НАЕМАНЕ ЗА ИЗБЯГВАНЕ НА КРЕДИТОРА
Риск 1: измамници Апартамент под наем или за продажба
Първо, нека да разгледаме най-често срещаните схеми за измами на пазара за жилищни наеми. Два метода са особено ефективни: пренаемане на апартамент и продажба на жилище с фалшиви документи.
Първият метод е ефективен при тези собственици, които отиват на дълго командировка в друг град или държава и не могат да извършват контролни проверки на апартамента за дълго време. След като се завръща, хазяинът идва в апартамента и открива, че там живеят напълно различни хора. Наемателите го пренаемат, като таксуват новите наематели солидна сума няколко месеца предварително. Новите наематели твърдят, че имат право да живеят в апартамента известно време, но тази опция не отговаря на наемодателя. Не е получавал пари за вторичен наем на апартамент. И ако е наел единствения си апартамент, значи също няма къде да живее.
За да се предпазите от този метод на измама, е необходимо да сключите трудов договор с работодателя. Ако не се казва изрично за възможността за пренаемане на апартамента, наемателят няма право да го направи. И собственикът на апартамента може да поиска от новите наематели да напуснат помещенията и да предложи да разрешат всички разногласия с тези, които са пренаели жилищното пространство.
Друг метод за защита срещу измама е споразумение за доверително управление с агенция за недвижими имоти, което описва всички условия за работа, предложени от собственика. Апартаментите в доверително управление са застраховани срещу пожар, наводнение, експлозия на газ и незаконни действия на трети лица. В този случай агенцията за недвижими имоти носи финансова и имуществена отговорност, ще се справи и с всякаквипроблеми.
Вторият разпространен метод за измама е продажбата на апартамент под наем. Това е много по-трудно от поднаемането. Печалбата от измамата обаче е доста голяма. Подготовката на апартамент за продажба отнема около два до три месеца: изготвяне на фалшиви документи, търсене на купувачи.
Разбира се, сделката, извършена от измамници, впоследствие ще бъде обявена за невалидна и е малко вероятно да загубите апартамента. Но колко нерви и усилия ще похарчите, за да изгоните незаконните собственици от апартамента си!
Риск 2: неприватизиран апартамент
Наемането на неприватизиран апартамент е малко по-трудно от наемането на собствен. Необходимо е писменото съгласие на членовете на семейството, които живеят заедно с наемателя на общинско жилище, и общината, чиито интереси представляват жилищните и комуналните служби. Но това дори не е въпросът: наемателите могат да се опитат да приватизират неприватизиран апартамент.
Подправянето на правни документи не е трудно.
Ето защо, преди да отдадете апартамент под наем, направете си труда да го приватизирате, тоест да го направите своя собственост. Собственикът има повече права и по-малко проблеми.
Риск 3: повредено имущество
Мисълта за щети на имущество в апартамент под наем със сигурност посещава всички наемодатели. Въпреки това, единият собственик се опитва да се защити и полага известни усилия за това, докато другият оставя всичко да се развива с надеждата, че неговите наематели не са способни на това. Но за съжаление, след като получи счупени мебели, повредени водопроводни и домакински уреди, нещастният хазяин е принуден да се раздели с чиста сума, за да ремонтира апартамента и да замени нещата. Проблем е и миризмата на животни, с която апартаментът е наситен и от която е доста трудно да се отървете.
Могат да се дадат много съвети. първо,мощен източник на мръсотия - животни. Ако не искате да миете и проветрявате апартамента дълго време след котка или да ремонтирате паркет, надраскан от очарователно кученце, наложете забрана за животни. Или напишете в отделна клауза в договора изискването за отстраняване на последствията от отглеждането на животни в апартамента.
Трето, когато наема апартамент, собственикът ще трябва да се примири с факта, че наемателите могат да бъдат различни: някой е по-чист, някой е по-малко. Когато напускате апартамента, няма да можете да принудите бившите наематели да го приведат в пълен ред, основното е, че собствеността ви трябва да е непокътната. Собственикът ще трябва да измие апартамента преди влизането на нови наематели. Следователно има смисъл да наемете чистачка от специална служба, която срещу определена сума (доста малка, в сравнение с месечния доход от апартамента) ще го почисти, след като наемателите напуснат.
Друг нюанс: наемателите не са длъжни да плащат за естествената амортизация на апартамент. Тоест, ако се счупи нов диван или пералня, собственикът има право да иска пари от наемателите за ремонта им. Но стари тапети или изсъхнал от старост стол са проблемите на наемодателя.
Риск 4: неплатени междуградски разговори
Риск 5: предадено на един, а десет от тях оживяха
За съжаление има случаи, когато собственикът наема апартамент на семейна двойка, а две или три семейства или екип от зидари от Украйна идват да живеят в едностаен апартамент.
По закон наемателят има право да премести съпругата (съпруга) и непълнолетните си деца в апартамента със съгласието на наемодателя. Следователно всички останали могат да живеят в апартамента само ако това е посочено в договора за наем. При сключването на такова споразумение трябва да се предвидят много спорни точки: ако сте наели апартамент на тричленно семействочовек, тогава ще можете да изгоните останалите в съда, като поискате обезщетение за щети.
Риск 6: изнесете се без да плащате наем
Не е необичайно работодателите да мамят собственика, сълзливо го умолявайки да отложи плащането за няколко месеца (те казват, тогава всичко ще бъде върнато). Но след месец-два наемателите се изнасят, без да плащат нищо. Не е възможно да се намерят измамници, дори ако собственикът на апартамента е записал всички паспортни данни на наемателите и мястото на постоянна регистрация. Все пак много хора са регистрирани на едно място, а живеят на друго.
При самостоятелно наемане на апартамент собственикът е длъжен да регистрира договора за наем в данъчната служба по местоживеене и да плати данъци - 13% от получения доход. Ако собственикът получава пари чрез агенция за недвижими имоти (доверително управление), данъкът върху дохода се удържа от него от тази агенция.
Ще трябва да платите глоба за укриване на данъци. Размерът му зависи от сумата, която данъчните признават за скрита. Много често това е нещото, с което работодателите изнудват собственика си. Всъщност дори кратък срок за наемане на апартамент и още повече липсата на договор не освобождава от данъчни плащания.