Какво е ZhNK - защо е по-добре от ипотека

С появата на различни ипотечни програми възможността за придобиване на апартамент чрез жилищноспестовна кооперация (ЖСК) незаслужено избледня на заден план. Но все пак трябва да се има предвид в определени случаи; подобно на други възможности да получите собствен апартамент, това има своите плюсове и минуси.

Характеристики на ZhNK

ZhNK е организация с нестопанска цел, която събира дялови вноски за закупуване на жилище Дейностите на такава кооперация се регулират от Федералния закон:

За членство в спестовна кооперация е достатъчен паспорт. Тук не се изисква участникът да има идеална кредитна история, официална работа и голям пакет документи за разглеждане. Основното нещо е да правите месечни дялови вноски, чийто размер се договаря предварително. Всички спестявания на акционерите се управляват от кооперацията, от които се изплащат:

Строителство;
Ремонт;
Застраховка;
съдържание;
Обществени услуги;
Погасяване на кредити;
Плащане на данъци.

Когато повече от половината от стойността на апартамента е изплатена от вложените средства и договореният период на спестяване приключи, член-кооператорът получава пари от общата каса за закупуване на жилището си. Останалата половина от цената на апартамента се изплаща в рамките на 10-15 години.

Основната характеристика (и разлика от ипотека) в този случай ще бъде, че докато членът на кооперацията не плати пълната цена на жилището си, то остава в собственост на ZhNK. Възможността за получаване на ипотека е по-привлекателна поради факта, че апартаментът веднага става собственост на кредитополучателя, само се налага тежест. За да не се случи това с банката, проблеми засобственик на апартамента, макар и в залог, няма да бъде. Ще има само смяна на кредитора.Жилищностроителната кооперация е по-рисков вариант, тъй като е предприятие, макар и с нестопанска цел, което е по-трудно да се контролира от държавата.

В случай на икономическа криза печели кредитополучателят, който е издал ипотека: условията на договора за заем се прилагат за целия дългосрочен срок на ипотечния заем, начислява се фиксирана месечна вноска, която на фона на нарастващите цени и обезценяването на парите изглежда сравнително малка. А за член на жилищна кооперация всичко не е толкова розово - вноските могат да нараснат с една трета, кооперациите самостоятелно изчисляват необходимия размер на дяловите вноски, които трябва да компенсират разходите на ZhNK.

Предимства и недостатъци на ZhNK

Предимствата на жилищната кооперация в минималната еднократна сума (15 000 - 20 000 рубли срещу 20% от цената на жилището с ипотека), липсата на необходимост от събиране на сертификати и предоставяне на голям пакет документи, ниски лихвени проценти (5-7% годишно), всъщност закупуване на апартамент на почти дълги вноски.

Но за да се застраховате срещу силно увеличение на дяловите вноски, ще трябва да проучите подробно клаузата на споразумението относно индексацията. Размерът на индексацията не е ограничен от закона, следователно, поради продължителността на схемата за придобиване на апартамент, е по-добре да настоявате за разумна рамка.

Рисковете, свързани с участието в жилищна кооперация, включват:

Риск от изключване от кооперацията на общото събрание
Загуби в границите на дяловите спестявания, свързани с дейността на кооперацията
Наличието на плащания, които няма да бъдат взети предвид в цената на бъдещия апартамент: входна такса, членски внос
Възможността за фалит на кооперацията преди финалаплащане на всички вноски и прехвърляне на собствеността върху апартамента на акционера
В случай на предсрочно напускане на кооперацията, дълго връщане на първоначалната вноска, може да бъде наложена неустойка за неспазване на условията на договора

Въпреки всички рискове, жилищните кооперации са доста надеждни, контролът върху спазването на жилищния данък се извършва от Централната банка на Руската федерация. Освен това рискът може да се счита за оправдан поради факта, че процентът е два пъти по-нисък, отколкото при ипотека, но това работи само при стабилна икономическа ситуация: ниска инфлация, ниски цени на недвижимите имоти.

Набирателната кооперация печели в някои детайли не само пред кандидатстване за ипотечен кредит, но и пред жилищностроителна кооперация, тъй като тя няма риска, свързан с „недовършено строителство“. Ако жилищната кооперация построи или реконструира къща за акционери, тогава акционерите на жилищната кооперация вече се занимават с готови недвижими имоти. (Вижте статията „Кое е по-добре: ипотека в банка или план на вноски директно от предприемача? “)

Колко изгодно е да бъдеш член на WNC?

Пример: Да кажем, че цената на апартамент е 5 000 000 рубли, ако получите ипотечен кредит за 10 години при 12% годишно, с първоначална вноска от 1 000 000 рубли, ще получим надплащане от 6 888 156 рубли. Да кажем, че първоначалната вноска към ZhNK (която се натрупва постепенно) ще бъде 3 5% от цената на апартамента, тоест 1 750 000 рубли, останалата сума се изплаща постепенно в размер на 5% годишно, получаваме надплащане от 886 819 рубли. Дори ако си спомняте, че изчислението е много грубо и не взема предвид встъпителния и членския кооперативен внос (няколко десетки хиляди рубли), някои характеристики на изчисляването на лихвата, надплащането пак ще бъде многократно по-малко, отколкото за ипотечен заем.

Очевидно е, че ЖНК позволява много повечеизгодни условия за придобиване на жилище в сравнение с по-скъп ипотечен кредит. ZhNK, като организация с нестопанска цел, е насочена не към печалба, а към финансова взаимна изгода на акционерите, задоволявайки нуждата им от закупуване на жилище. Не се изискват сертификати, гаранции и гаранции. При определени обстоятелства (неформална заетост, отрицателна кредитна история) участието в ZHNK е почти единственият начин да придобиете свой собствен недвижим имот.

Акционерът трябва да бъде подготвен за факта, че поне през първите няколко години ще бъде невъзможно да се премести в апартамента, закупен чрез ZhNK, и жилищата ще станат собственост само след плащането на всички акции. Няма и рискова застраховка, характерна за банковите кредити, което за някои дори ще е плюс, тъй като няма да има „тринадесета вноска“ по ипотеката. Ако всичко това е приемливо, тогава си струва да се даде предпочитание на жилищно-спестовна кооперация.