Кога да платите застраховка за апартамент в новострояща се къща
- Възможно ли е да се застрахова незавършен апартамент? Има ли ограничения за етапите на строителство?
- Самият апартамент, като обект на недвижими имоти, на етапа на строителство може да бъде застрахован срещу пожар, наводнение, природни бедствия и други неприятности от самия предприемач или главен изпълнител. Но за да се застрахова срещу риска от недовършено строителство в резултат на незавършване на строителството, невъзможност за прехвърляне на апартамента в собственост или от фалит на предприемача, може само самият собственик на капитала. Застраховане на финансовите рискове на акционерите е възможно на всеки етап от строителството.
- Не е ли възможно, след като са застраховали финансовите си рискове при сегашните ставки, акционерът в крайна сметка да не усети спестяванията от закупуването на апартамент в първичния?
- Застраховането на финансови рискове е с доста широко покритие на риска. Непрехвърлянето на обекта на застраховка (апартамент) в собственост на акционера в рамките на договорения срок и несъстоятелността на предприемача се признават за застрахователни събития, независимо от причините, поради които са настъпили тези събития, включително в резултат на двойни продажби. Стойността на застраховката зависи от резултатите от предзастрахователния преглед, който се извършва от застрахователя за оценка на степента на застрахователния риск и може да варира от1% до4,5% от застрахователната сума (стойността на закупения апартамент).
Цената на застраховката се определя от резултатите от прегледа и се изплаща веднага за целия срок на застрахователния договор. Договорът за застраховка на финансов риск за споделено строителство се сключва за период, надвишаващ периода, посочен в договора с предприемача (момента на прехвърляне на апартамента на акционера).
Оказва се, че плащането дори на4,5% на етап изкоп за гаранция за спестяване на инвестираните средства, като се вземат предвидсъществуващата динамика на растеж на цените в зависимост от степента на готовност на обекта, след 2-3 месеца спестяванията на притежателя на капитала поради увеличението на цената на инвестирания апартамент ще ви позволят да забравите за цената на застраховката.
- Каква част от цената на апартамента се покрива от застрахователни плащания в случай на фалит на предприемача?
- В случай на фалит на предприемача, застрахователното плащане покрива цялата стойност на апартамента, платена от застрахования по договора с предприемача. Като правило, в случай на фалит (финансова несъстоятелност) е невъзможно акционерът да получи тази сума от самия разработчик.
- Може ли притежателят на капитала по някакъв начин да се защити от забавяне на доставката на обекта?
- Ако притежателят на интерес вече е сключил споразумение с предприемача, платил е парите, тогава той не може да повлияе на крайните срокове за завършване на обекта и времето на сетълмента. Освен това не винаги може да се гарантира, че самият разработчик контролира процеса на изпълнение на проекта, дори ако е съвестен и мотивиран за резултата.
Има много фактори, които могат да повлияят на времето за доставка. Това е спад в продажбите в резултат на промени в пазарните условия или кризисни явления и увеличаване на цената на материалите и финансови проблеми за изпълнители и доставчици и проблеми с комуникациите, които са независими от разработчика. Проявата на такива фактори може да доведе не само до забавяне на строителството на съоръжението, но и до заплаха от фалит на предприемача, например, ако строителството се забави дълго време и предприемачът плаща лихва по банков заем.
- Преди издаване на полица, застрахователят трябва да провери надеждността на строителната компания. Какви са параметрите за оценка?
- Провеждането на предзастрахователен преглед е доста сложен процес. За целите на оценката на риска се анализират повече от 60 параметъра,характеризиращи етапа и динамиката на строителството, състоянието на собствеността, първоначалните разрешителни и учредителната документация на предприемача, неговите финансови резултати, бизнес репутация и трудов опит, изпълнение на тежести по проекта, източници на финансиране, схема на продажби и много други.
Резултатът от проверката е издаването на условията на застрахователния договор. Трябва обаче да се разбере, че заключенията на експертите са от значение към момента на анализа на обекта. След месец-два ситуацията може да се промени. Следователно, ако притежателят на интереса не е сключил незабавно застрахователен договор, а е решил да изчака, застрахователят може да реши да извърши повторен мониторинг на обекта и условията на застраховката могат да се променят.
При сключване на застрахователен договор прегледът за акционера е безплатен. Дори и застрахователят да вземе такса за нея преди оценката, тя само потвърждава сериозността на намерението на клиента да сключи застрахователен договор и се включва в цената на застраховката.
- По какви причини застрахователна компания може да откаже да издаде полица на акционер?
- Ако по време на проверката се окаже, че предприемачът използва схеми за продажба, които противоречат на закона, има дългове, които са несъизмерими с рентабилността на проекта, неизпълнени просрочени задължения по други обекти или се разкрият други обстоятелства, които ясно показват невъзможността за изпълнение на проекта в посочения срок, застрахователят ще откаже да застрахова такъв обект поради необосновано висока степен на риск.
- Какви документи трябва да предоставите на застрахователя, за да докажете факта на настъпване на застрахователно събитие, за да получите обезщетение?
- Списъкът с необходимите документи за плащане е отразен в Правилата за застраховане и съответно в договора, с който застрахователяте длъжен да информира застрахования преди сключването му. Основното правило е да подадете заявление за плащане навреме, да документирате липсата на възстановяване от предприемача и липсата на факта на прехвърляне на апартамента.
- Колко активно компаниите застраховат апартаменти в строеж днес?
- Въпреки факта, че тази услуга се появи на пазара в началото на 2000-те години, днес тя не е много популярна сред населението. Това се дължи преди всичко на факта, че има много малко компании, които предоставят тази услуга. На пазара практически няма експерти, които да притежават необходимия опит и квалификация, за да направят проверка, да идентифицират и оценят всички съществуващи рискове. Резултатът е само един: пазарът на застраховане на споделени строителни рискове в България все още не е оформен, на практика няма популяризиране на тази услуга. Хората просто не знаят за възможността за застраховане на средствата, инвестирани в апартамент на етапа на строителство.