Комунални” в нова къща
Въпросът за плащането на комунални услуги в нова къща принадлежи към категорията на възпаленията в отношенията между разработчиците и акционерите - и не защото тази тема не е регулирана от закона, а поради факта, че изобилието от норми, свързани с този въпрос, не дава ясен, конкретен и напълно ясен отговор. Поради това в практиката има много тълкувания на съответните разпоредби на закона, което от своя страна води до конфликти и в резултат на това до съдебни спорове.
Самият въпрос се свежда до едно: кой трябва да плати „повишените“ сметки за комунални услуги за периода от момента на прехвърляне на обектите до държавната регистрация на собствеността от акционера? От гледна точка на участниците в споделеното строителство, това трябва да се направи от предприемача. На свой ред много строителни предприемачи твърдят, че от момента, в който къщата бъде предадена на държавната комисия, акционерът е този, който е длъжен да плати за „комуналното“. Междувременно от решаването на този въпрос зависи и размерът на данъчните задължения на страните, които са юридически лица.
В тази статия ще разберем кой и в какви случаи трябва да плаща за комунални услуги.
Кой е прав?Член 210 от Гражданския кодекс на Руската федерация постановява, че собственикът носи тежестта за поддържане на собствеността, която му принадлежи, освен ако не е предвидено друго в закон или договор. В съответствие счл. 153 LC RF задължението за заплащане на жилищни помещения и комунални услуги се възлага на собствениците на жилищни помещения, както и на лицата, които използват жилищни помещения по договор за наем, лизинг или на други правни основания.
Плащането за жилищни и комунални услуги за собственика на помещения в жилищна сграда включва (част 2 от член 154 от LC RF ):
2) такса закомунални услуги.
Споредстр. 5 часа 2 с.л. 153 LC RF задължението за плащане на жилищни помещения и комунални услуги се възлага на собственика на жилищните помещения от момента на възникване на правото на собственост върху жилищните помещения.
От горните норми е съвсем ясно, че собственикът на жилищни помещения трябва да плаща за комунални услуги от момента, в който е придобил правото на собственост върху тях. Изглежда, че досега няма нищо сложно. Остава само да се определи кой и от кой момент е признат за собственик на жилищни и нежилищни помещения в къщата. Но тук започват проблемите на тълкуването. Нека да го разберем. Позицията на много притежатели на акции се основава на следното. В съответствие счл. 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация правото на собственост върху сгради, постройки и други новосъздадени недвижими имоти, които подлежат на държавна регистрация, възниква от момента на такава регистрация.
По силата наp. 1 ст. 16 от Закон № 214-FZ правото на собственост на участника върху обект на споделено строителство подлежи на държавна регистрация по начина, предписан от този закон иЗакон № 122-FZ.
По този начин акционерът може да регистрира собствеността си върху имота само когато представи документи, потвърждаващи факта на неговото изграждане. Те включват:
- разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, който включва обект на споделено строителство;
- акт за приемане и прехвърляне или друг документ, който ще свидетелства за прехвърлянето на собственост от предприемача на акционера. Държавна регистрация на собственост върху обект на споделено строителство може да се извърши по всяко време по преценка на акционера, считано от момента на прехвърляне на собствеността.
Самата държавна регистрацияправа на собственост в съответствие сn. 3 чл. 13 и ал. 1 на чл. 16 от Закон № 122-FZ има декларативен характер и се извършва не по-късно от един месец от датата, на която притежателят на правото представи необходимите документи.
С други думи, имаме следната ситуация. След като къщата премине държавното приемане и предприемачът официално (въз основа на сертификат за приемане или друг документ) прехвърли помещенията, акционерът може да кандидатства за държавна регистрация на собственост, която възниква само от момента на такава регистрация. И тъй като тази регистрация има декларативен характер, заявлението може да бъде подадено както веднага след прехвърлянето на помещенията от предприемача, така и по-късно. Това означава, че всъщност държавната регистрация на собственост върху обект на споделено строителство може да се извърши по всяко време по преценка на акционера, считано от момента на прехвърляне на имота.
С оглед на гореизложеното (включително разпоредбите наклауза 5, част 2, член 153 от LC RF ), се оказва, че трябва да платите за „общ апартамент“ само след държавна регистрация на собствеността върху помещенията. Съответно би било логично да се заключи, че всички комунални услуги, предоставени преди регистрацията на собствеността от акционера, трябва да бъдат платени от предприемача, дори ако например са изминали няколко месеца или години след прехвърлянето на помещенията на участниците.
Ситуацията трябва да се процедира по следния начин. Повечето арбитражни съдилища, разглеждащи такива „общностни“ спорове, подчертават важността на определянето на момента, в който предприемачът изпълнява задълженията си, тъй като след това собственикът на недвижими имоти действително придобива собственост върху имота. Нека дефинираме дадения час x.
По силата наp. 1 ст. 12 от Закон № 214-FZ задълженията на предприемача по споразумението за дялово участиесе считат за изпълнени от момента на подписване на акта за прехвърляне (или друг документ за прехвърляне) от акционера. Прехвърлянето на обект на споделено строителство се извършва не по-рано от получаването по установения ред на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот. На това основание съдилищата посочват, че от момента на подписване на акта за предаване участникът в споделеното строителство действително владее и ползва построения имот, тоест реално упражнява правата на собственика. От този момент той има право да се обърне към регистриращия орган със заявление за държавна регистрация на правото си, а след това „действителният собственик“ също получава законното право да се разпорежда с този обект.
Акционерът, който е получил помещенията съгласно сертификата за приемане от предприемача, ги използва законно и следователно е длъжен да плати за помещенията и комуналните услуги.
Допълнително споразумение за плащане на комунални услуги
На практика се случва, че дори преди страните да подпишат акта за прехвърляне, предприемачът предоставя на собствениците на дялове възможност да използват помещенията (например за производство на интериорна декорация и допълнителни комуникации). Естествено през това време се консумират комунални услуги. За да разрешат проблема с плащането на такива услуги, разработчиците често сключват допълнителни споразумения с притежателите на акции (или изготвят приложения към съществуващи споразумения). Помислете, като използвате пример от съдебната практика, как се решава въпросът за законността на такова споразумение и ще очертаем основните му точки.
След известно време акционерът промени позицията си по отношение на това допълнително споразумение и подаде молба до арбитражния съд с искане за признаването мубезполезна сделка. В подкрепа на твърденията си ищецът сочи, че оспореният договор е сключен преди прехвърлянето на търговската площ, което не отговаря на изискванията на действащото законодателство. Всъщност страните подписаха акта за прехвърляне само девет месеца след държавното приемане, докато това допълнително споразумение, както вече беше отбелязано по-рано, два дни по-късно. Освен това жалбоподателят пояснява, че през периода, когато е сключен оспореният договор, той не е бил собственик или собственик на имота, следователно не е имал право да сключи такова споразумение (правото на собственост е регистрирано месец и половина след подписване на акта за прехвърляне).
Съгласночл. 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация гражданите и юридическите лица са свободни да сключват договор. Страните могат да сключат споразумение както предвидено, така и не предвидено в закон или други правни актове. Спорният договор всъщност е насочен към осигуряване на правилна поддръжка и ремонт на сградата, нейното инженерно оборудване, общи части и прилежаща територия, предоставяне на наематели, собственици, собственици на жилищни и нежилищни помещения на сградата с жилищни, комунални и други услуги. При сключването на договора страните решиха тежестта за поддържане на обекта до момента на държавна регистрация на собствеността поради факта, че към момента на подписването му помещенията действително са преминали във владение и ползване на ищеца. Това означава, че акционерът е бил действителен собственик на този имот още преди подписването на акта за прехвърляне (магазинът е отворен още преди страните да подпишат спорния договор).
Освен това притежателят на интереса вече е платил частично сметки за комунални услуги и услуги по поддръжка на помещенията и преди това е дължил своите сметки за комунални услуги.не е оспорил услугата.
Правейки извод от гореизложеното, следва да се отбележи, че за да се признае въпросното допълнително споразумение за законосъобразно, според съда трябва да са налице следните обстоятелства:
– доброволност на сключването от акционера на това споразумение. Ако предприемачът наруши това правило, той може да носи административна отговорност почл. 14.8 от Кодекса за административните нарушения на Руската федерация.
Глоба, събрана от разработчика за нарушаване на правата на потребителите Понякога някои разработчици се опитват да "хитрут". Те въвеждат условия в споразумението за споделено строителство, чиято същност е да прехвърли разходите за плащане на комунални услуги на притежателите на дялове дори преди те да имат такова задължение след прехвърлянето на обекта на споделено строителство (например в споразумението може да се посочи, че „комуналното“ се плаща от участника, считано от датата, на която разработчикът получи разрешение да пусне къщата в експлоатация).
Това състояние на нещата противоречи на жилищното и гражданското законодателство. В крайна сметка, както вече беше отбелязано по-рано, споредp. 5 часа 2 с.л. 153 от КТ на Руската федерация задължението за заплащане на жилищни помещения и комунални услуги се възлага на собственика на жилищните помещения само от момента на възникване на правото на собственост върху жилищните помещения. И от разпоредбитестр. 3 чл. 13 и ал. 1 на чл. 16 от Закон № 122-FZ следва, че законодателят не определя срокове за регистриране на правото на собственост на участник в споделено строителство върху обект на споделено строителство. И условието за периода на регистрация не може да бъде включено в предмета на регулиране на договора за споделено строителство.
Моля, обърнете внимание: Този закон може да се прилага само в случаите, когато отношенията, произтичащи от сключеното от акционера споразумение, възникват изключително зазадоволяване на лични, семейни, битови и други потребности, несвързани с осъществяването на предприемаческа дейност.
HOA и разработчици
За компетентното и ефективно управление на къща в строеж, притежателите на дялове имат право да създадат HOA, която ще представлява техните интереси в отношенията както с предприемача, така и с организациите, доставящи ресурси. По-специално, HOA има право да сключва договори за обществени услуги на строящата се къща, както и да участва в съдебни спорове от името на притежателите на дялове.
Забележка:
Предприемачът не може да бъде основател на HOA, тъй като само среща на бъдещите собственици на помещенията може да вземе решение за създаването на HOA в строяща се къща (чл. 139 от LC RF ). Такава среща се провежда по същия начин като срещата на собствениците на помещения в жилищна сграда (чл. 45 - 48 от LC RF ). Броят на гласовете на бъдещите собственици е пропорционален на дела на площта на помещенията, чието изграждане те финансират, в общата площ на помещенията в строящата се къща.
По правило задължението за поемане на комунални разходи се прекратява от предприемача след прехвърлянето на общия строителен обект на участника. Страните могат да се договорят в договора за по-ранна дата за прехвърляне на това задължение на акционера, при условие че обектът на споделено строителство вече е бил използван от участника до този момент. Въпреки това, нарушавайки принципа на доброволност за въвеждане на такова условие в договора, разработчикът рискува да получи решение за отговорност под формата на глоба и съдебно решение, което го задължава да компенсира акционера за претърпените загуби.
Определянето на посочената дата е важно и от гледна точка на данъчното облагане, тъй като за доказване на валидността на намаляването на данъчната основа за данък върху дохода с размера на разходите за плащане"Общи" "за чичо на някой друг" данъкоплатецът (разработчик или акционер) няма да успее.