Как да върнете аванса в случай на отказ от транзакцията
Повечето продавачи на апартаменти, които получават аванс от купувачите за бъдеща сделка за покупко-продажба, са сигурни, че тези пари са сериозна и непоклатима гаранция за предварителен договор. Но на практика всичко е съвсем различно. Защо, в случай на неуспех на сделката по вина на купувача, продавачите трябва не само да върнат аванса, но и да платят лихва за незаконното използване на средства? Това разказва адвокатът Олег Сухов („Правен център на адвоката Олег Сухов“).
Защо е незаконно продавачът да задържи аванс?
На практика конфронтацията се развива по стандартния сценарий. Между продавача и купувача на недвижими имоти се сключва споразумение, според което купувачът на апартамента прави авансово плащане, размерът му може да варира от няколко десетки хиляди рубли до няколко милиона. Продавачът вярва, че в случай на отказ от покупка, той ще може да вземе депозираните пари на купувача за себе си като обезщетение, тъй като в споразумението за авансово плащане се посочва, че ако сделката бъде нарушена от купувача, тогава продавачът трябва да получи авансовото плащане. Но тази гаранция не работи. Как така?
Задържането на аванс от продавач на недвижими имоти е незаконно. В случай, че основният договор за покупко-продажба не е сключен, договорът за авансово плащане не поражда финансово задължение. За разлика от депозита, авансовото плащане, което представлява парична сума, платена преди изпълнението на договора срещу бъдещи плащания, не изпълнява обезпечителна функция и при прекратяване на предварителния договор, получателят на аванса трябва да върне парите.
Защо купувачът може да върне парите с лихва?
При отказ купувачът може да заведе дело с исканеда признае споразумението за авансово плащане за безсилно и да възстанови спорната сума. Съгласно чл. 395 от Гражданския кодекс на България, купувачът може също да поиска от страната, която е избегнала връщането на парите, допълнително заплащане за разпореждане с чужди финанси. Размерът на лихвите се определя от текущия сконтов процент на банковата лихва, фиксиран към момента на плащане на аванса или съответстващата му част (приблизително 9% годишно). Правилото може да се приложи, ако другият процент не е установен по друг начин - със закон или по договор.
Защо съдът застава на страната на купувача?
Ако делото все пак бъде разгледано от съда, продавачът моли да признае аванса като депозит, но съгласно чл. 380 от Гражданския кодекс на България задатъкът е парична сума, която се прехвърля от едната страна по договора на другата като доказателство за сключването на споразумение за изпълнение на определени задължения. Член 381 от Гражданския кодекс на България постановява, че ако договорът не бъде изпълнен от страната, която е дала капарото, тогава парите остават при насрещната страна. Но съдилищата смятат, че клаузи за задълженията на контрагентите не могат да бъдат включени в договора за предсрочно плащане по чл. 421 и 422 от Гражданския кодекс на Руската федерация и разпоредбите на споразумението са невалидни.
Разглеждайки такива спорове, съдилищата се позовават на част 3 на чл. 487 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който, ако продавачът, получил авансовото плащане, не прехвърли стоките на купувача в рамките на периода, посочен в договора, купувачът може да поиска възстановяване на сумата. Тъй като основният договор за покупко-продажба на недвижим имот не е сключен, задълженията, предвидени в договора за авансово плащане, стават нищожни и авансовото плащане се връща на ищеца по чл. 1102 от Гражданския кодекс на Руската федерация и причината, поради която договорът за продажба не е бил изпълнен, не е важна за съда. Както показва практиката на „Правния център на адвоката Олег Сухов“, в 80% от подобни спорове съдилищата връщат аванси.По правило съдът не взема предвид доводите на продавачите, че договорът за авансово плащане е бил разглеждан от тях като сделка за покупко-продажба или договор за получаване на депозит.
„Бих посъветвал купувачите изобщо да не дават авансово плащане. Защо? Ако човек е готов да закупи определено жилище, тогава той трябва незабавно да сключи сделка, като това изключва авансовите отношения (поради факта, че авансът се плаща с цел резервиране на имот за период от време преди сделката). Купувачите изобщо не се нуждаят от период на изчакване, ако апартаментът ги устройва по всички критерии. Времето, необходимо за проверка на правната чистота на сделката, може да бъде разпределено в процеса на изготвяне на договора и намирането му в регистрационната служба. И ако се разкрият отрицателни обстоятелства, тогава сделката винаги може да бъде изоставена преди прехвърлянето на собствеността, въпреки документите, представени на Rosreestr.
Що се отнася до продавачите, единственият начин да запазят средствата, получени от купувачите, може да се препоръча за тях е да се изготви договор за невъзвръщаем депозит. Но дори и в този случай е необходимо да бъдете изключително внимателни, тъй като ако самият продавач откаже сделката, той ще трябва да върне двойната сума на депозита.