Методи за оценка на недвижими имоти Разходен метод за оценка на пазарната стойност на недвижими имоти
7. Разходен метод за оценка на пазарната стойност на недвижими имоти
Разходният подход (CP) (разходният подход) се основава на изчисляването на: разходите за възстановяване (в някои случаи подмяна) на оценяваните сгради и конструкции, като се вземат предвид всички видове износване и предприемаческа печалба. Към получената стойност се добавя пазарната стойност на земята. В основата на RFP е принципът на заместване.
Разходите за реставрация (разходи за цялостно възстановяване на обект) са разходите по текущи цени за изграждането на негов точен дубликат или копие с абсолютно същите материали, строителни стандарти, дизайн и със същото качество на работа (което включва недостатъци, несъответствия и остаряване) като обекта на оценка.
Разходите за замяна (разходите за пълно заместване) са текущите ценови разходи за изграждане на сграда с еквивалентна полезност на обекта, изградена от нови материали и в съответствие с настоящите стандарти, дизайн и оформление (т.е. замяна на сградата с нейния функционален аналог).
Използването на SP е необходимо, когато:
♦технико-икономически анализ на ново строителство;
♦определяне на НИЕИ на земята;
♦оценка на недвижими имоти на пасивни пазари;
♦оценка на обекти със специално предназначение;
♦определяне на данъчната основа.
RFP е трудно изпълним за сгради с уникални архитектурни и естетически характеристики, които имат историческа стойност, както и сгради с прекомерно физическо, функционално и външно износване. Алгоритъмът за използване на RFP включва следните стъпки.
1. Оглед на имота и запознаване с цялата налична документация.
2. Оценка на текущите разходи за възстановяване или подмяна (определяне на разходите / разходите за възпроизвежданеподобрения).
3. Оценка на всички видове натрупано износване.
4. Оценка на стойността на предприемаческата печалба.
5. Оценка на цената на парцел.
6. Определяне на крайната стойност на имота чрез сумиране на възстановителната стойност на подобренията, като се вземат предвид амортизацията, цената на парцела и бизнес печалбата.
Разходите могат да бъдат преки и непреки:
♦преки - включват разходите за труд, материали, експлоатация на машини и механизми;
♦косвени - възникват по време на строителството, но не могат да бъдат идентифицирани директно в самата конструкция; се определят, като правило, от коефициента към правите линии.
Съществуват следните методи за оценка на общите разходи:
1.Метод на сравнителна единица с опции.
2.Метод на количественото изследване.
3.Метод на сравнителен обект.
Има три вида износване:
2) функционално (или функционално остаряване);
3) външни (икономически).
Физическото и функционално износване може да бъде отстранимо и непоправимо. Критерият за елиминиране на износването е превишението на добавената стойност над разходите за нейното елиминиране.
Методи за определяне на износването:
♦метод на екстракция (метод на пазарна извадка);
♦ метод на продължителността на живота;
♦ метод на разделяне (по три вида износване).
Методи за оценка на поземлен имот:
♦метод на остатъка за земя;
♦метод на капитализация на поземлената рента;
♦ метод на сравними продажби.
Оценката на имота по разходния подход се определя по следната схема:
Приблизителни разходи за възстановяване ______
а) за еднократна употреба _____;
в) неотстраним за елементи с дълъг живот _____;
б) неотстраним за елементи скратък живот
а) за еднократна употреба _____;
б) фатален _____
III. Външно остаряване.
Обща натрупана амортизация:
Разходите за подобрения, като се вземат предвид износването ______.
Плюс: цената на земята ______.
Плюс: предприемаческа печалба ______.
Оценка на разходите по разходния подход ______.
Амортизацияе загубата на стойност поради влошаване на физическото състояние на обекта и/или моралното му остаряване. Натрупаната амортизация се дефинира като разликата между текущите разходи за възстановяване (замяна) и реалната пазарна стойност на обекта към датата на оценката.
В зависимост от причините, причиняващи загубата на стойност, износването се разделя на три вида: физическо износване, функционално износване, износване от външни влияния.
Физическото износванее загуба на стойност поради физическото разрушаване на строителни конструкции и материали по време на експлоатация. Изразява се в стареене и износване, разрушаване, гниене, ръждясване, счупване и структурни дефекти. Този тип износване може да бъде както поправимо (сменяемо), така и непоправимо (невъзстановимо). Коригируемото физическо износване (т.е. износване, което може да бъде елиминирано чрез рутинна поддръжка) включва планирани ремонти или подмяна на части от артикул по време на ежедневна работа. Амортизацията се счита за възстановима, ако цената на нейната корекция е по-малка от добавената стойност.
Функционалната (морална) амортизацияе загуба на стойност поради относителната неспособност на дадена структура да осигури полезност в сравнение с нова структура, създадена за същите цели. Обикновено се причинява от лошо оформление, неспазване на техническите и функционални изисквания в такива параметри каторазмер, стил, възраст и т.н. Функционалното облекло може да бъде поправимо или непоправимо. Функционалното износване се счита за възстановимо, когато разходите за ремонт или подмяна на остарели или неприемливи компоненти са изгодни или поне не надвишават размера на полезността и/или добавената стойност. В противен случай износването се счита за непоправимо.
Физическото и функционално влошаване обикновено е присъщо на самия имот.
Външната (икономическа) амортизация се причинява от външни фактори - промяна на пазарната ситуация, промени във финансовите и законодателни условия и др.
За определяне на натрупаното износване се използват следните методи [29].
1. Разделен метод
Методът на разбивка се състои в подробно разглеждане и отчитане на всички видове амортизация.
Резултатите от оценката на износването са показани в таблицата.