Основен ремонт във въпроси и отговори
Днес нищо не повдига толкова много въпроси сред собствениците на жилища в жилищни сгради като основен ремонт и задължителни вноски към него. За да поставим точката над „i“ веднъж завинаги, ние събрахме най-често задаваните въпроси и дадохме прости и разбираеми отговори на тях.
Защо в сметките за комунални услуги се появи графата „основен ремонт“?
Жилищна сграда (покрив, фасада) и нейното „пълнеж“ (вентилация, тръби, асансьори, отоплително оборудване, пожароизвестяване, електрическо оборудване, измервателни уреди и др.) Имат определен експлоатационен живот, приблизително 25–35 години. Ако след този период те не бъдат сменени или ремонтирани, тогава жителите могат да изпитат проблеми: течове, аварии, прекъсвания на електрозахранването, аварии на асансьори и др. - всичко, което често се случва в стари къщи, които не са ремонтирани дълго време.
За да живеете в къщата е безопасно и удобно, са необходими основни ремонти. Ако сградата има дълъг експлоатационен живот, например повече от 50 години, може да са необходими по-сериозни реставрационни работи, като ремонт на подове и носеща рамка.
Преди това не се вземаха пари от жителите за основен ремонт. Защо трябва да плащаме сега?
Преди това, тоест в СССР, къщите не бяха собственост на жителите. Апартаменти са им дадени или от държавата, или от предприятия, които са строили жилища за служителите си. Къщата беше тяхна и те трябваше да я ремонтират.
Но през последните 25 години значителна част от жилищата, построени през съветския период, бяха приватизирани от наемателите, тоест преминаха в тяхно притежание. Сега собственици на къщи са тези, които живеят в тях, а не държавата или предприятията. А на кого е сградата, той трябва да я ремонтира. Затова се появиха разпискитеграфа "основен ремонт".
Същото важи и за новопостроените къщи. Хората, които са закупили апартаменти в тях, веднага започват да удържат пари всеки месец за бъдещи основни ремонти, за да съберат необходимата сума до момента, в който дойде време за това.
Когато приватизирахме апартамента, къщата беше в ужасно състояние и основен ремонт не беше извършен от много дълго време. Какво да се прави, защото докато се събере необходимата сума, сградата ще се руши напълно?
Натрупването на необходимото количество не е предпоставка за основен ремонт. Регионалните фондове за основен ремонт са фонд от средства, от които се разпределят средства за нуждаещите се в момента. Решението за извършване на ремонт може да бъде взето от общото събрание на собствениците по всяко време. След прегледа къщата ще бъде включена в програмата за капитален ремонт.
За събирането и разпределението на средствата отговаря регионалния ремонтен оператор. Ние нямаме доверие на тази организация и не искаме да плащаме за чужди ремонти. Можем ли да контролираме как се използват нашите пари?
Можеш. Жилищният кодекс на България предвижда алтернативен механизъм за събиране на средства за капитален ремонт. За да направите това, е необходимо да се проведе общо събрание на собствениците на жилища и 2/3 от гласовете от общия брой да изберете процедурата за събиране на средства по специална сметка на къщата ви в банката. Такава специална сметка не може да бъде арестувана, никой няма право да взема средства от нея - те са под закрилата на държавата и се използват само по предназначение. Можете да прехвърлите пари там чрез управляващото дружество или дори по-добре - да създадете HOA и да разрешите всички проблеми сами.
Кой и как определя размера на плащанията за основен ремонт?
Минималната вноска се определя от субекта на федерацията, по отношение на 1квадратен метър от общата площ на собственото жилище. Не можете да платите по-малко от установената минимална сума. Но ако искате да извършите ремонта по-бързо (или да извършите допълнителна работа), можете да решите на общото събрание да увеличите размера на вноската или да направите еднократна (еднократна) допълнителна вноска.
Кой е освободен от плащания за капитален ремонт или има право на обезщетения?
Регионалните власти могат да освободят гражданите над 80 години от плащания за основен ремонт и да намалят месечната вноска с 50% за пенсионерите, които са преминали границата от 70 години.
Кога ще ни бъде ремонтирана къщата?
Решението за извършване на ремонт може да бъде взето самостоятелно, на общо събрание. Също така управляваща компания или регионален оператор може да ви предложи да извършите ремонт. След това, шест месеца преди началото на годината, през която трябва да се извърши ремонтът, HOA, управляващото дружество или регионалния оператор представя предложения на общото събрание за началната дата на работа, техния списък и обем, цена, процедура и източници на финансиране и др.
Не по-късно от три месеца от датата на получаване на предложенията собствениците трябва да ги разгледат и приемат на общо събрание. Ако не проявите активност и не направите това, местната власт взема решение за извършване на такъв основен ремонт в съответствие с регионалната програма и предложенията на регионалния оператор.
Какво точно ще се ремонтира? Могат ли наемателите да изразят желанията си?
1) ремонт на вътрешнофирмени инженерни системи за електричество, топлина, газ, водоснабдяване, канализация;
2) ремонт или подмяна на асансьорно оборудване, признато за неподходящо за експлоатация, ремонт на асансьорни шахти;
4)ремонт на мазета към общите имоти в жилищен блок;
5) ремонт на фасади;
6) ремонт на основата на жилищна сграда.
Ако наемателите желаят да извършват работа, която не е включена в този списък, те могат да го направят за своя сметка (вижте по-горе). Но такива ситуации се случват рядко. Много по-важно е да се контролира коя от дейностите, предвидени в закона, препоръчва да извършва регионалния оператор.
„На някои места доскоро се прилагаше негласен принцип: ремонтът трябва да се извършва в строго съответствие с оригиналния проект на сградата. И това означава, че ако къщата е на 30 години, 50 години или повече, тогава отдавна остарялото инженерно оборудване в системите за отопление, водоснабдяване и други ще бъде заменено с точно същото. Ясно е, че по този начин е невъзможно да се постигне нито ниво на комфорт, което отговаря на съвременните изисквания, нито спестяване на топлина и други комунални ресурси, за които жителите трябва да плащат много пари всеки месец. През последната година правителството и Министерството на строителството приеха редица решения, които директно предписват модернизация по време на основен ремонт, заменяйки остарелите технически решения с модерно автоматично енергоспестяващо оборудване. И жителите имат пълното право да изискват прилагането на тези разпоредби“, казва Антон Белов, заместник-директор на отдела за термична автоматизация на Danfoss, признат експерт по енергоспестяване, чиито разработки станаха основа за създаване на стандартни решения за модернизация на остарели отоплителни системи.
Какво трябва да се направи по време на основен ремонт, за да не е задушно през зимата и плащанията за отопление да не са толкова големи?
За да направите това, е необходимо да се модернизира отоплителната система. Трябва да започнете с термичния блок на къщата, където е инсталиранавтоматизирана индивидуална топлинна точка (AITP). Той може автоматично да регулира температурата на нагряване в зависимост от колебанията на времето. Поради това радиаторите и щранговете вече няма да се прегряват, когато навън е около 0ºC: само количеството топлина, от което се нуждаете, ще бъде доставено във вашата къща. Никой няма да трябва да страда от задуха и постоянно да държи прозорците отворени, като всъщност отоплява улицата за своя сметка. И така, че топлината да се подава равномерно към всички щрангове на отоплителната система, на тях са монтирани автоматични балансиращи вентили. И тогава няма ситуации, когато едни съседи са студени, а други са горещи.
Отоплителните уреди в апартаментите са оборудвани с автоматични радиаторни термостати. С тяхна помощ можете да зададете индивидуален температурен режим за всяка стая. Чрез завъртане на копчето на термостата вие задавате комфортната за вас температура на въздуха в помещението, след което устройството автоматично я поддържа, като отваря или спира подаването на топла вода към радиатора, когато температурата спадне или се повиши с 1ºC спрямо избраната от вас стойност.
И накрая, препоръчително е цялата къща да се прехвърли на измерване на топлината в апартамента. В този случай всеки от наемателите ще плаща само това, което е консумирал, и ще може да спести още повече от отопление.
Ако къщата е добре изолирана, тогава такива мерки могат да намалят потреблението на топлина с 35–45%, а често и повече.
Ами ако няма достатъчно пари за това, което наемателите искат да направят?
Вече обсъдихме, че жителите могат да изберат да увеличат вноските си или да направят еднократна инвестиция. Има обаче друг начин, който изобщо не изисква първоначална инвестиция. Нарича се енергийна услуга.
Това е специална форма на връзка сизпълнител, извършващ работа по модернизация на инженерни системи или жилищни конструкции, което трябва да доведе до спестяване на комунални ресурси. Поканената за такъв изпълнител енергийна компания привлича пари от външен инвеститор за финансиране на ремонта, с които след това се разплаща. И връщането на тези заети средства се дължи на спестяванията, получени в резултат на модернизацията, например топлина. В този случай собствениците нямат кредитни задължения към инвеститора и не изпитват допълнителна финансова тежест.
Можете да прибягвате до енергийна услуга по всяко време, няма нищо общо с процедурата за подготовка за основен ремонт. Следователно работата в рамките на договор за енергийни услуги може да се извършва не само в хода на общ ремонт, но и отделно.
Успешен пример за прилагане на енергийни услуги на практика беше показан от HOA № 1160 в къща 11, сграда 2, по индустриалния булевард в Санкт Петербург. През 2015 г. собствениците сключиха договор за енергийни услуги за модернизация на отоплителната система с Първа компания за енергийни услуги в Санкт Петербург. Нейните специалисти в къщата монтираха 2 блокови абонатни станции Danfoss с метеорологично регулиране и автоматични баланс вентили на щрангове. Още първият отоплителен сезон даде 28,7% спестявания на топлина, или около 700 хиляди рубли в парично изражение. Тези средства отидоха за плащане на модернизацията.