OSMD и управляващите компании как да направят избор
Избран ли сте за началник на ОСМД? Честито! Отсега нататък имате огромна отговорност: отсега нататък ще трябва да станете адвокат, икономист, психолог-преговарящ и антикризисен мениджър, взети в едно. Трябва да се научите да различавате фаза от нула и издълбан ръкав от ръкав, да овладеете мъдростта на счетоводството и разходите, да станете ас в бюрократичната кореспонденция и експерт по последните промени в жилищното законодателство
И ще направите всичко това срещу много скромна заплата (освен ако, разбира се, не работите на доброволна основа) - по всяко време рискувайки глоба или да се запознаете с Наказателния кодекс като отговорно лице.
Професия, която не се учи
В такива условия шефът на етажната собственост има два варианта. Можете да се оставите на течението, оставяйки нещата да вървят (снегът ще се стопи сам, съботното наводнение в мазето ще „търпи“ до понеделник и т.н. и т.н.). И можете да подходите към въпроса отговорно и да постигнете невъзможното - да станете самоук специалист по професия, която не се подготвя никъде в Украйна.
Наистина в нашата държава няма професия "домоуправител". Още по-изненадващо е, че през годините на съществуване на етажната собственост имаме такива хора, които са се учили чрез проба и грешка, способни да разрешат почти всеки проблем на „своя“ дом с чист ентусиазъм. Със свръхчовешки усилия му избиват кредити за ремонти и участие в държавни програми. Те спестяват всяка стотинка, като лично наблюдават работата на всички служители и компании по всяко време на деня и нощта. Може би познавате такива хора. Може би вие самият сте един от тях и в този случай - дълбок поклон пред вас.
Работата обаче не трябва да бъдеденонощен подвиг. Има и по-цивилизовани начини за решаване на проблема - например подписване на договор с професионална управляваща компания. Има много предимства в това решение, но има и клопки, които сега ще разгледаме.
Как да изберем управляваща компания
Основният критерий за избор, разбира се, трябва да бъде съотношението цена-качество. Ако една фирма таксува услугите си три пъти повече от предишния ви жилищен офис, но работи по същия начин (или дори по-зле) - потърсете друга. Ако компанията не предоставя застрахователни гаранции и не желае да носи отговорност за възможни физически или материални щети в резултат на некачествена работа, това също е причина да забравите за това веднъж завинаги. Няма смисъл да плащате пари и в същото време да продължавате да носите лична отговорност за резултата от услугите, които някой друг управлява.
Също така не се свързвайте с фирма, в чийто опит и професионализъм не сте сигурни. В Украйна, за съжаление, няма толкова много професионалисти в областта на поддръжката на етажната собственост: понякога опитен ръководител на етажна собственост, който е минал през пожар, вода и всички комунални тръби, разбира поддръжката на жилищни сгради по-добре от „специалист“ с диплома на една седмица.
Понякога може да изглежда, че е по-изгодно изобщо да не се свързвате с управляващи компании, а да продължите „по старомодния начин“ да наемате отделни изпълнители за различни услуги: отделно - фирма за събиране на боклук, отделно - водопроводчик, отделно - електротехник, отделно - чистачи и т.н. Ако ръководителят на етажната собственост е готов (и най-важното има възможност) да отдели време за избор на най-евтините изпълнители и в същото време постоянно да следи качеството на тяхната работа, като същевременно има алтернативни възможности в случай на непреодолима сила (а практиката на управление на жилищата обикновено енепреодолима сила и се състои) - жителите могат да получат достатъчно качествена услуга за малко пари. Но на практика този вариант изисква изключително благоприятно стечение на обстоятелствата, а от началника на етажната собственост – и същия ежедневен трудов подвиг (обикновено за несъразмерна с натоварването заплата), на който не всеки е способен.
Освен това, каквото и да се говори, управляващите компании - особено големите - имат такива възможности, каквито няма и най-отдаденият и работоспособен шеф на етажна собственост. В края на краищата, ако ви обслужва един водопроводчик, тогава ако той излезе в отпуск по болест, ще бъде трудно да се намери спешен заместник за него (ако изобщо е възможно). А за компания с голям брой служители това не е проблем: водопроводчици, електротехници, заварчици и сметосъбирачи винаги ще бъдат на разположение. Освен това фирмите разполагат с техника, която е нерентабилна за поддръжката на етажната собственост и е скъпо да се наемат еднократно, например същите снегопочистващи трактори. Същото важи и за консумативите: компаниите имат възможност да ги купуват в големи количества и директно от производителите, което е много по-евтино.
Спомнете си, че има повече от достатъчно инциденти, свързани със състоянието на къщата и прилежащата територия. При поледици хората падат по стъпалата на входа и се нараняват. Изсъхналото отвътре дърво пада и пробива покрива на стоящата под него кола. На детската площадка люлката внезапно се чупи и в резултат на това детето осакатява. Всичко това е въплътеният кошмар на шефа на етажната собственост, защото отговорността пада върху него: не се е грижил за люлката, не е следил зелените площи, не е контролирал работата на портиерите...
Големи компании като Impel Griffin, които се грижат за поддръжката на къщата и околните пространства, са отговорниза резултата от самите тях - включително и пред закона. Следователно подходът към бизнеса е много по-отговорен: повече от пет хиляди служители на украинския клон на "Импел" ви позволяват да осигурите обслужвана къща с работници и специалисти от всякакъв профил, за да извършвате работа на европейско ниво на качество.Технологичните процеси, използвани от компанията, са потвърдени от международни сертификати ISO 9001 и ISO 22000.
Същият момент позволява на Импел Грифин да отговаря за състоянието на пожарната безопасност - "главоболието" на всяка втора етажна собственост, тъй като противопожарните системи не работят в почти нито една къща, по-стара от 15 години. Ситуацията с безопасността и качеството на инженерните мрежи е същата: в повечето от нашите домове те са в толкова плачевно състояние, че само професионалисти на високо ниво трябва да се занимават с тях.
Как да спестите пари заедно с управляващата компания
Както вече казахме, обширен персонал, собствена техническа база и директни покупки на материали директно от производителите - всичко това позволява на компании като Impel Griffin да предоставят на AJOAH по-голям пакет от услуги на по-ниска цена. Но има още една възможност да спестите пари с помощта на управляващо дружество - това е въвеждането на програми за енергийна ефективност.
Според Министерството на регионалното развитие 90% от жилищните сгради в Украйна се нуждаят от топлинна модернизация. В същото време цените на парното растат главоломно. В същото време добре извършената изолация на къщите, подмяната на оборудването и топлопреносните мрежи, модернизацията на осветлението на входове и стълбищни клетки могат да намалят разходите за отопление с до 50%, а разходите за осветление - десетки пъти. Ако е необходимо, управляващото дружество може да проведе индивидуален енергиен одит на къщата, сучастие на компании за енергийни услуги (ESCO): това ще идентифицира „слабите места“ на сградата, които трябва да бъдат модернизирани на първо място, за да се избегнат ненужни разходи.
Импел Грифин или инвестира средства за модернизация от собствени ресурси, или привлича допълнителни инвеститори, или помага на етажната собственост да се присъедини към някоя от държавните или международни програми за енергийна ефективност, като по този начин осигурява правна и техническа подкрепа. В същото време методите позволяват модернизирането на къщата без допълнителни разходи за жителите: AJOAH урежда с компанията разликата в спестяванията, като продължава да плаща по стандартни ставки за определен период от време.
За да може AJOAH да контролира напълно изпълнението на работата и да следи плащанията и разходите си в реално време, компанията осигурява електронно управление на документи. В допълнение, Impel Griffin осигурява денонощно изпращане: аварийните работи се извършват по всяко време на деня, така че всяка повреда в къщата се елиминира възможно най-скоро.
По този начин сътрудничеството с професионална управляваща компания спестява етажната собственост от много проблеми - от ежедневната поддръжка на къщата до модернизацията на остарелия жилищен фонд. В същото време контролът върху действията на фирмата е изцяло в ръцете на жителите. При желание етажната собственост може да промени обхвата на услугите, предоставяни от обслужващата компания, да поръча допълнителна работа или, напротив, да откаже сътрудничество с компанията.
Като всички европейски сервизни компании Импел Грифин цени своята репутация и вярва, че управителят е партньор на етажната собственост и в същото време професионалист, който винаги е готов да окаже квалифицирана помощ.
Виталий Опанасюк, генерален директор на Impel Griffin Service Company:
От 1992 г. украинците получиха правото да приватизират апартаментите си, а от 2000 г. те получиха правото да се обединяват в етажна собственост и да управляват собствеността си. Но защо не сме станали компетентни и ефективни стопани на собствената си собственост?
Мисля, че първото е ниското ниво на доверие. Един към друг, към съсед, към шеф на етажна собственост и към решенията, които вземат. Ниско доверие в законите и тези, които ги пишат и приемат.
Второто е ниското ниво на познаване и разбиране на вече приети закони. Няма време и защо сами да го четем, държавата традиционно изпълнява функциите си условно и декларативно.
Трето, това, което беше дадено на безценица (просто приватизирано - и стана мое), като правило, не се оценява. Оттук и безотговорността и безнаказаността. Не можете да плащате за почистване на двора. Не е нужно да почиствате двора. Можете дори да не наемете портиер и просто да присвоите заплатата му ...
Но това е история. Сега собственикът трябва да прецени: "да има или да няма." Ако притежавате недвижим имот, то вие сте длъжни да го наблюдавате, да спазвате националните, общинските и местните изисквания.
Компаниите за управление на имоти като Impel Griffin могат да ви помогнат да станете ефективен собственик, да намалите разходите си и да избегнете ненужни проблеми, като възложите поддръжката на вашия дом на управляваща компания.
Директор за развитие на чуждестранните региони на Impel Group, Силвия Копаниай:
Като част от групата Impel в Полша, ние управляваме и администрираме етажна собственост чрез три компании: IntegrumManagement, ZUH и Elkom. Общо обслужваме около 350 кооперации - това са около 500 жилищни сгради с обща площ, или 2 милиона квадратни метра.
Сред услугите, които предоставяме за етажната собственост са управлението на етажна собственост иадминистриране (включително счетоводство и отчитане на данни за дългове), застраховане, охрана и мониторинг, опазване, почистване и озеленяване, снегопочистване, наемни услуги за индивидуални клиенти в рамките на етажната собственост.