Клиентът се разхождаше и "хвърляше" агенция за недвижими имоти или как брокерите искаха да вземат пари

През пролетта на 2013 г. към нашата колегия се обърна за правна помощ гражданинът Б.А.В. за разрешаване на спора й с агенцията за недвижими имоти Жилфонд-Новосибирск LLC - наричана по-долу Агенцията.

Като не е съгласен с необосновано високата цена на услугите на Жилищния фонд, Б.А.В. се обърна към друга агенция, където предложената цена за същите услуги и за същия апартамент се оказа 4,5 пъти по-ниска от предложената.

В резултат на това Б.А.В. направи сделка с друга агенция и закупи този апартамент.

Жилфонд смятайки, че Б.А.В. ги заобиколи, като се обърна към друга агенция, изпрати дело за възстановяване от B.A.V. около 500 000 рубли, като се вземат предвид санкциите за отказ да изпълни договора.

Разглеждане на делото в първоинстанционния съд (районен съд Железнодорожни):

Позиция на ищеца (Агенция за недвижими имоти Zhilfond-Novosibirsk LLC):

услугите по договора са изпълнени (информацията е предоставена на клиента, актът за приемане е подписан);
B.A.V. не е имал право да сключва сделка с този апартамент без Жилищния фонд;
сключването на договор за продажба на този апартамент без жилищен фонд не освобождава ответника от заплащане на услуги по договора с всички неустойки;
възстанови от Б.А.В. размерът на главния дълг в размер на 232 000 рубли, неустойка в размер на 232 000 рубли, 6 232 рубли - лихва за неизпълнение на парично задължение и съдебни разноски.

Позицията на подсъдимия Б.А.В. и негов представител от Адвокатско дружество „Вашият адвокат”:

договорът не е сключен, тъй като страните не са уговорили предмета и цената на договора, които са съществените условия на договора за предоставяне на услуги срещу възнаграждение;
да откаже на Жилищния фонд изцяло предявените от него исковеизисквания.

Решението на съда и мотивите му:

искове Жилфонд удовлетворява частично, като възстанови от Б.А.В. цената на услугите по договора в размер на 232 000 рубли, неустойка в размер на 5 000 рубли, лихва за използване на средства в размер на 3 000 рубли, съдебни разноски в размер на 6 273 рубли и общо 246 273 рубли;
Жилищен фонд изпълни задълженията си по договора и Б.А.В. задължен да плати парите.

Коментар на Адвокатско дружество "Вашият адвокат":

Ние признахме това решение на първоинстанционния съд за несправедливо, във връзка с което то беше обжалвано в апелативния съд на Новосибирския окръжен съд.

Според нас решението на съда е взето прибързано, без внимателно проучване на всички обстоятелства и представените от подсъдимия по делото доказателства. Това се доказва от факта, че са проведени общо 2 заседания, от които само едно е за разглеждане на делото по същество. Нашите аргументи и позицията на ответника, изложена в писмени възражения, не бяха внимателно проучени от съдията, поради което решението беше постановено формално.

Обжалване на решението на Железнодорожния районен съд в апелативната инстанция (Новосибирски окръжен съд).

Позицията на жалбоподателя (ответника) и неговия представител от Адвокатско дружество „Вашият адвокат”:

договорът не съдържа съществени условия: предмет и цена, поради което се счита за несключен;
от приемо-предавателния акт не може да се установи кои конкретни услуги са извършвани от Б.А.В. жилищен фонд;
невъзможно е да се определи принципът на формиране на цената на договора;
отменя решението на първоинстанционния съд с приемане на ново решение с отказ за удовлетворяване на иска на Жилфонд.

Позиция на ищеца (Агенция за недвижими имоти Zhilfond-Novosibirsk LLC):

договорът се счита за сключен;
услугите се предоставят изцяло и подлежат на заплащане;
се дължат неустойки по договора;
оставя решението на първоинстанционния съд непроменено, а жалбата без удовлетворяване.

Решението на Апелативния съд и мотивите му:

цената при този вид договор е съществено условие;
не е уговорено второто съществено условие по договора – неговият предмет, тъй като страните не са уговорили какви услуги Агенцията следва да предоставя на Клиента;
актът за приемане и предаване всъщност потвърждава само получаването от Клиента на информация за апартамента, няма информация за цената на самия апартамент, принципът на формиране на цената на договора не е посочен;
цената на договора трябва да бъде договорена от страните при сключването на договора, а не по време на неговото сключване, тоест не при подписване на акта за приемане и предаване на услугите;
решение Районен съд Железнодорожни, Новосибирск отменя, решава по делото ново решение, което при удовлетворяване на искове към B.A.The. Отказ Жилищен фонд.

Коментар на Адвокатско дружество "Вашият адвокат":

Това съдебно решение е много показателно и значимо както за агенциите за недвижими имоти, така и за гражданите, които се обръщат към тях за сключване на подобни договори. По правило договорите в агенциите вече са формализирани и се предлагат на клиентите за подписване в завършен вид. Клиентите, без да мислят за последствията и се доверяват на брокери, без да гледат, подписват такива правно значими документи.

Разбира се, за голяма агенция за недвижими имоти загубата на такава сума като в нашия пример от 500 000 рубли е жалко, но малка загуба. Въпреки това, за обикновените граждани, дори и с добри доходи, тази сума е много значителна.

При това положение Б.А.В. управляванаспестете парите си, но това не винаги е възможно. Всичко зависи от конкретната ситуация във всеки отделен случай.

И накрая, един малък съвет.Преди да подписвате каквито и да било документи където и да е, вкл. и в Агенциите за недвижими имоти, извършете проверка на черновата (образеца) на този документ с помощта на независим адвокат. Не се доверявайте особено на адвокатите на организацията, в която ще подписвате важни за вас документи. Това определено ще ви предпази от необмислени действия и неблагоприятни последици.