Какво трябва да знаете за ипотечна сделка
Всеки от нас (поне тези, които все още нямат собствено жилище) мечтае за собствен апартамент. Не всеки обаче може веднага да си купи апартамент днес. Ето защо мнозина прибягват до помощта на ипотечен кредит.
Най-често срещаните днес са само сделки, които включват закупуване на градски жилища на вторичния пазар. За да научите за всички нюанси, всички тънкости на процеса на ипотечна сделка.
Така че, като начало, нека разберем по принцип какво е ипотечна сделка. Това е процесът на закупуване на недвижими имоти, чрез привличане на определени заемни средства. В същото време самият обект (т.е. придобитият имот) се издава директно на купувача, но този имот остава залог до пълното изплащане на банковия заем.
Така че, на първо място, ако решите да вземете ипотечен кредит, трябва да изберете най-подходящата и изгодна програма за вас. Как да разберете каква е ипотечната програма - има няколко варианта. Можете сами да търсите информация. Това е много ефективно и не е достатъчно трудно, тъй като почти всички банки са готови да споделят такава информация с всички чрез Интернет. пресата или дори телевизията. В краен случай можете просто да отидете в определена банка и да получите цялата необходима информация от специалист. Като алтернатива можете да използвате услугите на компании и агенции за недвижими имоти, които обикновено имат съответен ипотечен отдел, където също можете да получите цялата необходима информация и съвети по този въпрос. Между другото, такива услуги често са безплатни, ако сключите сделка с помощта натази агенция. Но вече за определена фиксирана сума можете да потърсите съвет от ипотечен брокер. Специалист по ипотечен брокер ще ви помогне да изберете най-изгодната програма, както и да ви помогне да извършите всички процеси по обработка на съответните документи. Що се отнася до таксите за такова посредничество, обикновено сумата, която трябва да платите, ще бъде около един процент от сумата на предложения ипотечен заем. Що се отнася до брокера, по принцип той може просто да ви посъветва и препоръча определена банка или ипотечен брокер.
Струва си да се отбележи, че колкото и привлекателни да са всички тези методи, те не са лишени от определени недостатъци. Така че, ако все пак решите самостоятелно да проучите въпроса за ипотечен кредит, можете да отделите доста време и резултатът може да не винаги е положителен, освен това може да получите невярна информация, защото няма да забравите, че повечето банки не разкриват всички подробности и не предоставят напълно пълна информация (факт е, че банките предоставят информация на съответните акредитирани брокери и агенции по поверителен начин). Що се отнася до брокерите, тук трябва да внимавате с повишен коефициент за извършване на ипотечна сделка, освен това брокерите може да не ви предложат много голям и широк избор от тези програми, следователно ще трябва да избирате от минимум, без да вземете предвид факта, че може би има по-печеливши програми. Ако говорим за брокери, тогава по принцип тази институция все още не е много добре развита у нас. Без да го знаете, можете да получите фирма, която се намира и работи за определена банка, следователно, за това. какво ще продава тявие услугите на тази конкретна "необходима" банка, компанията ще получи определен процент.
Ако сте решили към кого ще се обърнете за помощ, избрали сте конкретна програма, тогава преминавате към втория етап - това е подготовката на всички необходими документи, за да получите ипотечен кредит.
Както разбирате, това е много важна и отговорна процедура. Нека кажем веднага, въз основа на дългогодишен опит, че по принцип независимо, без допълнителна квалифицирана помощ, е много трудно да се съберат и подготвят всички необходими документи за получаване на ипотека в определена банка, тъй като всяка банка има свои собствени правила и изисквания. В такъв случай. все пак е по-добре да потърсите помощ от брокери или съответните агенции, които вече имат достатъчно опит в работата с различни банки. Такива специалисти вече са запознати с всички тънкости и нюанси на документооборота в различни банки, те знаят по-добре каква информация и как точно е необходимо да се посочи във въпросници и други документи, за да получите в крайна сметка положителен резултат. Но ако все пак искате сами да се справите с тънкостите на документите, тогава всичко е във вашите ръце - можете да се консултирате директно със специалистите на банката по въпроси, които ви интересуват, както и да потърсите необходимата информация в Интернет (за щастие днес хората се чувстват свободни да споделят своя опит в такива неща). Така че, ако искате и имате време, със сигурност ще успеете. Събрахме документите, попълнихме формулярите и въпросниците - добре, да отидем до банката. Да, да, сега трябва да преминете през етапа на подаване на документи директно в банката, както и да преминете през процедурата по подписване. Да започнем с последното. Нека тази дума - "застраховане" не ви плаши, защото всъщност това е редовна проверка на клиента(т.е. този, който ще вземе ипотека) върху неговата платежоспособност, а също така по принцип това е определянето на максималния възможен размер на кредита. Днес все по-често се практикува такъв вариант, при който агенциите самостоятелно попълват както кредитен въпросник, така и заявление за ипотека, тоест присъствието на клиент не е необходимо. Но както и да е, самата процедура за проверка на тези точки от кредитния комитет става все по-формална. Между другото, трябва да е добра новина за вас, че днес в почти всички банки самата процедура за разглеждане на заявление за кредит стана безплатна (но преди това беше задължително да се плаща).
Тук може да възникне въпросът дали ще трябва лично да присъствате на комисията по кандидатстването ви, ако работите с брокер или агенция. Най-вероятно, да, наистина ще трябва да отидете до банката и да отговорите на някои въпроси. Въпреки че днес някои банки започнаха да практикуват и, да кажем, „задочно“ вземане на решения за издаване на ипотечен кредит. Малък, но добър съвет - ако присъствате лично на комисията, тогава просто трябва да запомните всички отговори, които сте посочили във вашия въпросник, освен това не забравяйте, че трябва да имате доста представителен външен вид.
Що се отнася до времето, необходимо на банката за вземане на решение по вашата молба, това е чисто индивидуален въпрос. Днес някои банки предлагат на клиентите си да получат ипотека само за двадесет и четири часа (да, това е напълно възможно), но също така е възможно прегледът и обработката да отнеме около три до четири седмици. Ако предоставите пъленпакет от правилно изпълнени документи, те ще бъдат изпратени и прехвърлени в архива на банката (освен това документите се изпращат в архива дори когато молбата за кредит не е удовлетворена). След това такива документи могат да се използват като елемент от кредитна история.
След като намерите подходящ вариант за апартамент, ще трябва да съберете пакет от съответните документи, както и да поканите оценител, назначен от банката, за да оцени този апартамент като обезпечение. Моля, имайте предвид, че ако търсите апартамент чрез агенция за недвижими имоти, ще трябва да действате много бързо - след като направите депозит, ще трябва да стигнете до апартаментите, които брокерът ще ви предложи възможно най-бързо. Между другото, преди да ви предложи този или онзи вариант на апартамент, брокерът трябва да се увери, че той напълно отговаря на всички изисквания както на банката, така и на вашите. Ако Вие, като клиент, сте съгласни с предложената опция за апартамент, тогава брокерът трябва да направи авансово плащане за този апартамент. Обикновено тази сума пари се взема директно от депозита. След това брокерът събира всички необходими документи и ги изпраща на юристите на съответната банка, застрахователна компания и агенция за недвижими имоти за одобрение. Веднага отбелязваме, че плащането за оценка на апартамента се извършва директно от кредитополучателя (обикновено сумата на плащането е около сто и петдесет долара). Самата процедура по оценка и одобрение на всички подадени документи може да отнеме от една седмица до месец. Ако следваме тенденциите на нашия растящ пазар, тогава през това време цената на един апартамент може да се увеличи с десет или дори петнадесет хиляди и това може да доведе до факта, че по принцип сделката може да бъде подзаплаха.
Но се надяваме, че въпреки това нищо няма да застраши вашата сделка и ще можете да преминете към следващия етап, тоест към подготовката и директното провеждане на самата сделка за покупко-продажба.
Така че, за да формализирате сделката, ще трябва да изготвите и подготвите договор за заем и ипотека, цялостно застрахователно споразумение, както и самия договор за продажба. Моля, имайте предвид, че всички тези документи трябва да бъдат изготвени със сътрудничеството на всички заинтересовани страни в този процес.
Както се оказва на практика, повечето от клиентите на банката като цяло практически не могат да променят нищо в горния договор за кредит. Но в договора има клаузи, които могат да се считат за наистина заробващи, това важи и за въпроса за обслужване на кредит, което го оскъпява още повече. На този етап много често има заплаха от цялата сделка, това се дължи на факта, че самият продавач може да постави някои допълнителни изисквания или условия и може би някои документи няма да бъдат съставени съвсем правилно. Не забравяйте, че без съмнение всички ипотечни сделки трябва да бъдат нотариално заверени.
Друг изключително важен момент на този етап от сделката е директното уреждане на разчети между страните по сделката. Тук всичко е направено ясно. Най-често тази процедура е следната - след подписване на договора за заем ще получите средства по банковата си сметка, след което ще трябва да изтеглите тази сума и да я поставите в сейф (още повече, че тези действия трябва да се извършват в присъствието на самия продавач). След това продавачът трябва да получи от вас ключа за съответната клетка и от своя страна да подпише споразумение, в коетобъде посочено. Че той ще може да получи достъп до клетката само с регистриран договор за покупко-продажба в Камарата по вписванията.
Ако говорим за транзакции по банков път, те са изключително редки.
Трябва да вземете предвид и факта, че при сключване на ипотечна сделка е задължително да застраховате здравето и живота на кредитополучателя, както и да застраховате имуществото си срещу различни видове щети.
По-голямата част от сделката приключи! Сега трябва да подадете документи за регистрация. Моля, имайте предвид, че е обичайно да използвате ускорена регистрация при извършване на ипотечни транзакции, което ще отнеме около две седмици (но в същото време ще ви струва около дванадесет хиляди рубли). Разбира се, можете да използвате редовната регистрация, но ще трябва да изчакате около месец, но можете да спестите известна сума пари. Ясно е, че купувачът на апартамента ще бъде принуден да плати директно такива разходи (още повече, че този елемент обикновено е посочен предварително в изискванията на продавача).
И сега, най-накрая, стигнахме до финала! Остава само да получите регистрираните документи и да извършите пълно и окончателно разплащане. След като купувачът може да изтегли парите си от сейфа, Вие трябва да подпишете договор за продажба, след което ще получите ключовете си от апартамента. Сега можем да ви поздравим! Сделката вече е успешно завършена и можете да отидете в собствения си нов апартамент!