Някои правни аспекти на управлението на сградата, Статии, Начало, Научно и културно списание
Отношенията на собствениците по отношение на общата собственост в сградата са сложна, динамично развиваща се институция, чието правно утвърждаване в момента далеч не е завършено. До голяма степен отношенията на собствениците в жилищна сграда могат да се считат за регулирани, но тъй като такъв обект е само частен случай на сграда, такова регулиране като цяло не може да се нарече пълно. От друга страна, практиката на активно строителство на нежилищни сгради с множество собственици, както и нарастването на броя на собствениците в съществуващи сгради, значително затруднява гражданското движение в тази сфера, което поражда необходимост от допълнително внимание от страна на законодателя.
Всъщност отношенията на собствениците по отношение на управлението на сградата са осъществяване на правата на собственика (разпореждане, ползване и владение) по отношение на имущество, което е в споделена собственост. Прилагането на аналогията на закона към такива отношения не е допустимо, тъй като параграф 1 на член 6 от Гражданския кодекс на България предвижда прилагането на аналогията на закона само ако тези отношения не са уредени със закон. Междувременно се регулират отношенията по използването, разпореждането и собствеността върху общата собственост, правото (членове 246, 247 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Използването на аналогията на правото също е неприемливо, тъй като такава аналогия трябва да има за цел да запълни празнота в правото, която не се вижда в този въпрос.
От друга страна, реализацията на правата на собствениците по отношение на общата собственост под формата на колекция може да се разбира като специален случай на споразумение между собствениците, неговият специализиран, специфичен аспект. И ако Пленумът на Върховния арбитражен съд № 64 предполага аналогия на видовите отношения, без да засяга родовите, тогава такава аналогия може да е подходяща. При коетовъпросът дали е възможно аналогията да се приложи към видовите отношения, ако родовото право е уредено, остава открит и може да бъде предмет на дискусия.
Съществуват не само теоретични, но и практически бариери, които могат да се превърнат в пречка за използването на аналогия при осъществяването на споделени права на собственост под формата на срещи към конкретни правоотношения. Практиката за управление на нежилищна сграда у нас премина под формата на квазимениджърски дружества, които реално предоставят управленски услуги, като регулират тези отношения чрез двустранни споразумения за услуги с всеки собственик поотделно. В случая аналогията не може да се приложи, тъй като законът в чл. Гражданският кодекс на България установява презумпцията за съгласие между страните. Но дори липсата на такова споразумение или неговото прекратяване оставя бариери за използване на аналогията с Жилищния кодекс, тъй като стопанската дейност на квазиуправително дружество в такава сграда се основава на правомощия от ситуацията и има елементи на действие в чужд интерес без мандат, което, предвид широкото разпространение на подобни отношения в момента, трябва да се разбира като установен стопански оборот. Наличието на бизнес оборот възпрепятства използването на аналогия по същата причина - презумпцията за бизнес оборот, установена в член 6 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
По един или друг начин, аналогията в изграждането на управленски отношения вече е свършен факт, както се доказва, наред с други неща, от съдебната практика. По-специално, от материалите по дело А53-7807/2010 следва, че собствениците на бизнес центъра са провели среща по аналогия с Жилищния кодекс, на такава среща е избрана формата на управление в сградата. Това събрание беше обжалвано от заинтересованите собственици, но съдилищата на първа и апелативна инстанции потвърдиха законносттатакава среща.
Междувременно използването от законодателя като критерий за възможността за осъществяване на пряк контрол върху такъв обект като „апартамент“, а не „помещение“, дава сериозни основания тази разпоредба да не се прилага по аналогия към други сгради, тъй като броят на апартаментите в нежилищна сграда е нула, което е по-малко от 12, и аналогията не се прилага за обекти на правото, тъй като нейното прилагане е ограничено от отношения.
В проекта на новия Граждански кодекс на Руската федерация ще се регулират отношенията на собствениците по отношение на общата собственост (виж чл. 298.5. от Проекта на Гражданския кодекс - „Общата собственост на сградата“), а също така можете да разчитате на регулирането на общата собственост в сградата под формата на събрания (Глава 9.1 от Проекта на Гражданския кодекс - „Срещи“), което в новия Граждански кодекс на България ще бъде форма на закон и позволява установяването на права и задължения на всички участници в гражданскоправната общност.
Когато сравняваме тези норми с разпоредбите на Жилищния кодекс, трябва да обърнем внимание на липсата на такива важни елементи на регулиране на институцията на събранията като квалифицирано мнозинство при вземането на жизненоважни решения, както и липсата на участие на властите и местните власти в управлението на сградите. Освен това под въпрос е предложението за установяване на открита компетентност на събранията, което на фона на сложните основания за обжалването им може да стане повод за злоупотреби.
Логиката на развитието на всяко законодателство се движи към адаптиране на правния език към нивото на гражданскоправно съзнание на субектите на регулираните правоотношения. Съвременното обществено съзнание не идентифицира собствениците на нежилищни помещения с такива членове на общността на гражданското право като кредитори в несъстоятелност или членове на юридическо лице, тъй катопоследните до голяма степен имат признаци на стопански субекти. Ето защо би било идеално тези отношения да имат специална, а не обща уредба, която да позволява съчетаването на подобни отношения с подобни правоотношения в жилищния сектор.
Особена нужда от регулация има в областта на управлението на сградите. Правата на собствениците да участват в управлението на нежилищни сгради вече са повсеместно нарушени от произвола на квазимениджърските дружества, които налагат интересите си с помощта на монополното си положение. Защитата на такива права с помощта на антимонополното законодателство практически не е осъществима поради несъразмерността на нарушеното право с инструментите за неговата защита. Най-ефективно в този смисъл може да бъде разширяването върху нежилищните сгради на форма на управление, подобна на партньорството на собствениците на жилища.
Така сегашната аналогия в отношенията между нежилищни и жилищни сгради има неочевиден правен характер, а планираните мерки за регулиране на тази област в проекта на новия Граждански кодекс едва ли са в състояние да решат всички натрупани проблеми в тази област. Най-идеалното е регулирането на отношенията в нежилищните и жилищните сгради с един специален закон.