Какво наистина казва 214-FZ „За участие в споделено строителство“ за портала за строителство
Често имаше случаи, когато някоя фирма на Рогата и Копитата ограждаше строителна площадка за външен вид и имитираше бурна строителна дейност върху нея, за да изкопае фундаментна яма и да запълни основата. На този етап апартаментите се продадоха максимално, а някои по два-три пъти, след което строителството беше замразено, фирмата фалира, а акционерите останаха без пари и без апартамент. Всички помнят прословутата строителна пирамида, наречена "Социална инициатива".
И така,Превеждам от заместник на български основните точки на 214-FZ :
1.Привличането на средства за строителство е възможно САМО по договори за дялово участие (чл. 1, част 1) или „в случаите, когато това е предвидено в законодателството на България за жилищно-спестовните кооперации“ (чл. 1, част 2).
2.Предприемачът може да започне да набира пари за строителство, при условие че условията са изпълнени едновременно :
1) е получено разрешение за строеж,
3) държавната регистрация на правото на собственост или правото на наем върху парцела, върху който ще бъде построена къщата, е преминала.
Някои разработчици, преди тези условия да бъдат изпълнени, започват да набират средства по предварителни споразумения за дялово участие без държавна регистрация, което също е от лукавия.
3.Договорът за дялово участие се счита за сключен от момента на държавна регистрация Споразумение, подписано от страните, но нерегистрирано, не се счита за сключено. Понякога разработчикът предлага да подпише договор и да го отложи, докато се натрупа набор от договори, които ще бъдат изпратени за регистрация едновременно. Както разбирате, и това е от лукавия.
Да приема пари по договора, който разработчикът имаправото също е само след сключване (т.е. държавна регистрация) на споразумение за дялово участие, въпреки че повечето разработчици правят обратното.
4.Договорът за дялово участие задължително трябва да съдържа:
2) срокът за прехвърляне на обекта на акционера,
3) цената, срокът на плащане и редът за плащане от страна на акционера,
4) гаранционен срок на обекта. Гаранционният срок на обекта не може да бъде по-малък от 5 години.
При липса на поне една клауза договорътне се счита за сключен Условията на договора, според които предприемачът се отказва от отговорност за качеството на строителството, 214-FZ признава за невалидни.
5.Цената на договора може да бъде променена по споразумение на страните след регистрацията на договора, ако договорът предвижда такава възможност, както и случаите и условията за промяна.
На практика най-честият случай на промяна на цената възниква, когато действителната площ на апартамента, след измерване на BTI, се отклонява от проектната площ, платена от акционера по договора, и се получава допълнително плащане на акционера (най-често) или връщане на акционера (изключително рядко). Доплащането на акционера се изчислява на базата на цената на квадратен метър жилище към момента на сключване на договора за дял, а не към момента на възникване на надбавката.
6.Разработчикът трябва да прехвърли обекта на акционера не по-късно от периода, посочен в договора (член 7, част 1), в противен случай той ще трябва да плати неустойката, посочена в част 2, член 7. Въпреки това предприемачът може да прехвърли апартамента на акционера не по-рано от пускането на къщата в експлоатация (член 8, част 2).
На практика в споразумение за споделяне предприемачът често вместо да посочи конкретна дата за прехвърляне на обект, посочва датата на прехвърляне с изменението „но не по-рано от датата на въвеждане на къщата в експлоатация“, което прави периода на прехвърляне по принцип несигурен.
7.Прехвърлянето на обекта от предприемача и акционера изисква издаване на акт за прехвърляне. Рискът от случайна смърт преди прехвърлянето на обекта на акционера се поема от предприемача. След подписване на такъв акт от страните, задълженията на предприемача се считат за изпълнени.
8.Акционерът може да прехвърли правото на вземане по договора за дялово участие на трето лице след плащане на договора или с пълното прехвърляне на задължението по договора на трето лице. Такова възлагане също подлежи на държавна регистрация.
На практика най-често самият разработчик изготвя такава концесия, услугата може да струва от 10 до 100 хиляди рубли.
9.Правото на собственост върху апартамент в нова сграда се регистрира въз основа на регистрирано споразумение за дялово участие (или споразумение за прехвърляне на права на вземане), решение за въвеждане на къщата в експлоатация и акт за приемане и предаване на апартамента, подписан от акционера и предприемача.