Как Корин Холдинг управлява строителни обекти и наематели
експерти Андрей Брил Председател на Съвета на директорите на Корин Холдинг Борис Зирянов Управител на офис център Микрон Сергей Логвиненко Директор на Корин управляваща компания Създаване на управляващо дружество в Корин
Експерти Андрей Брил Председател на Съвета на директорите на Корин ХолдингБорис Зирянов Мениджър на офис център МикронСергей Логвиненко Директор на Корин управляваща компания
Защо мениджърът трябва да живее на строителната площадка на бизнес център Колко може да спечели управляващата компания Какви функции за управление на сградата трябва да бъдат възложени на външни изпълнители
Създаването на управляващо дружество в Корин Холдинг беше замислено в началото на 90-те години, когато всички подразделения на организацията бяха разположени на улицата. Луначарски, 81 и заемат четири етажа в сградата. Компанията незабавно започна преустройство на помещенията, което беше ръководено от създадената компания за управление на Корин. „Сменихме електрозахранващата система, проведохме комуникации, поставихме противопожарни и противопожарни аларми, направихме козметични ремонти и др. В резултат на това цената на нашия кв. m нарасна с 30-40% ”, спомня си СЕРГЕЙ ЛОГВИНЕНКО, директор на Корин управляваща компания. В началото на 2000 г. Korin Holding навлезе на строителния пазар - проектираха болници в Екатеринбург и региона, след това се заеха с търговски имоти. Когато много начинаещи предприемачи продаваха имотите си на малки парчета дори на етапа на изкопни работи, АНДРЕЙ БРИЛ, председател на борда на директорите на Корин Холдинг, предвиждайки трудностите при бъдещото управление на обект с много собственици, построи първия класически бизнес център клас B +. Проектите на разработчика се основават на три принципа: уникална концепция, един собственик на помещенията и собствена управляваща компания. Сега в активите на Корин Холдинг има два бизнес центъра, изграждането на подземната част е завършено на строителната площадка на третия. В етапдизайн - четвъртият офис работник. Оттогава списъкът с функции на управляващото дружество е значително разширен: към експлоатацията на сградата са добавени цялостно управление на строителството, фасилити управление и посредничество.
Контролиращият BC трябва да се появи преди самия BC
Строителството започва през 2002 г. Първият Korin Center е пуснат в експлоатация две години по-късно. През цялото това време в съоръжението работи специално създадено управляващо дружество. Тя докладва директно на управляващата компания Korin, която управлява всички проекти за развитие на холдинга.
На първия етап основната задача на управляващата компания е цялостното управление на строителството. Формира се техническо задание за проектантския институт, който трябва да разработи документацията. „В идеалния случай бъдещият мениджър на съоръжението трябва незабавно да участва в този процес“, отбелязва Андрей Брил. След това създайте набор от изпълнители. „Ние сами изпълняваме функциите на главния изпълнител, тъй като все още не сме намерили фирма, която да отговаря на всички наши условия“, оплаква се г-н Брил.
Корин Холдинг прекара няколко години в отстраняване на грешки в системата на договорните отношения с контрагентите. Изпълнителите обикновено възлагат част от работата на подизпълнители, а правната отговорност в такива вериги е слаба. „Ако работата внезапно бъде спряна, тогава клиентът рискува огромна сума пари, инвестирана в строителството, недостиг на наем и т.н. А подизпълнителите могат да загубят например 2% от стойността на договора на последния етап от работата. Бяхме толкова разочаровани при изграждането на съоръжението на улицата. Чапаев - Болшаков. Двама подизпълнители сериозно скъсаха със сроковете и качеството. Бяхме принудени да търсим заместници, да наемаме допълнителни екипи, за да свършим работата в срок. Ако на строителна площадка на бул. Ленин - ул. Khokhryakova Дойдох четири пъти, вторият обект трябваше да контролирам буквално всекиден”, споделя опита си Андрей Брил. Затова сега в договорите Корин Холдинг максимално разписва етапите на работа, реда за приемане, неустойки при неспазване на срокове и качество и др.
Според Андрей Брил практиката за участие на фасилити мениджъра във всички етапи на изграждането на сградата - от проектирането до свързването към мрежите - е ефективна. В резултат на това предприемачът получава бизнес център, който отговаря на първоначалната концепция и очакванията на бъдещите наематели.
Когато наемателите трябва да откажат
Струва си да търсите наематели, когато поне кутията на сградата е издигната. Преди това просто е безсмислено да се занимавате с посредничество: бъдещите „резиденти“ просто искат да са сигурни, че обектът ще бъде завършен, обяснява г-н Брил. За да бъде ефективна работата по запълването на обекта с наематели, е необходимо да се формира „портрет на целеви клиент“. „Когато предприемачи се обърнат към мен за съвет и кажат, че имат нужда от наематели, това означава, че компанията няма концепция за строителство. Наемателите не са "като цяло", а много специфични организации. Решихме кой ще седне с нас още преди началото на строителството. При нас идваха много хора с торби с пари, които казваха: „Искаме да вземем под наем от вас. Нека подпиша договора!" И разположихме много: „Съжаляваме, нямаме квадратни метри за вас“, казва Андрей Брил.
По-специално, "Korin Holding" отказа да търгува на първите етажи, от поставянето на предприятия, фокусирани върху общото население (хазартни заведения, мрежов маркетинг и др.).
За да "пресее" наемателите, разработчикът формулира две ключови изисквания. Първо, само компании с положителна бизнес репутация могат да кандидатстват за място в центровете на Корин. „Наемателите са наши партньори, всъщност ние си помагамеприятел за развитие на бизнес. Те знаят как работи нашият бизнес и приемат всяко наше изискване или желание. Здравият разум на наемателите е важен параметър. Затова отказваме фирми, които се славят с това, че „огъват“ всички според техните бизнес цели“, обобщава г-н Брил.
Второто изискване на предприемача е наемателят да има дългосрочни планове за работа в района. На първо място, това се отнася за представителства или клонове на чуждестранни и федерални компании. В "Корин център" на пр. Ленин - ул. Хохряков успя да привлече играчи като Rusfinance (част от международната група Societe Generale), KMB-Bank (част от международната група Intesa Sanpaolo) и др. От федералните - Московската застрахователна компания, Интерфакс, City Mortgage Bank и др.
Сергей Логвиненко очерта три основни принципа, на които компанията за управление на Korin разчита при изготвянето на споразумение с наемателите. Първият е отхвърлянето на системата ол инклузив. Наемът е разделен на три блока: директни наемни плащания, оперативни разходи (комунални плащания, охрана, възнаграждение на управляващото дружество) и допълнителни разходи (почистване на сграда и др.). „Сега темпът на растеж на наемните цени изостава от годишното увеличение на разходите за комунални услуги, услуги за поддръжка на инженерни системи и т.н.“, обяснява г-н Логвиненко.
Второ, наемните цени задължително се индексират веднъж годишно. Те се увеличават поради инфлацията, промените във валутните курсове, цените на монополистите и т.н. „Дълго време не можехме да се споразумеем с една банка: трябваше да хеджираме рисковете от инфлация и девалвация на рублата. Искаше да фиксира наема за няколко години напред. Ние казахме: те казват, че ако рублата се срине, няма ли да промените условията на договора за заем? Тогава те признаха нашата невинност “, спомня сиАндрю Брил.
Третият ключов момент от всички споразумения с наематели е, че инсталирането на допълнително оборудване в обекта или промените в съществуващите инженерни системи на сградата са възможни само след споразумение с управляващата компания. "Korin Centers" вече се отдават под наем с довършителни работи и готова инфраструктура, необходима за пълноценното функциониране на бизнес центъра, - обясняват в компанията за развитие. „По някакъв начин голям играч дойде при нас и поиска да инсталираме оборудването си в нашата сграда, за да работим с определен доставчик. Ние му отказахме, той се обиди и си тръгна”, разказва г-н Брил.
Както признава директорът на MC "Korin", в компанията няма универсална форма на споразумение. „Договорът е готовност за отстъпки и в същото време правото да защитаваш корпоративните стандарти. Винаги има нюанси в преговорите с всяка компания“, обобщи Сергей Логвиненко.
За да запълните BC на 100%, е достатъчен един мениджър
MC Korin се занимава самостоятелно с посредничеството на своите съоръжения, като обяснява, че сградите са сравнително малки (бизнес центърът на бул. Ленин - ул. Хохрякова 3 хил. кв. М, на ул. Болшаков - Чапаева 4 хил. кв. М). Тази функция трябваше да бъде възложена на външни изпълнители. Но в началото на 2000-те федералните и международните компании не се интересуваха от регионални проекти: имаше достатъчно бизнес на столичните пазари. И по това време местните независими управляващи компании нямаха достатъчно опит да работят с концептуални обекти от новия формат. Сега MC "Korin" вече е вдигнал своите мениджъри. От тях се изисква да бъдат изпратени да учат в Американския институт за управление на инвестиции в търговски недвижими имоти (Certified Commercial Investment Member Institute). „Получаването на сертификат за завършване на този институт (равно на второто най-високо. - бел. ред.) гарантира, че човекстава професионалист в пазара на търговски недвижими имоти и развитие“, добавя Сергей Логвиненко.
Управляващото дружество трябва да спечели 10-20% от финансовия поток на обекта
МЦ "Корин" има около 20 договора с трети страни. Така на външни фирми е възложена услугата пожароизвестяване, охрана, структурни кабелни системи (СКС) и др. Корин Холдинг възлага и кетъринга в обекта. Г-н Брил посочва три често срещани варианта: да направи вътрешна трапезария само за себе си, да покани снек-бар (който ще продава храна на служителите на центъра при специални условия) или да предостави място за ресторант, където служителите на компаниите-наематели ще се хранят на обща основа. „В нашия „Корин център“ на бул. Ленин - ул. Хохряков, ние работим по най-новата схема “, добавя Андрей Брил. Според служителите на БК този вариант се оказа не съвсем успешен: малко хора могат да си позволят да ядат в ресторант Dacha всеки ден. Сега г-н Брил реши да заложи на вътрешни столове, за да могат служителите на центъра не само да обядват, но и да похапват през работния ден. Андрей Брил смята други схеми за хранене за неефективни: „Китайските ресторанти, поканени да организират заведения за хранене, като правило поставят много изисквания към наемодателите, на първо място, те се интересуват от голям трафик. Но в този случай възникват трудности: в центъра работи строга система за достъп.
Според г-н Брил, на сегашния етап на развитие на пазара на бизнес недвижими имоти, не винаги е изгодно за разработчиците да следват пътя, който някога е поел Корин Холдинг. Първо, може просто да няма време за това, и второ, все още има недостиг на персонал на пазара за управление на недвижими имоти.„Трето, нерентабилно е да се създаде управляващо дружество за един или два обекта. По-лесно е да включите трета страна. Ако предприемачът възнамерява да построи няколко десетки хиляди квадратни метра. м офис недвижими имоти, тогава инвестицията във вашата управляваща компания е оправдана, тъй като ще има икономии от мащаба“, убеден е Андрей Брил.
подробностиУправляващото дружество работи в обекта от проектирането до продажбата
| сцена |
| Задачи на Наказателния кодекс |
| Период на изпълнение |
| Разработка на концепция |
| Създайте концепция за обект, базирана на пазарната ситуация, местоположението, нуждите на наемателите |
| 1 до 3 месеца |
| Дизайн |
| Разработете компетентно техническо задание за проектантската организация |
| От 1 до 6 месеца (етап на проектиране от година) |
| Строителство |
| Следене на работата на изпълнителите, извършване на корекции, приемане на обекта за експлоатация |
| 1 до 3 години |
| Посредничество (започва по време на строителната фаза) |
| Попълване на обекта с наематели в съответствие с концепцията |
| 1 до 2 години |
| Експлоатация |
| Управление на паричните потоци, генерирани от съоръжението (разходи и печалби), техническа експлоатация на всички системи за поддържане на живота на сградата, задоволяване на нарастващите нужди на наемателите (промяна на разположението на помещенията, увеличаване на комуникационния капацитет и др.) |
| За целия живот на обекта |
| Подготовка на имота за продажба |
| Изготвяне на документация (техническа информация, информация за финансовите потоци на обекта), водене на преговори с потенциални купувачи, правна поддръжка на сделката |
| Около 1 година |
подробностиТри причини да поканите трета управляваща компания в съоръжението 1.Съоръжението е технически сложно (небостъргач, многофункционален комплекс и т.н.) 2.Задачата на разработчика не е да превърне управляващото дружество в основен бизнес 3.Програмистът възнамерява да получи най-добрата икономическа ефективност от използването на съоръжението и не е готов да поддържа собствен персонал от специалистиТри причини да създадете управляваща компания 1. Разработчикът разполага с голямо количество притежавани площи 2. Разработчикът планира да развие управлението на имоти като основен бизнес и да работи с външни клиенти 3. На пазара няма оферта, която да отговаря на нуждите на предприемача Източник: Korin Holding.