Как да вземем предвид разходите за геодезия, преди да наемем парцел

Ако за сключване на договор за наем на земя за изграждане на производствена база трябва да се извърши проучване на границите на обекта, тогава как тези разходи трябва да бъдат отразени в счетоводните и данъчни регистри на организация, която съчетава функциите на инвеститор, клиент, разработчик и изпълнител? Обясняват Татяна Каратаева и Сергей Родюшкин, експерти от Службата за правни консултации ГАРАНТ.

Съгласно чл. 1 от Закон N 39-FZ, капиталовите инвестиции са инвестиции в основен капитал (дълготрайни активи), включително разходите за ново строителство.

Субектите на инвестиционни дейности, извършвани под формата на капиталови инвестиции, са, наред с други неща, инвеститори, клиенти и изпълнители (член 4 от Закон N 39-FZ).

Закон N 39-FZ не съдържа понятието "разработчик". Концепцията за този предмет на инвестиционна дейност е дадена в параграф 16 на чл. 1 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация.

Параграф 6 на чл. 4 от Закон N 39-FZ предвижда, че субектът на инвестиционна дейност има право да комбинира функциите на две или повече организации, освен ако не е предвидено друго в споразумение и (или) държавен договор, сключен между тях.

В този случай организацията съчетава функциите на инвеститор, клиент, разработчик и изпълнител.

Счетоводство

При формирането на първоначалната цена на обекта в процес на изграждане организацията трябва да се ръководи от:

Тези разходи са капиталови разходи за изграждане на съоръжението, чийто състав е установен с методиката.

Съгласно клауза 5.1.1 от Наредба N 160, инвентарната стойност на завършените сгради и конструкции се състои от разходите за строителни работи и други капиталови разходи, свързани с тях.

Основата за определяне на размера на капиталните инвестиции, финансиране на строителството, формиране на договорни цени застроителни продукти, сетълменти за извършени договорни (строителни и монтажни, ремонтни и строителни и други) работи, плащане на разходи за закупуване на оборудване и доставката му до строителните обекти, както и възстановяване на други разходи за сметка на средствата, предвидени в консолидираното изчисляване на прогнозата, е прогнозната цена - размерът на средствата, необходими за строителството в съответствие с проектните материали (клауза 3.1 от методологията).

По този начин, като част от капиталовите инвестиции, които впоследствие формират цената на дълготрайните активи, разходите, които са пряко свързани с изграждането на конкретен дълготраен актив, които могат да бъдат определени, изчислени и взети предвид при изготвянето на бюджетна документация, трябва да бъдат отразени в състава на капиталовите инвестиции.

В съответствие с параграф 4.78 от Методиката и параграф 1 от Приложение № 6 към Методиката, средствата за работа и разходите, свързани с разпределянето на поземлен имот, издаването на архитектурно-устройствено задание и разпределението на червени линии за развитие са включени в глава 1 „Подготовка на строителната площадка“ от изчислението на консолидираната оценка.

Освен това, съгласно част 1 на чл. 43 от Градоустройствения кодекс на България изготвянето на проекти за устройство на територията се извършва по отношение на застроени и устройствени територии, разположени в границите на елементите на устройствената структура, установени с устройствените проекти на териториите.

По този начин, по наше мнение, можем да кажем, че геодезическата работа включва, наред с други неща, проектантска работа, а в рамките на дейностите по градоустройство, работата по изготвяне на проекти за геодезия, извършване на директно земеустройство на земята и последващо проектиране на обекти за капитално строителство може да се счита за технологично ифункционално.

Списъкът на специфичните разходи, предвидени в обобщените оценки на разходите за строителство, но не увеличаващи цената на дълготрайните активи, е даден в точка 3.1.7 от Наредба N 160.

Работите, свързани с проучването на поземлен имот, предназначен за изграждане на обект на недвижими имоти, не са посочени в този параграф.

Като се вземат предвид горните норми, разходите за проучване на границите на поземлен имот, предназначен директно за изграждане на промишлена база, могат да формират инвентарната стойност на построения имот.

Данъчно счетоводство

Съгласно ал.1 на чл. 257 от Данъчния кодекс на България първоначалната цена на дълготраен актив се определя като сумата от разходите за неговото придобиване, изграждане, производство, доставка и довеждането му до състояние, в което е годно за употреба, с изключение на ДДС и акцизи, с изключение на случаите, предвидени в Данъчния кодекс на Руската федерация.

В разглежданата ситуация разходите за изграждане на имота са, наред с други неща, разходите за проучване на земята. Тези разходи трябва да участват във формирането на първоначалната стойност на дълготрайните активи и да се вземат предвид при намаляване на данъчната основа за данък върху дохода чрез начисляване на амортизация.

В същото време, в съответствие с ал. 40 т. 1 чл. 264 от Данъчния кодекс на България данъкоплатецът може да включи в състава на другите разходи едновременно:

плащания за регистрация на права върху недвижими имоти и земя, сделки с тези обекти;
плащания за предоставяне на информация за регистрирани права;
заплащане на услугите на упълномощени органи и специализирани организации за оценка на имоти, изготвяне на документи за кадастрално и техническо отчитане (инвентаризация).

Въпреки това, тези разходи трябваотговарят на изискванията на параграф 1 на чл. 252 Данъчен кодекс България и произведени за осъществяване на дейности, насочени към генериране на доходи.

Тоест, ако организацията може да докаже "производствената" ориентация на разходите, тогава такива разходи трябва да се вземат предвид при облагането на печалбите.

По този начин въпросът за необходимостта от приписване на първоначалната цена на разходите за наем на парцел, предназначен за строителство, е спорен.

Ако организацията ще се ръководи от официалната позиция на упълномощените органи, тогава разходите за проучване на парцела трябва да бъдат приписани на първоначалната цена на имота. След завършване на строителството тези разходи ще бъдат включени в други разходи, свързани с производството и продажбите (клауза 10, клауза 1, член 264 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Според нас, когато решава този въпрос в началния етап на строителството, организацията трябва да изхожда преди всичко от определянето на момента, в който започва строителството: в края на краищата намерението да се сключи договор за наем на поземлен имот само с цел по-нататъшно изграждане на недвижим имот върху него все още не означава възможност за организиране на неговото изпълнение. На такива парцели понякога обекти никога не започват да се строят по различни причини. Следователно до този момент разходите за измерване на земята според нас подлежат на отразяване като част от други разходи. Веднага след като организацията организира началото на строителството (поръчва разчетен проект), тя трябва да издаде подходящ вътрешен административен документ (заповед) за това. От този момент нататък разходите за земеустройство за данъчни цели подлежат на включване в първоначалната стойност на позицията на дълготрайния актив.

Въпреки това, решението за класифициране на разглежданияразходите като част от други разходи могат да послужат като източник на данъчен риск, така че компанията трябва да бъде готова да защити позициите си в съда.

Текстовете на документите, посочени в отговора на експертите, могат да бъдат намерени в правната справочна система ГАРАНТ.