НАЕМ НА ЗЕМЕЛЕН ДЯЛ

Договорът за наем на поземлен дял е споразумение, съгласно което наемодателят (собственикът на поземления дял) се задължава да предостави на наемателя (организация или гражданин) поземлен дял за временно ползване срещу заплащане. Ако собственикът на поземления дял не желае да го продаде или самостоятелно да се занимава със селскостопанско производство, тогава сключването на договор за наем е най-предпочитаният начин за разпореждане с поземления дял. При отдаването му под наем собственикът запазва собствеността върху земята и в същото време получава доход под формата на рента.

Договорът за наем на земя подлежи на задължителна държавна регистрация. Това споразумение не изисква нотариална заверка и влиза в сила от момента на държавна регистрация.

Договорът за наем на земя се съставя в 3 екземпляра. Едно копие се съхранява от наемодателя и наемателя, а третото копие остава в органа за държавна регистрация.

Както вече споменахме, използването на земя по договор за наем се заплаща. Ето защо навременното плащане на наема е едно от основните задължения на наемателя. В чл. 614 от Гражданския кодекс на България предвижда няколко възможности за установяване на наем. Най-предпочитаните са следните:

- посочване в договора на конкретни видове продукти, услуги и тяхното количество, предварително изчислено от прогнозния размер на наема и цените в сила към момента на сключване на договора;

- посочване на размера на наема в парично изражение, който може да бъде индексиран в съответствие с увеличението на минималната работна заплата. Плащанията могат да се извършват както периодично, така и наведнъж;

- определяне на размера на наема в зависимост отпроизводителност. В този случай се разработва определена скала, която отразява зависимостта на количеството продукция в стойностно изражение или в натура, което лизингодателят може да получи, въз основа на нивото на производителност. Колкото по-висок е добивът, толкова повече продукция получава лизингодателят. Размерът на наема може да бъде преразгледан по всяко време по споразумение на страните. Споразумението може да включва условие, че наемателят има право да поиска намаляване на размера на наема, ако поради обстоятелства, за които той не носи отговорност, условията за ползване, предвидени в споразумението, или състоянието на земята се е влошило значително.

Наемателят е длъжен да плаща наема навреме. За забавено плащане на наема договорът може да предвиди неустойка, чийто размер се определя по споразумение на страните. В процеса на реорганизация на селскостопанските предприятия и приватизация на земята се разви определена практика за сключване на договори за наем на земя. Често, съгласно условията на договора, наемателят се задължава да плаща поземлен данък за наемодателя за сметка на наема.

Неразделна част от такова споразумение е списъкът на наемодателите. Посочва фамилните имена, собствените имена, бащините имена (пълни) на наемодателите, паспортни данни или данни на документите, които ги заместват; серия, номер и дата на издаване на удостоверението за собственост върху земя, площ на дела в хектари (земеделска земя, от които обработваема земя) с качествена оценка в балохектари. Правилността на вписването в списъка на тези вписвания се удостоверява с подписа на всеки наемодател. Собствениците на поземлени дялове избират помежду си и посочват в договора представител, който съхранява копие от договора и представлява техните интереси. Договорът се сключва в 3 екземпляра, независимо от броянаемодатели. Наемателят подписва и трите екземпляра от договора, а подписите на наемодателите се полагат в 3 екземпляра от анекса към договора. Единият от трите екземпляра остава на съхранение в окръжния комитет, вторият - при наемателя, а третият - при представителя на наемодателите.

В случай на сключване на споразумение с множество лица от страна на наемодателите, конкретните форми на плащане на наема се определят от допълнително споразумение относно условията за плащане на наема, сключено между всеки наемодател и наемател. В договора са дадени обобщени показатели за условията за плащане на наем на всички наемодатели. Основанията за промяна и прекратяване на договора за наем на земя са посочени в действащото законодателство. Като общо правило договорът може да бъде изменен или предсрочно прекратен по споразумение на страните. По изключение е предвиден случай, когато споразумението може да бъде изменено и прекратено от съда по искане на една от страните, ако другата страна наруши условията на споразумението и тези действия могат да бъдат квалифицирани като съществено нарушение, тоест нарушение, което води до значителна вреда за страната. Степента във всеки случай се определя от съда. Следните нарушения на условията на договора за наем могат да бъдат класифицирани като съществени: наемателят използва земята със значително нарушение на условията на договора или предназначението на земята или с повтарящи се нарушения; наемателят повече от два пъти подред след изтичане на срока за плащане, установен от споразумението, не плаща наема, както и в други случаи, предвидени в споразумението.

Наемодателят има право да поиска предсрочно прекратяване на договора само след като изпрати на наемателя писмено предупреждение за необходимостта от изпълнение на задълженията в разумен срок. Предпоставка за промяна или прекратяване на договора с решениена съда е да изпрати на другата страна предложение за изменение или прекратяване на договора. Съдебно дело може да бъде заведено само ако е изпълнено едно от следните две условия:

- получаване на отказ от другата страна на предложение за изменение или прекратяване на договора;

- неполучаване на отговор на съответното предложение в рамките на 30 дни, освен ако друг срок е предвиден в договора или не се съдържа в предложението за промяна или прекратяване на договора.

Споразумение за изменение или прекратяване на договор за наем на земя се сключва от страните в писмена форма. Моментът, от който задълженията се считат за изменени или прекратени е:

- по споразумение на страните - момента на регистриране в областния комитет на сключения договор;

- при съдебно решение - от момента на влизане на решението в сила.

Елена Чувелева, Светлана Киселева

Фонд за аграрни реформи Нижни Новгород,

NizhAgroFond (член на Асоциацията AGRO)

603082, Нижни Новгород, Верхне-Волжская насип, 5