Как и на кого можете да продадете апартамент с дългове - анализираме дали е възможно да продадете приватизиран и
Дълговете за комунални услуги могат да възникнат по редица причини, включително както уважителни, така и свързани с безотговорността на собственика на апартамента. Във всеки случай дългът се натрупва и изисква погасяване. Поради възникналия дълг, собственикът със сигурност ще се сблъска с проблеми, ако се наложи да продаде апартамента. Ето защо, за да избегнете възможни последствия, трябва да знаете как да продадете апартамент с дългове.
Възможно ли е да продадете апартамент с дългове: анализираме различни ситуации
Приватизирана
В повечето случаи е възможно да продадете апартамент със сметки за комунални услуги, но няма да е възможно да избегнете отговорност за неплащане.
Според българското законодателство новият собственик на жилище е отговорен за плащането на сметки за комунални услуги:
- от датата на регистрация и получаване на удостоверение за държавна регистрация на собствеността;
- веднага след получаване на помещенията на тяхно разположение.
Ако обаче страните са договорили прехвърляне на дълг по сметки за комунални услуги, тогава такава сделка може да бъде сключена. Съгласието за изплащане на дълга от новия собственик трябва да бъде записано в писмен вид. Освен това ще се изисква писмено потвърждение от управляващото дружество, отговорно за предоставянето на комунални услуги.
Всички задължения на страните трябва да бъдат нотариално заверени със задължително посочване на размера на дълга към момента на покупката / продажбата на апартамента.
Трябва да се разбере, че просрочените наеми се приписват на лицето, а не на имота. Следователно продажбата на апартамент с дълг е възможна, носъпроводено с определени затруднения при изпълнението на сделката.
За извършване на продажбата на апартамент с дългове са необходими следните документи:
- паспорт или друг еквивалентен документ за самоличност;
- нотариално заверено пълномощно (ако в продажбата на обекта участва посредник);
- удостоверение за раждане и разрешение за продажба от името на настоятелството (ако съсобственикът на апартамента е непълнолетно лице);
- удостоверение за собственост;
- основания за получаване на права върху апартамент (завещание / акт за дарение / договор за продажба или замяна и др.);
- кадастрален паспорт и план;
- техническа документация;
- извлечение от USRR (за потвърждаване на правната чистота на сделката);
- нотариално заверено съгласие за сделката от името на всички собственици на жилища;
- справка от домашна книга;
- извлечение от личната сметка.
Когато предявява искове срещу потенциален купувач на жилище, неговата последователност от действия ще бъде следната:
- кандидатствайте в управляващото дружество за сертификат за дълг;
- уведомете управляващото дружество за промяната на собственика на апартамента, като напишете заявление и прикачите копия от документи за собственост;
- информира продавача за исковете за плащане на задължението.
Конфликтите, които страните не могат да решат сами, се решават в съда.
В някои случаи най-добрият вариант би бил да се намали цената на обекта с размера на просрочените наеми.
Въпреки това, с всеки изход от настоящата ситуация, всички нюанси на транзакцията трябва да бъдат записани на хартия. Като отделен елемент е необходимо да се регистрира прехвърлянето на дълга на продавача към купувача.
В случаите, когато покупката на апартамент, обременен с тежести поради дълг по сметки за комунални услуги, не предполага прехвърляне на дълга към нов собственик, задължението за погасяване на произтичащия дълг възниква от датата на регистрация на ново право на собственост.
Прехвърлянето на дълг се извършва изключително с писменото съгласие на страните.
Неприватизирана
Според българското законодателство неприватизиран апартамент, независимо дали наемателите имат дългове или не, не може да се продава.
В този случай апартаментът е държавна собственост, което означава, че жителите не могат да се разпореждат с него. Само след приватизационна процедура, апартаментът може да бъде обявен за продажба.
Понякога обаче можете да се отървете от апартамент, който не е собственост, като го приватизирате заедно с купувача или като замените едно жилище за друго.
общински
Един от вариантите за продажба на апартамент с просрочени наеми е внасянето на депозит от купувача. Впоследствие тази сума трябва да бъде изпратена за изплащане на дълга по сметки за комунални услуги, без които ще бъде невъзможно да се получи разрешение за продажба на недвижими имоти.
Могат ли съдебните изпълнители да продадат апартамент за дългове?
Ако собственикът на жилището не плаща сметки за комунални услуги навреме, тогава със значителен размер на дълга служителите на жилищните и комуналните услуги могат да подадат иск в съда за възстановяване на дълга.
Ако апартаментът е собственост, той може да бъде отнет за изплащане на задължения за комунални услуги в следните случаи:
- апартаментът не е единственото жилище на длъжника;
- апартаментът е заложен по договор за ипотека;
- е постановено съдебно решение занаказания.
Ако апартаментът е прехвърлен на длъжника от държавата по договор за наем и дълговете са формирани по обективно неуважителни причини, тогава след шест месеца забавяне апартаментът може да бъде отнет и семейството да бъде изгонено принудително.
Разбира се, никой няма да изрита никого на улицата, а жителите ще получат жилища в замяна. Въпреки това, площта на апартамента ще бъде избрана в размер на 6 квадратни метра на член на семейството.
Те няма да могат да се лишат от жилище, ако е налице поне една от следните основателни причини:
- заболяване на член на семейството;
- наличието на непълнолетни или хора с увреждания в семейството;
- забавено плащане на заплати;
- принудителна безработица на длъжника.
Изгонването е възможно само ако длъжникът многократно е получавал предупреждения за необходимостта от спешно погасяване на дълга, но наемателите са пренебрегнали тези съобщения и не са извършили плащания.
Ако собственикът е длъжник за издръжка
Ако длъжникът по издръжката е собственик на жилището и в същото време жилището не е арестувано от съдебни изпълнители, тогава е възможно апартаментът да бъде продаден. В този случай дългът ще остане на стария собственик, а новият няма да има нищо общо с него.
Въпреки това, ако жилището вече е иззето, тогава не е възможно апартаментът да бъде продаден.
Възможно ли е да продадете апартамент с дълг за капитален ремонт?
Можете да продадете апартамент със съществуващи дългове за сметки за комунални услуги, наем или основен ремонт. Но е необходимо да се разбере, че няма да е възможно да се скрие фактът на дълг към новия купувач, тъй като регистрацията на правата на собственост се извършва въз основа на пакет от документи, който включва извлечение от личната сметка, отразяващо състоянието на плащане за жилищни и комунални услуги.
В този случай самоопитайте се да преговаряте с купувача да извърши авансово плащане за по-нататъшно погасяване на дълга или да прехвърли дълга на нов собственик, като преди това е намалил цената на жилището със съразмерна сума.
Има дългове в банката
Ако жилище е обезпечение за заем, тогава е невъзможно да се продаде такъв апартамент без съгласието на банката.
Възможно ли е да продадете апартамент, ако е в ипотека с майчински капитал?
В този случай процедурата за продажба на апартамент не се различава много от продажбата на апартамент, който просто е взет на ипотека. Въпреки това, всяко жилище, придобито с помощта на майчински капитал, може да се продава само с разрешение на органите по настойничество. По този начин, за да продадете апартамент, взет в ипотека под майчински капитал, е необходимо да получите разрешение не само от органите по настойничество, но и от кредитора.
Какъв е процесът на продажба на апартамент с дългове?
Има няколко начина за продажба на апартамент по взаимно съгласие на страните. Една от тях е да се състави временно споразумение за получаване на аванс. Този документ трябва да съдържа всички условия на сделката и целите, за които ще отиде сумата, платена от купувача.
В този случай, ако новият собственик дори не предприеме мерки за изплащане на дълга за жилищни и комунални услуги, той няма да избегне проблеми с управляващото дружество. От правна гледна точка обаче той няма да носи отговорност за натрупания дълг.
В тази ситуация дългът ще бъде регистриран на предишния собственик до изтичане на давностния срок. След края на тригодишния период дори съдът няма да може да възстанови средствата от бившия собственик за плащане на дълга.
Поради просрочени сметки за комунални услуги, съдебните изпълнители могат да наложат тежест върху апартамента, което няма да позволи продажбата на апартамента, докато дългът не бъде напълно погасен.
Кой отговаря за купуването на апартаменти с дългове?
Както показва практиката, някои граждани целенасочено придобиват апартаменти с дългове по сметки за комунални услуги. Този интерес се дължи на факта, че тези апартаменти рязко падат в цените, така че потенциалният купувач можеда спести значителна сума пари.
В допълнение към обикновените граждани, такива събития често се практикуват от някои агенции за недвижими имоти, които придобиват жилища при най-изгодни условия за себе си, изплащат дългове и след това ги продават на значително по-висок марж.
Обобщавайки, бих искал да отбележа, че продажбата на апартамент със сметки за комунални услуги е възможна, но изисква познаване на някои правни тънкости. Участието на експерти в областта на недвижимите имоти и юриспруденцията ще помогне значително да се улесни процедурата и да се избегнат неприятните последици от извършването на такава сделка.
Москва и региона:+7 (499) 110-71-84
Санкт Петербург и региона:+7 (812) 407-15-68
Москва и региона:+7 (499) 110-71-84
Санкт Петербург и региона:+7 (812) 407-15-68