Купуване на селска къща
Придобиването на селска къща с парцел е задача, която изисква систематичен подход. Изабела Михайловна Постоловская, директор на отдела за извънградски недвижими имоти на компанията "Мир Недвижимость", строител по образование, се занимава професионално с продажба на крайградски жилища от десет години.
Началото на дълго пътуване, или Внимавайте с желанията: те могат да се сбъднат! Потенциалният купувач на крайградски недвижим имот трябва преди всичко ясно да разбере целта си. С други думи, необходимо е да се реши коя къща в района на Москва е необходима и достатъчна за него, на какво разстояние от Московския околовръстен път и в каква посока от столицата. Ако планирате да закупите жилище за постоянно пребиваване и бизнес делата изискват ежедневно присъствие в Москва, тогава трябва да помислите за крайградски недвижими имоти, разположени на не повече от 30 км от околовръстния път. Посоката се избира въз основа на съображения за удобство на пътуването до мястото на работа или до градски апартамент. Ако имате нужда от къща за неделна почивка и сезонно семейно живеене, трябва да обърнете внимание на по-отдалечени райони, където има много живописни кътчета, гори, язовири и дори специално организирани места за риболов и лов. Освен това е необходимо да се реши каква площ земя би било желателно да има. Разбира се, теоретично 50 или повече декара изглеждат привлекателни, но всяка допълнителна стотина е допълнителен разход. И не винаги е възможно да купите толкова земя, колкото искате. За живот сред природата в собствения си дом повечето българи предпочитат да разполагат с парцел от не повече от 25 декара. В структурата на търсенето първо място заематпарцели с площ от 13 до 20 дка (около 50%), вторият - под 12 дка (около 30%), третият по популярност място - от 20 до 30 дка (10%), след това - от 50 до 100 дка (около 8%). Съвременните тенденции са такива, че определена част от богатите граждани придобиват няколко вида жилища. И ако първият е елитен апартамент в Москва, вторият е вила на Рубльовка или Новорижское шосе, третият е в Европа, тогава четвъртият е селски имот на 100-150 км от столицата на голям парцел (от 50 акра). След като се вземе решение за размера на парцела, се определят параметрите на къщата. Сега вече има стандарти за съответствие на площите на обекта и конструкцията върху него. Те са разработени чрез проба и грешка през годините на формиране на пазара на крайградски имоти. Например за малка къща от 120-150 кв. m напълно достатъчно, за да поставите на 12-15 акра, и къща с площ от 350-450 квадратни метра. m изисква парцел, чийто размер е не по-малък от 18-20 дка. Разбира се, стандартите са добри, но финансовият потенциал на купувача остава решаващ фактор.
Събиране на информация На този етап те определят прогнозната цена на желаното жилище и съпоставят реалната картина със своите възможности. За да преминете през този етап възможно най-бързо, трябва да извършите поне първоначален анализ на пазара на крайградски имоти, като използвате специализирани списания, вестници, каталози и интернет сайтове. Въпреки факта, че процесът отнема време и изисква умения за работа с големи количества информация, усилията си заслужават. За да го ускорите, можете да се свържете за информация с фирма за недвижими имоти, специализирана в продажбата на крайградски парцели и сгради. Много е вероятно да се направят някои корекции във въображаемия вид на къщата. Кои фактори влияят най-съществено върху ценитекрайградски недвижими имоти? На първо място, това е цената на самата земя, определена от посоката и разстоянието от Московския околовръстен път. И така, в рамките на 30 км от околовръстното шосе, най-скъпите са парцелите на Рублево-Успенско (средно от 20 до 50 хиляди долара на сто квадратни метра, но има и 100 хиляди долара на сто квадратни метра) и Новорижское шосе (от 10 до 35 хиляди долара на сто квадратни метра). Следват Минское (от 15 до 47 хиляди долара за сто квадратни метра), Киевское, Калужко шосе (от 6 до 20 хиляди долара) и все по-популярното Дмитровско направление (от 3 до 30 хиляди долара за сто квадратни метра). Третото място е зад магистралите Горки, Шелковское и Егорьевское (от 1,5 до 6 хиляди долара на сто квадратни метра). Що се отнася до влиянието върху цената на разстоянието от Москва, тогава, например, на 10 км от Московския околовръстен път по сега модерната магистрала Дмитровски, парцелите струват 8-12 хиляди долара на сто квадратни метра, до 25 км - 4-8 хиляди долара, а на разстояние 30-50 км - 1,5-3 хиляди долара. 0 хиляди долара. Най-скъпите парцели, като правило, се намират в стари вили, защото освен известни имена и интелигентни съседи, има красива природа, гори, водоеми, добре работещи комуникации и добри транспортни връзки. Закупуването на недвижим имот в рамките на организирано развитие също гарантира хомогенна среда и висококачествени съвременни комуникации, така че такава земя също ще бъде скъпа. Например, в радиус от 30 км от околовръстния път, практически няма вилни селища от икономична класа, където можете да закупите напълно завършена къща на стойност до $ 200 000. Долната граница на цената е $ 350 000, а горната се оценява на милиони. Като част от застрояването на обикновен град или село и в градинарско партньорство, разпределението ще струвамного по-евтино и все още можете да намерите завършена къща на парцел от 6-12 дка за 20-30 хиляди долара.Не трябва обаче да разчитате на добри пътища, удобен целогодишен достъп, сигурност и водоснабдяване през целия сезон. Разбира се, цената зависи от размера на имота и степента на неговата готовност. И така, в резултат на действията по събиране на информация трябва да има списък с няколко предложения, които харесвате, които са подходящи и като цена. Сега трябва да се съгласите с продавачите за показване на къщите - и отидете ...
Отиваме да гледаме. Договарянето е подходящо Продавачът се интересува да продаде стоките си по-скъпо и по-бързо, следователно не винаги предоставя точна и изчерпателна информация за обекта. На какво първо трябва да обърне внимание купувачът при проверка? Селските жилища е по-добре да се гледат с настъпването на пролетта. Топенето на сняг и подземните води веднага ще покажат дали мазето е наводнено в къщата и дали хидроизолацията на основата е достатъчна. Също така си струва да се обърне внимание на пукнатините в основата и работното състояние на всички комуникации. През пролетта състоянието на пътищата и самото село е по-ясно. Ако няма комуникации, тогава е необходимо да проверите думите на продавача относно тяхната цена и време. Когато купувате къща в застрояване, трябва да разберете от съседите си за обичаите, преобладаващи в селото, и отношението на местните жители към посетителите. Да приемем, че купувачът е останал доволен от това, което е видял и чул. И така, време е да проучите документите, въз основа на които продавачът притежава земята и сградата. Говорим за удостоверение за държавна регистрация на собственост върху земята и удостоверение за държавна регистрация на собственост върху сградата, разрешение за строеж и акт за въвеждане на къщата в експлоатация. Не забравяйте да обърнете внимание надали площта на парцела, регистрирана в собствеността според документите, съответства на размера на парцела, представен на купувача, и да се провери дали се опитват да продадат земята, която всъщност е заклещена. Също така трябва да сте сигурни, че няма спорове за граници със съседите. Удостоверенията за собственост върху земя и сгради се издават от Камарата по вписванията. Незавършената къща също подлежи на регистрация като обект на незавършено строителство. Всички самостоятелни сгради: баня, битов блок, тоалетна, гараж трябва да имат самостоятелни документи или да бъдат посочени с буквено обозначение в сертификата за основната сграда. Възможно е поради незнанието на продавача документите да са неправилно оформени, да не са регистрирани в съответните органи и изобщо да липсват за някои от обектите. Но много по-лошо е, ако трябва да се справите с внимателно прикрита измама. Затова си струва добре да претеглите всички рискове от предстоящото придобиване. Ако купувачът все пак реши да купи, препоръчително е да преговаряте с продавача, за да намалите цената на къщата. Продавачът не винаги наддава, обяснявайки това с количеството пари, изразходвани, да речем, за пробиване на артезиански кладенец на мястото на дълбочина 50 м. Купувачът обаче трябва да знае, че кладенецът, построен без съответното разрешение, не може да бъде фактор, който подобрява качеството на продавания обект. Напротив, ако надзорните органи разберат за наличието на незаконен артезиански кладенец на обекта, те ще наложат санкции на собственика. Така че трябва да се пазарите! В крайна сметка е необходимо да се договорим за цена, която да устройва и двете страни!
Търсим пари или как да спестим пари при покупка Ако няма достатъчно средства за закупуване на желаната къща, можете да спестите пари, като купите, например,недовършени жилища, и в крайна сметка да го доведе до готовност. Или купете земя и след това построете къща върху нея. В момента има възможност за използване на ипотека, но трябва да се отбележи, че на крайградския пазар делът на сделките с ипотечни заеми все още не надвишава 2% от общия брой сделки. Основната причина е сложността на оценката и регистрацията на права върху крайградски недвижими имоти. Сега само четири банки предлагат ипотечни програми за закупуване на жилища в района на Москва. Със сигурност обаче броят на подобни обекти, закупени с банкови кредити, ще се увеличава всяка година.
Предварителен договор За да потвърди намерението си да закупи крайградски имот, купувачът трябва да преведе определена сума пари на продавача като аванс. Как правилно да направите аванс? Ако собственикът продаде къщата, можете да дадете парите срещу собственоръчно написана разписка. Този документ трябва да съдържа информация за сградата, която се продава, нейното местоположение, крайната цена и момента на регистрация на прехвърлянето на собствеността на името на купувача. Не забравяйте да посочите в разписката какво ще се случи с авансовото плащане, ако по някаква причина транзакцията е неуспешна. Трябва обаче да се има предвид, че разписката не е най-надеждният документ за формализиране на паричните отношения и ако продавачът се окаже нечестен, тогава купувачът ще се сбогува както с мечтата да придобие тази селска къща, така и с парите, депозирани като аванс. Ако продавачът се представлява от фирма за недвижими имоти, тя може да предложи на купувача сключване на предварителен договор, който да отчита предимно ползата на продавача. Следователно купувачът ще трябва да бъде много твърд, за да защити интересите си.
Подготовка за сделка Процесът на подготовка за сделка започва веднага след товаКак се плаща аванса? Продавачът на недвижими имоти започва да събира пакет от документи, необходими за това, а купувачът трябва да провери тяхната автентичност и правилно изпълнение. За да завършите транзакцията, трябва да имате следните документи:
сертификат за къща; Земен сертификат; четири кадастрални плана на обекта; удостоверение за стандартната цена на обекта от поземления комитет; сертификат от BTI за стандартната цена на сградата; удостоверение от данъчната служба за липса на данъчни задължения; съгласие на съпрузите за покупко-продажба на недвижими имоти. Освен това е необходимо да се подпише протокол за съгласуване на границите на парцела на съседите, за да се избегнат спорове за граници в бъдеще. Ако на обекта има обекти на съвместно ползване, те съставят акт за съвместно ползване и прехвърляне на правата на новия собственик, както и сервитути за използване на част от обекта (пътуване, преминаване през обекта, кладенец, кладенец). При закупуване на къща с обзавеждане, преди приключване на сделката се изготвя и подписва акт какви мебели остават за купувача. Понякога продавачът, който притежава земята, но не притежава къщата, предлага първо да закупи парцел и след това да подреди сградата. Купувачът трябва да помни, че като се съгласи с това, той взема прасе в джоба! Сделката може да бъде извършена само след като обектът стане собственост на продавача, тоест правото му на собственост върху къщата трябва да бъде узаконено! Ако се закупува недвижим имот в новопостроено вилно селище, тогава се използват различни схеми: понякога те първо регистрират земята като собственост и след това изготвят договор за строителство или инвестиционен договор. Има и друг вариант: те сключват договор и стават собственик на земята, когато къщата бъде завършена. Когато купувате крайградски недвижими имоти, трябва да стеготов за всякакви изненади. Ето защо, за да не се объркате по време на транзакцията, трябва предварително да обмислите всички етапи на вашите действия, да се справите с документите и да обсъдите схемата за прехвърляне на средства от купувача към продавача. Етап седми
Сделка Операциите с недвижими имоти са доста сложен процес, особено с крайградски недвижими имоти, тъй като два обекта работят едновременно: земя и сграда върху нея. Транзакцията започва в банката, където сумата, минус авансовото плащане, преведено преди това на продавача, се депозира в клетката на депозитаря. Продавачът и купувачът подписват договор за наем на банкова клетка, който определя условията за достъп за всеки от тях. Към днешна дата законът предвижда както нотариална, така и обикновена писмена форма на договор за продажба на недвижим имот. Но във всеки случай някой трябва да подготви и провери проекта на документа. След като споразумението бъде заверено от нотариус или след като споразумението е сключено в проста писмена форма, то трябва да бъде прехвърлено в Главната дирекция на Федералната служба за регистрация на Московска област за регистрация. Едновременно с този документ купувачът и продавачът подписват прехвърлителен протокол за недвижим имот. Месец по-късно купувачът получава вписан договор за продажба на земята с разположените върху нея сгради, удостоверение за собственост на земята и удостоверение за собственост на сградата. Ето го, щастлив момент! Вила, къща, вила или земя са закупени и купувачът може да бъде поздравен! Остават ли сили да приемат поздравления след свършената титанична работа? И дали този подвиг е извършен в ущърб на собственото здраве и бизнес? Или може би след независима покупка на крайградски недвижими имоти са придобити такива знания и опит, че се появяват мислисменете работата си и станете професионален брокер, работещ на пазара на крайградски жилища в района на Москва?