Методика за одит на асоциацията на собствениците на жилища

Методологията за одит на организации с нестопанска цел - асоциации на собственици на жилища трябва да бъде разработена от одиторска организация, за да систематизира подходите за организиране на одит. Тази методология може да се използва като основно ръководство за одит на други организации с нестопанска цел в сектора на жилищните и комуналните услуги. Одиторските фирми, извършващи проверки, могат да използват тази техника при разработването на вътрешни стандарти и насоки, които установяват задължителни общи и специфични принципи и подходи към одита в сектора на жилищните и комуналните услуги.

В структурно отношение методиката включва няколко раздела (фиг. 16.1). В сек. Метод I представя подготвителния етап в раздел. II - "Събиране на информация и одиторски доказателства, систематизиране на одитни материали" описва някои технически аспекти на практическото приложение на разпоредбите и подходите на методологията, методологични подходи за събиране на одиторски доказателства, раздел. III разкрива подходи за оценка на резултатите от одит.

Фиг. 16.1.Одит на прогнозите за приходите и разходите на сдруженията на собствениците на жилища

По време наподготвителния етап, наред с извършването на обичайната за всяка проверка работа по изготвяне на план, програма, писмо за съгласие за извършване на проверка, изготвяне и подписване на споразумение, се извършват работи, които се различават в зависимост от това коя проверка е първична или повторна. Припървоначалния огледе необходимо да се извърши предварителна оценка на дейността, да се съгласуват условията на огледа. Приповторен одите необходимо да се запознаете с материалите от предишния одит, да оцените как са направени корекциите и са изпълнени препоръките на одитора. Източници на информация са оценки за текущия и минал период, изчисления на приходите и разходите,аналитично счетоводни регистри, аналитични регистри, отчетност, нормативна уредба.

Специален раздел за проверка епроверка на валидността на прогнозите за приходите и разходите на асоциациите на собствениците на жилища и тяхното изпълнение. При изчисляване на приходите от продажба на услуги се използват общинските тарифи.

Дори ако HOA няма търговска дейност, се генерират спестявания от приблизително 10% от общото годишно плащане на жителите. За къща от 450 апартамента това е около 800 000 рубли. Одиторът трябва да даде становище относно оптималността на определянето на таксите за собствениците на жилища, ефективността на използването на временно свободните средства. По-специално е необходимо да се установи дали временно свободните средства носят доход, къде се съхраняват, дали условията за тяхното съхранение и осигуряване на доходност са оптимални.

В хода на проверката на прогнозите на HOA одиторите, като независими професионалисти, проверяват финансовите отчети, извършват проверка на плащанията и вноските на членовете на HOA за икономическата осъществимост на разходните елементи, консултират се по счетоводни, данъчни, управленски счетоводни и правни въпроси.

Специален раздел на одита еодит на доходоносни източници на HOAs,които в съответствие с Жилищния кодекс на България се състоят от:

• от задължителни вноски, встъпителни и други такси на членовете на HOA;
• субсидии за осигуряване на експлоатация на обща собственост в жилищна сграда, ремонт, предоставяне на определени видове комунални услуги;
• доходи от стопанска дейност;
• разни приходи.

Одиторът трябва да провери легитимността на бизнес дейностите на TOK. Като организация с нестопанска цел, HOA има право да извършва предприемаческа дейност само доколкотозащото служи на целта, за която е създаден. В същото време българското законодателство установява ограничения върху предприемаческата дейност на определени видове НТО. По-специално, списъкът с видове икономически дейности, които HOA може да извършва, е затворен и включва:

• поддръжка, експлоатация и ремонт на недвижими имоти в жилищна сграда;
• изграждане на допълнителни помещения и обща собственост в жилищна сграда;
• отдаване под наем, лизинг на част от общото имущество в жилищен блок.

От законодателната дефиниция на HOA следва, че HOA е създадена за съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигурявайки функционирането на този комплекс, следователно HOA предоставя на собствениците на помещения в жилищна сграда услуги за нейното управление и експлоатация. Ако има собственици на помещения в жилищна сграда, които не желаят да се присъединят към HOA, тогава законът задължава партньорството да сключи споразумения с тях за поддръжка и ремонт на обща собственост в жилищна сграда (№ 2, член 138 от LC RF). В съответствие с тези споразумения собствениците плащат такса за жилищни и комунални услуги (клауза 6, член 155 от LC RF). Такива приходи могат недвусмислено да се квалифицират като приходи от предоставянето на услуги на HOA. Освен това тези плащания за организации - собственици на помещения в къщата ще бъдат разходите за плащане на поддръжка, комунални услуги, намаляване на данъчната основа за данък върху доходите. Те обаче не могат да се вземат предвид въз основа на ал. 29 т. 1 чл. 264 Данъчен кодекс България като целеви членски внос на НТО.

Когато проверявате сметките за комунални услуги, трябва да се има предвид, че HOA, създадена, за да осигури работата на къщата, сама по себе си не осигурявакомунални услуги, но сключва договори с комунални организации в интерес на собствениците на помещенията и е само посредник при прехвърлянето на пари към жилищни и комунални услуги, които предоставят комунални услуги на жителите. Партньорството заплаща тези услуги от средствата, получени по текущата сметка под формата на сметки за комунални услуги, действайки при условията на представителство. Одиторът трябва да установи дали в уставните документи е отразено, че HOA се занимава със събирането и насочването на средства за поддръжка на дома, а не с предоставянето на комунални услуги. Тъй като HOA не предоставя услуги, няма доходи, подлежащи на данъчно облагане. Съгласно чл. 41 Данъчен кодекс Българиядоходпризнава икономическа изгода в пари или в натура, взета предвид, ако може да бъде оценена и до степента, в която тази изгода може да бъде оценена. Действайки само като транзитна организация, HOA не получава икономически ползи.

Трябва да проверите размера на парите, събрани от жителите въз основа на фактури, издадени от организации, предоставящи директно комунални услуги. В същото време трябва да се има предвид, че ако събирането на средства се извършва в размер на посочените услуги, действително консумирани от жителите, тогава тези суми не се вземат предвид като част от дохода на HOA за целите на данъка върху печалбата. Въпреки това, ако средствата, събрани от жителите, надвишават размера на реално използваните от тях комунални услуги, както и когато тези средства се използват за други цели, тези средства се считат за доход на HOA.

Функциите на HOA са планиране, организиране и извършване на основен ремонт на жилищна сграда, в тази връзка при извършване на отчетен одит е необходимо да се одитира точността на формирането на резерв за ремонт на жилищна сграда,установява процедурата за планиране и разходване на средства. Одиторът трябва да установи дали се изготвя оценка за основен ремонт, как е регулирана процедурата за формиране на резервен фонд за ремонт, дали има решение на общото събрание на членовете на HOA, чиято компетентност включва тези въпроси в съответствие с жилищния кодекс (клауза 5, клауза 2, член 145 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Разходите за създаване на резерв за предстоящи ремонти на дома не намаляват данъчната основа за данък върху доходите, тъй като разходите за ремонт на дома могат да бъдат взети предвид само след като те действително бъдат изпълнени въз основа на ал. 49 ал.1 на чл. 264 Данъчен кодекс България като други разходи, свързани с производството и продажбата.

Специален раздел на одита е одитът на приходите от отдаване под наем на общо имущество, наем и тяхното използване. Партньорството на собствениците на жилища има право да предоставя за ползване или ограничено ползване на част от общата собственост в жилищна сграда, да отдава под наем част от парцела, мазета, ако това не нарушава правата и законните интереси на собствениците на помещения в жилищна сграда (клауза 1, клауза 2, член 137 от LC RF). Трябва да се има предвид, че тези доходи са неоперативни (клауза 4, член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация) и подлежат на данъчно облагане.

При проверка на данъка върху доходите на физическите лица трябва да се има предвид, че партньорствата, от които данъкоплатците са получили доходи, са данъчни агенти и са длъжни да изчисляват, удържат и плащат данък върху доходите на физическите лица.

Одитът трябва да установи наличието на превозни средства, регистрирани в HOA, да провери точността на налагането на техния транспортен данък.

Партньорството на собствениците на жилища не е собственик на жилищния фонд на жилищна сграда, тъй като апартаментите принадлежат на техните собственици, следователно няма правни основания за начисляване на данък върху имуществото към HOA.

С изключениеОсвен това HOA има право да премине към опростената система за данъчно облагане, ако нивото на дохода не надвишава установеното ниво.

Важно условие за освобождаване на целеви приходи от облагане с данък върху доходите е организирането на отделно счетоводство за получените (произведените) приходи (разходи) в рамките на целевите приходи, което трябва да се провери по време на одита. Ако по време на проверката одиторът установи нарушение на поне едно от горните условия, тогава получените от данъкоплатеца доходи не се отнасят за целеви приходи и трябва да бъдат включени в данъчната основа за облагане с корпоративен данък.

Назаключителния етап се установява наличието на одиторски доказателства за всички етапи на одита, формира се становището на одиторската организация относно надеждността на отчетността, изготвя се одиторски доклад за клиента, писмо за резултатите от одита.

Ако има грешки в рамките на нивото на същественост, одиторската фирма решава да издаде модифициран условно положителен одиторски доклад. Ако нивото на идентифицираните грешки надвишава нивото на същественост, декларирано в плана, тогава на одитора се препоръчва да изготви отрицателен одитен доклад, цитирайки фактите, довели до такова заключение (нарушение на закона, неизпълнение от борда на възложените му задачи за управление и поддръжка на жилищна сграда и др.). Регистрацията на отказ за изразяване на становище относно надеждността на финансовите отчети на партньорството може да бъде при непълно представяне на документи и счетоводни данни за одитирания период.

Одиторът трябва да предостави доказателства, че партньорството не е застрашено от фалит или други сериозни обстоятелства, които не са в съответствие спродължаване на неговата дейност. Одитът трябва да се извърши в съответствие с Федералното правило (стандарт) за одиторска дейност № 11 „Приложимост на предположението за непрекъснатост на бизнеса на одитираното предприятие“.

Спецификата на всяка мярка от методиката е залегнала в стандарта „Цели и основни принципи, свързани с одита на отчетността на сдружението на собствениците на жилища“.

Избраните ръководни органи на HOA носят отговорност за точността и валидността на информацията, предоставена във финансовите отчети, данъчните изчисления. В допълнение към изискването за спазване на законодателството относно счетоводството, данъците, съветът на партньорството е длъжен да спазва законовите изисквания за защита на имуществените интереси на собствениците на жилища, да представи на събранието на собствениците подробен отчет за дейността си, потвърден от одитор.

Стандартът препоръчва сдруженията на собствениците да сключват споразумения с одиторски организации за извършване на задължителни или инициативни одити.

Провеждането на одит не освобождава ръководството на HOA от отговорност за изпълнението на присъщите му задължения и функции, предвидени в устава на партньорството, което се регулира от стандарта за одиторска дейност „Права и задължения на одиторските организации и икономическите субекти“.

Разпоредбите на Закон № 307-FZ относно отговорността на одиторската организация за формирането и изразяването на професионално мнение относно надеждността на финансовите отчети на партньорството в съответствие с нивото на същественост е препоръчително да се допълни изискването за необходимостта от изразяване на обективно мнение относно изпълнението на изискванията на устава на партньорството за защита на законните имуществени интереси на собствениците на жилища.