Какво да направите, ако се открият недостатъци в общата собственост на жилищна сграда, Съвети и

Какво да направите, ако се открият дефекти в общата собственост на жилищна сграда?

Много често има ситуации, когато всичко е наред с качеството на картата, прехвърлена на акционера по споразумението за дялово участие (особено ако е прехвърлена в „необзаведено“ състояние), но се откриват досадни дефекти в общата собственост на жилищна сграда.

Тук е важно всеки акционер да помни, че по силата на договор за дялово участие в строителството той получава не само апартамент в частна собственост, но също така получава в обикновена споделена собственост общата собственост на жилищна сграда: входни врати, стълбищни клетки, тавански помещения, мазета, асансьорни и жилищни помещения, технически помещения за различни цели, инженерни и технически системи, както и парцел, прилежащ към жилищна сграда, с елементи на озеленяване.

Тъй като възникването на собственост върху апартамент в MKD неизменно следва възникването на обща споделена собственост върху обща собственост - това са две неразривно свързани правни събития. Освен това в някои случаи съставът и качеството на общата собственост на къщата е една от основните качествени характеристики на придобития обект на споделено строителство.

Качеството на общата собственост на жилищна сграда (МКД) също е обект на защита по Закона за защита правата на потребителите

Освен това тези брошури могат да се разглеждат и като начин за довеждане до акционера, като потребител, на информация за потребителските свойства на придобития от него недвижим имот, съгласно чл.8 от Закона за защита правата на потребителите. В края на краищата акционерът също има качеството на потребител и както обясни Върховният съд на България, в частта, която не е регламентиранаФедерален закон № 214-FZ, отношенията между акционер и предприемач се регулират от Закона за защита на правата на потребителите.

Считаме, че не, тъй като общата собственост на жилищна сграда става собственост на съдружниците и по силата на изискванията на Жилищния кодекс на България и параграф 1 на чл. 1 от Федералния закон № 214-FZ. Следователно, във връзка с недостатъците на общата собственост на жилищна сграда, акционерът има право да предяви същите искове, както във връзка с недостатъците на собствения си апартамент. Вече формираната съдебна практика едва ли ще се промени, в противен случай ще има съществено и необосновано нарушаване на правата на акционерите като потребители.

Също така трябва да се има предвид, че в съответствие с условията на договора за дялово участие предприемачът е длъжен не само да построи къща, но и да построи къща в съответствие с действащите нормативни и технически изисквания в областта на строителството. Това условие трябва да бъде изписано във вашия DDU, вижте. И ако не е посочено в DDU, то във всеки случай е във Федералния закон 214-FZ.

И ако се открият недостатъци в общата собственост (плочки паднаха, мазилка се изкачи, асфалтът на входа „потъна“ и т.н.), това означава, че строителните работи на къщата са извършени от предприемача в нарушение на тези задължителни изисквания. И можете да подадете иск до разработчика във връзка с това.

И тъй като DDU е предмет на разпоредбите на законодателството за защита на потребителите, акционерът не трябва да предоставя доказателства, че разработчикът е нарушил определени изисквания на съвместното предприятие, GOST и др. Напротив, предприемачът е този, който трябва да докаже, че е направил всичко правилно и причината за дефектите е неправилната експлоатация на общата собственост, нормалното износване, въздействието на трети страни или другивид форсмажорни събития.

Как да подадете иск до предприемача за отстраняване на дефекти в общата собственост на MKD

И така, какво трябва да направите, ако шарнирната фасада внезапно започне да пада в къщата ви или мазилката започне да се рони, или започнат да се появяват пукнатини в облицовъчната тухлена зидария на фасадата, или стенните плочки започнат да падат на входа, или други подобни недостатъци започнаха да се появяват?

Първото нещо, което трябва да направите, е да коригирате откритите недостатъци в общата собственост на къщата с участието на HOA (или управляващото дружество). За оглед и отстраняване на недостатъци е необходимо да се обадите на представител на възложителя, с официално писмо с отметка за получаване (входящ номер).

Бихме искали да обърнем внимание на факта, че фиксирането на недостатъците трябва да се извърши възможно най-внимателно и подробно: със снимки, измервания и подробно описание на всички дефекти. В крайна сметка актът, съставен въз основа на проверката, ще бъде вашето основно доказателство в съда, в случай на съдебно дело с предприемача.

Ако дефектите са значителни, препоръчително е да поканите компетентен специалист (специалист по строителни и технически въпроси), който да ги огледа и отстрани, който ще ви помогне да съставите правилно описание на дефектите, правилно да ги измерите и фотографирате и да обобщите всички данни, получени в заключението на специалист (технически доклад или друг подобен документ).

И най-важното, според него, специалистът ще направи компетентно заключение за причините за дефектите (дали са строителни дефекти или са се появили по други причини), както и прогнозната пазарна цена за тяхното отстраняване.

Разширяване на гаранционните задължения на предприемача към общата собственост на жилищна сграда (MKD)

Следваща стъпка: акогаранционният срок за обекта за споделено строителство все още не е изтекъл (а това е 5 години съгласно Федерален закон № 214-FZ), тогава трябва да подадете официален иск до предприемача от името на HOA или Управляващото дружество с едно от следните изисквания, предвидени в чл. 7 от Федерален закон № 214-FZ:

отстраняване на установените несъответствия в разумен срок
компенсира разходите, направени за отстраняване на дефекти.

Ако констатираният дефект в общата собственост е съществен или предприемачът не отстрани констатираните дефекти в разумен срок, тогава можем да говорим за правото на акционера да се откаже едностранно от договора за дялово участие, с възстановяване на всички платени преди това средства от предприемача, както и начисляването на лихва за ползването им, в размер на 1/300 от процента на рефинансиране на Централната банка на България за всеки ден забава (за граждани - 1). /150 от процента на рефинансиране). Съгласно Закона за защита правата на потребителите под съществен дефект се разбира такъв дефект, който по принцип не може да бъде отстранен, ако се появи отново след отстраняването му или ако отстраняването му изисква несъразмерно големи разходи на пари или време, или друг подобен дефект.

С други думи, като се вземе предвид настоящата съдебна практика, това трябва да е такава липса на обща собственост на жилищна сграда, която значително намалява потребителската стойност на самия апартамент

Ако се открие дефект в общата собственост на жилищна сграда извън гаранционния срок

Вярно, с определени и много съществени ограничения:

Първо, откритият недостатък трябва да е значителен. Дадохме понятието "значителен дефицит" малко по-високо. На практика съдилищата катоЗа "съществени" дефекти се считат такива дефекти като отлепване на фасадна тухлена зидария, ронене на фасадна мазилка и други подобни. Много често съдилищата при определяне на "съществеността" на конкретен недостатък се основават на заключението на съдебномедицинска експертиза, получена в хода на процеса.
второ, притежателят на капитала ще трябва да докаже, че недостатъкът е възникнал преди прехвърлянето на обекта на споделено строителство или поради причини, възникнали преди този момент. Тоест, тежестта на доказване в този случай е на притежателя на капитала (по-точно на HOA или управляващото дружество, което ще действа от името на притежателите на дял в отношенията с разработчика и в съда).

По този начин, ако откриете дефект в общата собственост на жилищна сграда след изтичане на гаранционния срок, но в рамките на експлоатационния живот (или 10 години от датата на прехвърляне на обекта за споделено строителство, ако срокът на експлоатация не е установен), тогава трябва да принудите вашия HOA или вашата управляваща компания да подадат иск до предприемача за отстраняване на откритите дефекти.

Разработчикът трябва да отстрани дефекта в рамките на двадесет дни. Ако разработчикът не отстрани дефекта в рамките на този период, тогава имате право сами да отстраните дефекта и да поискате обезщетение от разработчика за разходите, направени за отстраняване на дефекта.

И накрая, като обща препоръка, можем само да посъветваме, ако е възможно, да закупите жилище от надежден предприемач, който е на пазара от дълго време (например Severny Gorod, YIT, LSR и други подобни), или периодично да посещавате строителната площадка и да оценявате работата, която се извършва там, ако имате необходимите специални познания за това.