Определяне на очаквания доход от наем
Очакваният доход от наем е сумата от диференциалния и абсолютния доход от наем.
Диференциалният доход от наем на обекти на държавната кадастрална оценка се определя по формулата:
където Pi. диференциален доход от наем на 1-ви обект на кадастрална оценка, rub./ha;
Вi - бруто производство, дължащо се на почвеното плодородие на 1-ви обект на кадастрална оценка, rub./ha;
3i_разходи за използване на 1-ви обект на кадастрална оценка с индивидуална прогнозна производителност и със среден в субекта на България (район за оценка на земята) индекс на технологични свойства и местоположение на земята, руб./ха;
H0 - минималният необходим за възпроизвеждане стандартен коефициент на рентабилност ' по отношение на разходите (H0=1,07);
(В,-3, Н„), ∆Рт,+∆Рmi - доход от наем, дължащ се на почвеното плодородие, технологични свойства и съответно местоположение на 1-ви обект на държавната кадастрална оценка, рубли/ха.
Брутната продукция на обекта на държавната кадастрална оценка (Bi) се определя чрез диференциране на основната прогнозна продуктивност на земеделската земя за субекта на България (района за оценка на земята) пропорционално на бонитетите на почвата на обекта на кадастрална оценка по формулата:
където B0_е базовата прогнозна производителност на земеделска земя за субекта на България (оценъчна площ), руб./ха;
B0 и Bi_бонитетна оценка съответно на почвени групи или почвени разновидности на земеделските земи от субекта на България на земеоценъчния район) и 1-ви обект на кадастралната оценка.
Разходи за ползване на 1-ви обект от кадастралната оценка(ZG)се определя чрез диференциране на част от основните разходи пропорционално на бонитетната оценка на почвата по формулата:
където 30 ^ основни прогнозни разходи за използване на земеделска земя за субекта на България (площ за оценка на земята), руб./ха;
Dzu_дял от разходите, дължащи се на добива (поради разлики в обема на прибиране на реколтата, разходи за транспорт, обработка и съхранение на продуктите).
Доходът от наем, дължащ се на технологичните свойства на обекта на кадастрална оценка, се определя чрез разграничаване на част от основните разходи за ползване на 1 ха земеделска земя в субект България (площ за оценка на земята) (Zo) пропорционално на индекса на технологичните свойства на 1-ви обект на кадастрална оценка:
където It( и Ito_индекси на технологични свойства на 1-ви обект на кадастрална оценка и земеделска земя за субект България (район за оценка на земята);
ДЗТ - делът на разходите, дължащи се на технологичните свойства на земеделската земя.
Доходът от наем, дължащ се на местоположението на обекта на кадастрална оценка(ARmi)се определя като разликата между разходите за превоз на товари при средни стойности за субекта на България (зона за оценка на земята) на капацитета и отдалечеността на земята (Co, rub./ha) и тяхната цена в оценяваните обекти (C1, rub./ha):
където Ero иErg -среднопретеглено еквивалентно разстояние на превоз на товари, съответно за субект България (район за оценка на земята) и 1-ви обект на кадастрална оценка, km;
Г0 и Г,_извънстопанска стандартна товароносимост на 1 ха земеделска земя средно за субект България (район за оценка на земята) и 1-ви обект на кадастрална оценка, тона; T е цената на транспортирането на един тон товар на 1км, търкайте.
За да се получи кадастралната стойност на обекти на кадастрална оценка, включително тези, върху които не се формира диференциран доход от наем, се установява абсолютен доход от наем (на първия етап от кадастралната оценка). Стойността му се определя общо за България в размер на 1% от стойността на брутната продукция от културите и се приема като единна кадастрална оценка за всички обекти на 1 хектар земеделска земя.
Прогнозният доход от наем от 1 хектар земеделска земя се определя чрез сумиране на диференциалния и абсолютния доход от наем. Ако диференциалният доход от наем е отрицателен, тогава той приема нулева стойност.
Определяне на кадастралната стойност.
Кадастралната стойност на единица площ (1 хектар) на обект на кадастрална оценка се определя чрез умножаване на прогнозния доход от наем от 1 хектар на оценявания обект по периода на неговата капитализация, равен на 33 години.
ГЛАВА IX
ИКОНОМИЧЕСКА ЕФЕКТИВНОСТ
ИЗВЪРШВАНЕ НА КАДАСТРАЛА
ЗЕМЕДЕЛСКИ ЦЕННОСТИ
ЗЕМИ
ГЛАВА IX. ИКОНОМИЧЕСКА ЕФЕКТИВНОСТ ОТ ИЗВЪРШВАНЕ НА КАДАСТРАЛНА ОЦЕНКА НА ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ.
Ефективността на кадастралната оценка на земеделските земи се отразява в следните показатели на кадастралната оценка на земята:
• оптимизиране на разположението на културите и сеитбообращението в общините;
• обосновка на мерки за подобряване на почвеното плодородие, подобряване на технологичните свойства на парцелите и селскостопанските пътища;
• планиране на добивите и стандартните производствени разходи за производство;
• диференциация по работни области и областисменни норми за производство на инертни материали, формиране на транспортни и технологични звена за прибиране на реколтата;
• отнемане и разпределяне на земя;
• изчисляване на ставките на поземления данък;
• създаване на нормативна база за компютъризация на поземления кадастър;
• разработване на земеустройствени, мелиоративни и други проекти, свързани със земеползването;
• управление и опазване на земята.
Реформата на данъчната система в България предвижда промяна в подходите за облагане на земята.
В тази връзка се предвижда да се премине към облагане на поземлени имоти в зависимост от тяхната кадастрална стойност. Принципът за определяне на ставките на поземления данък в строго съответствие с кадастралната стойност на поземлените парцели е изключително важен. Този принцип позволява напълно и най-точно да се вземат предвид всички фактори и свойства на парцела като обект на субект и обект на човешка дейност.
Разработен е проект на федерален закон „За внасяне на изменения в част първа от Данъчния кодекс на България (глава „Данък върху земята“). За разлика от сегашния поземлен данък, който определя фиксирани ставки в рубли или копейки за 1 ха или 1 кв. м., ставката на новия данък най-вероятно ще бъде определена като процент от данъчната основа в размер от 0,1 до 2%, т.е. максималната данъчна ставка няма да надвишава 2% от данъчната основа.
Прилагането и установяването на данъчни ставки като процент от кадастралната стойност на земеделската земя, изчислена чрез диференциален доход от наем върху изключително важни фактори, които придават на всеки поземлен имот уникалност и уникалност и осигуряват, за разлика от икономическата оценка, която дава сравнителна оценка само в рамките наотделни региони, тяхната обективност и съпоставимост в цяла България.
Пряката ефективност при определяне на кадастралната стойност на земеделската земя се изчислява чрез сравняване на поземления данък при фиксирани данъчни ставки и при данъчни ставки като процент от данъчната основа (таблица 30) (Картограма въз основа на кадастралната стойност на единица площ от обекта на оценка (фрагмент) - Приложение № 3).
ОБОБЩЕНИЕ
В хода на поземлената реформа земята придобива особени правни белези: става „собственост” и става предмет на гражданското право. Ползването на земята в България е платено. От 1991 г. поземленият данък се прилага както за земята, така и за недвижимите имоти. Съществуващото данъчно облагане обаче не отчиташе качеството на земята, не отразяваше действителната стойност на земята.
Въпросът за данъчното облагане, като се вземат предвид природните и икономическите условия на всеки конкретен субект на поземлените отношения, в момента придобива особено значение във връзка с драматично променените аграрни отношения и появата на нови форми на собственост. Следователно точното и обективно определяне на размера на кадастралната стойност в момента влиза в челните позиции.
Методологията на държавната кадастрална оценка на земеделските земи, в сравнение с други съществуващи методи, е по-подходяща за практическо приложение поради липсата на редица икономически показатели, които в момента са трудни за получаване.
При производството на изчислителна работа в процеса на оценка на земята съществува реална необходимост от използване на съвременни технологии и технически средства за изчисление и преди всичко софтуер и персонални компютри. Това води до значителни икономии на разходи,работно време, повишава се точността на изчислителната работа, намалява се обемът на междинните материали, повишава се качеството на изходните материали, става възможно създаването на широка база данни за субектите на поземлените отношения с природни и икономически характеристики.
Като се има предвид разнородното качество на земите на селскостопанските предприятия, препоръчително е да се разработи програма за оптимизиране на използването на земята в региона: ефективно използване на земи с най-добро качество, отглеждане на най-важните селскостопански култури и прехвърляне на ресурси от торове към тези земи.
Използването на данни за оценка на земята от местните власти ще направи възможно ефективното управление на поземлените ресурси и провеждането на рационална поземлена и данъчна политика.
Кадастралната стойност на поземлените парцели, които имат наемна основа, позволява да се направи заключение за потенциалния доход, който може да бъде получен от реализацията на правата за притежаване, използване и разпореждане с тези парцели и, съответно, степента на ефективност на тяхното използване.
По този начин резултатите от държавната кадастрална оценка на земята трябва да се използват като критерий за оценка на ефективността на използването на поземлен имот и всяка територия, която трябва да бъде обект на държавен контрол върху използването на земята, преди всичко от икономическа гледна точка.
Държавната кадастрална оценка на земятасе извършва, като се вземат предвид данните от поземления, градоустройствения, горския, водния и други кадастри. Резултатите от държавната кадастрална оценка на земята се вписват в държавния поземлен кадастър.
Диференциран доход от наемдопълнителен (прекомерен) доход, генериран върху земи с относително по-добро качество иместоположения.
Абсолютен доход от наем- минималният доход, установен в един размер на 1 хектар земеделска земя, независимо от тяхното качество и местоположение за всички субекти на Руската федерация.
Очакван доход от наем -сумата от диференциалния и абсолютния доход от наем.
В този курсов проект ние определихме интегралните стойности на показателите на обектите за кадастрална оценка за плодородието на почвата, технологичните свойства и местоположението.
Изчисляването на кадастралната стойност на единица площ (1 ха) на обекта на кадастрална оценка включва (таблици № 28, 29):
разграничаване на основните нормативи за субекта на България за продуктивността на земеделските земи и разходите за ползването им за обекти на кадастрална оценка според индивидуалните им рентообразуващи фактори - почвено плодородие, технологични свойства и местоположение;
- определяне на обектите на кадастрална оценка, въз основа на получените индивидуални стандарти за производителност и разходи, прогнозния доход от наем и кадастралната стойност на 1 ха земеделска земя.
В таблици № 28 и № 29 сме изчислили кадастралната стойност на земеделските земи за I и II вариант. В резултат на това получихме същите стойности на кадастралната стойност на земеделската земя.
В таблица № 30 е анализирана икономическата ефективност на оценката на земеделските земи.
В резултат на курсовия проект бяха придобити теоретични знания и практически умения за количествено и качествено отчитане на земята в собственост на земята (земеползване), отчитане на земята в административния район, определяне на кадастралната стойност на земеделска земя с изчисляване на размера на поземления данък въз основа на кадастралната стойност (на примера на LLP"Марьино" Вологодски общински район на Вологодска област).