. Те или сами правят някакво пазарно проучване, или разчитат на мнението на брокер. Оправдано ли е?
Технически не е трудно да се извърши професионална оценка на апартамент - отнема един ден, струва само 3000 рубли и изисква същите документи, които ще са необходими по време на сделката. Защо хората не го направят, защото компетентната оценка ще ви помогне да определите правилно цената за вашия апартамент или да знаете колко да се пазарите, когато се опитвате да купите някой друг. И двамата могат многократно да върнат стотина и малко долара.
Защо брокерът е по-добър от оценителя?
Разбира се, има смисъл да слушате брокер, а не оценител: именно брокерите постоянно държат пръста си на пулса на пазара, което е много важно в условията на постоянен ръст на цените, когато квадратен метър вече става по-скъп с 1,5% на седмица. Друга причина е, че за разлика от оценителите, брокерите са наясно с реалните цени на сделките за подобни апартаменти (по характеристики, местоположение, юридическа готовност за продажба и др.)
От друга страна, в условията на трескаво купуване, цената може да се коригира многократно до момента, в който апартаментът реално бъде продаден. Обикновено се покачва, но ако е неликвиден обект, може да падне или продавачът може просто да задържи фиксирана цена, докато пазарът не прерасне в нея. Разбира се, брокерът се чувства по-добре всички тези тънкости и ще може да даде практически съвети. Той се интересува от това, защото неговата задача е да изпълни вашата заявка възможно най-бързо (независимо дали е продажба, покупка или и двете едновременно), за да получи комисионната си.
Вярвайте, но проверявайте
И все пак не трябва да разчитате напълно на брокер, последната дума трябва да бъде ваша. Представете си стандартна ситуация: сключили сте договор с агенция, която трябва да получи, да речем, 6% за продажба на вашия апартамент и закупуване на друг. Въпросът е 6% от какво? Обикновено в договора е записано, че комисионната е процент от цената на най-скъпия апартамент. Ако решите да оставите част от парите за собствените си нужди, тогава най-скъпата сделка ще бъде продажбата на вашия апартамент. И това е добре: агентът ще се опита да го продаде на по-висока цена. Но какво ще стане, ако новият апартамент е по-скъп, тоест има доплащане?
На този етап агентът е заинтересован да закупите апартамент на по-висока цена. И ето вариантите. Нормален вариант, ако апартаментът си струва, но агентът може да поеме по пътя на най-малкото съпротивление и просто да се опита да ви убеди да платите толкова, колкото иска първият продавач - само за да приключи сделката по-бързо и по-скъпо. Тази опасност е особено актуална сега, когато продавачите понякога успяват да променят цената дори след получаване на депозит (не рискуват нищо, имат депозит).
Вашият собствен оценител
Всъщност най-продуктивният подход не е да се опитвате да познаете цената, а постепенно да я сондирате. Особено когато става дума за нетни продажби. Предлагате апартамент на малко надценена цена и вижте реакцията. Ако две седмици никой не дойде при вас, намалявате с един процент. Пак не минаха - с още един процент. Няма нужда да правите резки движения - винаги изглежда подозрително. Имайте предвид, че професионалните участници на пазара проследяват историята на офертите, резките колебания могат да показват, че апартаментът има правни дефекти или че като цяло е фиктивен вариант.
Когато дойдат клиенти, можетефиксирайте цената. Със сигурност купувачите ще се пазарят. Вместо да се съгласявате, по-добре изчакайте, докато пазарът настигне вашата цена. Ако ви се стори, че купувачите са се събрали на плитки и са показали голям ентусиазъм, това е сигурен знак, че сте продали твърде евтино. Чувствайте се свободни да измислите извинение, за да откажете клиент, най-лесният начин е да кажете, че на някой вече е обещано да чака един ден. Вдигнете летвата и продължете, докато почувствате, че не можете да продавате повече.
Който нямаше време, той не купуваше
Оценката при покупка, уви, не оставя много място за маневриране. Тук трябва ясно да решите каква максимална сума сте готови да отидете. Веднага щом се появи желаната опция, е необходимо да оставите депозит. Естествено, винаги трябва да се пазарите, обикновено продавачът се отказва от 1-2 хиляди долара за пазарене. Но ако разберете, че търгът е приключил, трябва незабавно да оставите депозит. Нерешителността води до допълнителни загуби. След няколко седмици, ако този апартамент още не е изчезнал, може да струва още повече. Ако си тръгне, ще трябва да започне всичко отначало.
Може да се даде още един практичен съвет: ако си харесате апартамент, вземете го, дори цената да е малко по-висока от средната за пазара. За най-ниските цени винаги има опашка, а там, където има опашка, продавачът минава на следващата ценова стъпка. Това е пазарът. Не е нужно да преследвате хоризонта. Минималната цена е само въображаема линия. Платете малко повече, изпреварете конкуренцията и след това ги оставете да си хапят лактите, когато след месец всички цени ще се увеличат с 5 процента.
Обратно към брокера
Но как да решите дали този конкретен апартамент си струва декларираните пари. Решаването на това не е лесно: сега на пазара има много фантастични опции с явно завишени цени. И понякога надценени с 20-30 процента.Собствениците се надяват, че под прикритието на обща психоза някой може би ще купи апартамента им на тази цена. И тук се връщаме на изходна позиция – тоест към вашия брокер. Именно той може да проследи историята на това предложение и да оцени нивото на сключените сделки за такива апартаменти. Това е особено лесно за голяма агенция, чиято собствена база данни осигурява достатъчна извадка за статистическа надеждност.
Ако трябва да извършите алтернативна транзакция, тоест едновременно да продадете апартамента си и да купите друг апартамент, и дори вашите желания изискват включването на вашата опция в дълга верига от транзакции и вашият апартамент не е юридически свободен, тогава на преден план излиза възможността не само да оцените апартамента, но действително да извършите сделка според вашите параметри. Тук остава трезво да прецените цената, под която не сте готови да „паднете“ при продажбата на апартамента си, а за останалото да разчитате на помощта на професионалисти.
Съвет на продавача:
Не бързайте, динамиката на цените е ваш съюзник. По-добре е да не се опитвате да познаете цената, а да я сондирате постепенно.
Съвет за купувача:
Минималната цена е само въображаема линия. Платете малко повече, изпреварете конкуренцията и след това ги оставете да си хапят лактите, когато след месец всички цени ще се увеличат с 5 процента.