Консолидиране на резултатите от оценката

Последният етап от определянето на стойността на оценявания имот е процедурата за съгласуване на резултатите, получени от оценителя при прилагане на различни подходи и методи (фиксирани от международните и българските стандарти за оценителска дейност) по отношение на един обект в рамките на един процес (задача за оценка) [20].

Необходимостта от тази процедура се дължи на факта, че в повечето случаи прилагането на различни подходи и методи дава различни разходни резултати (понякога разликата в изчисляването на пазарната цена достига 50%). Причината за това е, че повечето пазари са несъвършени, потенциалните потребители могат да бъдат погрешно информирани, а производителите може да са неефективни [12].

Съгласуване на резултатите от оценкатае получаването на крайната стойност на обекта на оценка на обекта чрез претегляне и сравняване на резултатите, получени с помощта на различни подходи за оценка [23].

Окончателната стойност на стойността на оценявания обекте най-вероятната стойност на стойността на оценявания обект, получена в резултат на обоснованото обобщение на оценителя на резултатите от изчисляването на стойността на оценявания обект, използвайки различни подходи и методи за оценка. Тя може да бъде представена като единична парична стойност или като набор от най-вероятните стойностни стойности.

По правило един от подходите, използвани в резултат на оценката, се счита за основен, другите два са необходими за коригиране на получените резултати. Това отчита значимостта и приложимостта на всеки подход в конкретна ситуация. Поради неразвитостта на пазара, спецификата на обекта или липсата на налична информация се случва някои от подходите в конкретна ситуация да не могат да бъдат приложени.

За споразумениерезултати, е необходимо да се определят „теглата“, според които индивидуалните предварително получени стойности ще формират крайната пазарна стойност на имота, като се вземат предвид всички значими параметри, базирани на експертното мнение на оценителя.

Координирането на резултатите, получени чрез различни подходи за оценка, се извършва по формулата (27) [15]:

(26)

къдетоСитог.- общата стойност на обекта на оценка;

BSC– себестойност, определена чрез сравнителен подход;

СЗП– себестойност, определена от разходния подход;

FCF– стойност, определена от подхода на дохода;

k1,k2,k3са съответните коефициенти на тежест, избрани за всеки подход за оценка.

По отношение на тегловните коефициенти трябва да е изпълнено следното равенство:

(26)

Коефициентите на тежест за координиране на получените резултати в крайната цена се закръглят нагоре с точност до 10% (по-рядко до 5%). Закръгляването е необходимо поради факта, че незакръглените тегла дават на клиента на отчета погрешна представа за точността на резултата.

Въз основа на закръглените тегла, договорената стойност на оценявания имот се изчислява чрез умножаване на резултата от разходите, получен при използване на всеки подход, по закръглената тежест на подхода. Получената стойност в парични единици се закръглява.

При съгласуване е необходимо да се вземе предвид [18]:

- пълнота и достоверност на информацията;

- съответствие на процедурата за оценяване с целите на оценяването;

- предимства и недостатъци на подходите в конкретна ситуация.

По този начин крайната стойност на стойността е само най-вероятната цена на оценявания имот.

Сред многото методи за определяне на коефи съгласие на получените резултати може да се нарече следното:

- метод на логически анализ;

- метод за анализ на йерархиите;

- метод на съпоставяне по критерии и др.

Методът на логическия анализсе състои в избора на коефициенти на тежест при съгласуване на резултатите от оценката от експерти, въз основа на логически анализ, извършен от оценителя, като се вземат предвид всички значими параметри. Този метод е най-разпространен в оценителската практика [10].

Например, необходимо е да се определи стойността на имот, ако при определяне на стойността оценителят е получил следните резултати (Таблица 23).

Коментар на резултатите: в този случай най-голямата "тежест" (70%) се приписва на подхода на доходите, тъй като обектът на оценка е промишлена сграда, която носи стабилен доход. На разходния подход се приписва по-ниска „тегло” (30%) поради факта, че разходите за възпроизвеждане не винаги съответстват на пазарната стойност. Сравнителният подход не е използван, тъй като оценителят не е открил подобни обекти.

Прилагане на метода на логическия анализ

Подход за оценяване	Полученият резултат, хиляди рубли	Коефициент на тежест, акции
Печеливш	5 300.00	0,7
скъпи	5 800.00	0,3
Сравнителна	-	-
Обща стойност на обекта	5 500.00	1.0

Методът за анализ на йерархиитее разработен в началото на 70-те години на ХХ век. Американският математик Томас Саати като процедура за подпомагане на вземането на решения, която той нарече „аналитичен йерархичен процес“. Авторите на българското издание превеждат това наименование като „Метод за анализ на йерархиите“ [19].

Този метод принадлежи към класа критерий исе използва активно в момента, включително в дейности по оценяване. Методът се основава на йерархична процедура за оценка на алтернативи. Представяме го по следния начин [23]:

- ниво 0: целта е да се оцени тежестта на подхода за оценка;

- ниво 1: критерии - достоверността на резултатите; съответствие с целите на оценката;

- ниво 2: критерии - надеждност, поради достоверността на информацията; надеждност поради изобилието от информация.

Броят на нивата може да не е ограничен. Трябва обаче да бъде изпълнено следното условие: всяко ниво трябва да бъде разкрито от следващото го ниво. Така например, критерият от ниво 1 „надеждност на получените резултати“ може да бъде разкрит от ниво 2, а ниво 2 трябва да бъде разкрито от ниво 3 и т.н. На практика те често се ограничават до първо ниво. Следващата стъпка в прилагането на метода за анализ на йерархията е да се получи оценка на всяка алтернатива за всеки критерий.

Например, трябва да дефинирате коефициенти на тежест за изчисляване на стойността на обекта на оценка, като използвате анализа на йерархиите. За да се фиксира резултатът от сравняването на двойка алтернативи, може да се използва скала за оценка (Таблица 24).

Резултатите от двойните сравнения и изчисляването на коефициентите на тежест се записват в таблична форма (Таблица 25).

Обяснения към таблицата. 25: в пресечната точка на реда „Скъпо“ и колоната „Печеливш“ се записва дроб 3/1. Това изразява мнението на оценителя, че разходният подход в тази ситуация има умерено предимство пред приходния подход, т.е. значимостта на разходния подход в окончателното споразумение е три пъти по-голяма от тази на приходния подход. По-нататъшните разсъждения са подобни.

Въз основа на резултатите от изчислението нормализираната стойност за целите на съгласуването на резултатите се закръгля и преобразува в проценти (0,3390 0,3 × 100 = = 30%) [11].

При задаване на тегла за резултати от разходите, получени чрез други подходи, алгоритъмът е същият.

Скалата за оценка на резултатите от сравняването на алтернативи [12]

резултат	Характеристика на сходството на алтернативите
Еквивалентност (еднаква важност)
Умерено (незначително) превъзходство
Силно (значително) превъзходство
Много силно (ясно) превъзходство
Най-високо (крайно, абсолютно) превъзходство
2, 4, 6, 8	Междинни стойности

Изчисляване на тегловни коефициенти чрез анализ на йерархии въз основа на резултати от двойки сравнения на алтернативи [12]

Подход за оценяване	Двойни сравнения на алтернативи	Изчисляване на тегловни коефициенти
печеливш	скъпи	сравнителен	сума на линията	нормализирана стойност	тегло, %
Печеливш	1/1	1/3	5/1	1+1/3+5 = 6,33	6,33 / 18,67 = 0,3390
скъпи	3/1	1/1	7/1	11.00 часа	0,5891
Сравнителна	1/5	1/7	1/1	1.34	0,0719
-	18,67	1,0000

Метод за съвпадение на критериите.За определяне на коефициентите на тежест на различни подходи, този метод използва четири обективни критерия, избрани по преценка на оценителя, които описват индивидуалните предимства или недостатъци на използвания метод на изчисление, като се вземат предвид характеристиките на оценката на конкретен обект [17].

Изчисляването на "теглата" на използваните методи се извършва на няколко етапа:

1) изгражда се матрицафактори, при които на всеки подход се присвояват четири вида точки в съответствие с четири критерия (повече критерии, следователно повече точки);

2) определя се сумата от точки на всеки подход, след това - използваните подходи;

3) по отношение на сумата от точки на този подход към сумата от точки на всички използвани подходи се определя оценената тежест на подхода в проценти;

4) прогнозните тегла на подходите се закръглят до 10%, по-рядко - 5%.

Например, необходимо е да се определи крайната стойност на стойността на обекта на оценка чрез метода на съвпадение по критерии. Резултатите от оценката на обекта, получени с помощта на приходния, сравнителния и разходния подход, както и мнението на оценителя по установените критерии, са представени в табл. 26.

Методи за хармонизиране на резултатите от оценката на разходите [15]

---