Капитализиран наем
В условията на пазарни отношения земята постепенно придобива формата на стока. Тя се превръща в обект на икономически оборот, което означава, че собственикът на земята и нейната цена могат да се променят по всяко време.
Цената на земята, като всяка стока, се разделя на потребителска и пазарна. В същото време потребителската стойност показва рентабилността от използването на земята, а пазарната стойност отразява продажната цена на земята на свободния пазар. Директната пазарна стойност се нарича капитализиран наем. С други думи, размерът на дохода от земя, превърнат в капитал.
Фактори, влияещи върху капитализирания наем
1) Търсене и предлагане.
Действайки като стока, земята е надарена с определени количествени и качествени характеристики, които й позволяват да отговаря на различни изисквания. В зависимост от набора от характеристики на земята се установява определено ниво на търсене и предлагане. Именно тези два ключови фактора определят цената на земята (или капитализираната рента). Колкото по-добро е търсенето на земя, толкова по-висока ще бъде нейната стойност и обратното, колкото по-ниско е търсенето на земя, толкова по-ниска е цената. Във всеки конкретен регион има различно търсене на земя в зависимост от различни фактори:
- социални;
- климатични;
- демографски;
- Естествено ;
- икономически и др.
2) Цената на отглежданите продукти.
Важна характеристика на земята е нейната ограничена природа. Тоест количеството земя, което се предлага за закупуване на пазара, има ясни граници, така че капитализираната рента се определя от нивото на търсене - стойността на продуктите, произведени на земята. Например, ако цената на просото, отглеждано на земя, намалее значително, тогава търсенето на тази земяще намалее няколко пъти, а следователно и капитализираната му рента ще намалее, за да се установи пазарно равновесие. По този начин цената на земята зависи пряко от стойността на продуктите, отглеждани върху нея.
3) Стойност на строителството
Ако парцелът се използва за търговско строителство, неговият капитализиран наем се влияе от следните характеристики:
Колкото по-добри са характеристиките на земята, толкова по-скъпа ще струва сградата и съответно капитализираният наем.
Формула за изчисляване на капитализиран наем
Преди да продадете земята на собственика, е необходимо да изчислите алтернативните разходи. Тоест парична сума, равностойна на тази, която собственикът би получил от наема на обекта. Изчислява се като доход, който собственикът ще донесе от продажбата на земя, поставена в банката срещу лихва. По този начин капитализираният анюитет е равен на настоящата стойност на прогнозната сума на анюитета.
От наема на земята собственикът получава не само наема. Наемът за ползване на земя комбинира наем, амортизация на селскостопански активи и сгради, разположени на земята, и лихва върху изразходвания капитал. Инвестицията на собственика на земята в изграждане на съоръжения, инфраструктура или подобряване на добивите на наетата земя води до амортизация и лихви, които заемат голяма част от лизинга. Следователно собствениците практически не инвестират нищо в земята, за разлика от наемателите.
Собственикът на парцела и наемателят преследват противоположни цели: наемателите искат да увеличат периода на договора за наем, а собственикът, напротив, да го намали. Наемателят инвестира средствата си в посокатаподобрения в характеристиките на земята, като се надяват да ги възстановят по време на лизинга. Западните страни практикуват лизинг до 99 години. През такъв период всяка конструкция е почти напълно износена.
Пример за капитализирано изчисляване на наема
Наемът се увеличи от $1500 на $4500, докато лихвеният процент спадна от 5% на 3% през същия период. Как и колко пъти се е променила капитализираната поземлена рента?
1) Първо, изчисляваме размера на капитализирания наем преди промените:
Kr1 \u003d 1500 * 100% / 5 \u003d 30 хиляди долара
2) След това изчисляваме размера на капитализирания наем след промените:
Kr2 \u003d 4500 * 100% / 3 \u003d 150 хиляди долара
3) Сега нека изчислим колко пъти се е променил размерът на капитализирания наем:
Заключение: по този начин размерът на капитализирания наем се е увеличил от 30 хиляди долара на 150 хиляди долара (увеличен 5 пъти).
Земята е особен обект на пазарните отношения. Идеалният пазар на земя формира и поддържа специфично отношение към земята като особен обект на покупко-продажба, надарен с множество различни свойства. Съвременният купувач на земя обаче се стреми да я купи не заради характеристиките на почвата, а заради рентата - годишния доход, който земята създава.
Капитализираната рента е цената на земята, тъй като за собственика притежаването на парцел е еквивалентно на притежаването на капитал, което позволява, като процент, да се осигури получаването на доход, съответстващ на рентата. Размерът на капитализираната рента се влияе от редица фактори, като текущо търсене, себестойност на отглежданата продукция, изградени съоръжения и др.