ОСОБЕНОСТИ НА СЪВРЕМЕННОТО РАЗВИТИЕ НА ТЕОРИЯТА И ПРАКТИКАТА НА КОНЦЕПЦИЯТА ЗА УСЛУГАТА В СВЕТОВНАТА ИКОНОМИКА -
По този начин дейността на геодезистите обхваща всички етапи и форми на проявление на жизнения цикъл на недвижимите имоти, осигурява взаимосвързано решение на всички практически въпроси. В рамките на системата за професионално управление на недвижими имоти се разграничават функциите на собственика и управителя. Собственикът запазва функциите за вземане на стратегически решения и функциите за контрол на качеството на управление, функциите за оперативно управление на обекти на недвижими имоти са делегирани на специализирани компании за управление на геодезия.
Целта на изследването в областта на геодезията беше да обобщи, систематизира и анализира характеристиките на съвременното развитие на теорията и практиката на концепцията за геодезия в глобалната икономика с разработването на предложения за развитие на геодезически услуги в управлението на недвижими имоти за условията на Руската федерация.
Проведените изследвания показват, че понятието "сервиране" е еволюционно и развиващо се. Съвременната дума геодезия [1,2] идва от английската дума survey, която се използва широко в различни области на знанието и има много значения. И така, в природните науки терминът проучване означава: цялостно проучване, проучване; преглед (лекарство); преглед; преглед. В социалните науки тази дума се използва като разпитване, разпитване, интервюиране; оценка, проверка, преглед, анализ, оценка на риска (икономика). В техническите науки думата проучване означава: експертиза; земеустройство, земеустройство (геодезия); теренни проучвания, проучване (топография); геоложки проучвания (геология); проверка и др.
В най-разпространения смисъл геодезията определя областта на знанието, свързана с измерванията на земята - това е науката и технологията за точно определяне в пространството на местоположението на точки на повърхността.Земя, измерване на разстояния и ъгли между тях. Тези данни се използват при определяне на границите на владенията на собствениците на имоти, при изготвяне на карти, разработване на планове за територии и застрояване.
Например, Международната институция за история на геодезията и измерванията признава, че понятията "геодезия" и "измерване" обхващат много широк кръг от въпроси.
Терминът "геодезия" се определя от тази организация като концепция, свързана със събирането на данни, свързани с описанието на характеристиките на земната повърхност и тяхното представяне, като правило, под формата на карти, планове или цифрови модели. По този начин понятието геодезия може да се отнесе както към малък парцел земя под къщата, така и към цялата повърхност на Земята [4].
Американският конгрес по геодезия и картографиране (ACSM [5]) дефинира геодезията, близка до това разбиране: това е наука и изкуство за извършване на всички необходими измервания за определяне или установяване на относителното местоположение на точки и естествени или изкуствени елементи над, на или под повърхността на Земята и изобразяването им в удобна за използване форма.
Първите геодезически технологии са били добре известни и широко използвани в древния свят (преди около 5000 години), тъй като земята, като основно благо и богатство, изисква измервания, формални описания, определяне на граници и координати.
В Европа геодезията като самостоятелен вид професионална дейност става широко разпространена през Средновековието. С развитието на промишленото производство, разрастването на градовете, появата на нови и разнообразни обекти на недвижими имоти, списъкът с функции на професионалните геодезисти се разшири, обхващайки все повече и повече нови области.знания и практически дейности - от земеустройство, геодезически работи и картография до инспектиране, комплексно изследване, оценка и управление на недвижими имоти. Понятието "сервиране" също се развива, става все по-обемно и всеобхватно.
Можем да приемем, че геодезията като вид професионална дейност на пазара на недвижими имоти в съвременния смисъл е погълнала редица специализации (фиг. 1).
Геодезистите като професионални участници на пазара на недвижими имоти изпълняват функциите по събиране, обработка и предоставяне на информация за земя и други недвижими имоти, планиране на пространственото развитие на градовете, подготовка и изпълнение на проекти за развитие на недвижими имоти, определяне на стойността на проекти и оценка на недвижими имоти, управление на недвижими имоти, инспектиране и цялостна техническа, правна, управленска и финансово-икономическа експертиза. По този начин дейността на геодезистите се осъществява на всички етапи от жизнения цикъл на недвижимите имоти, което осигурява системен подход към недвижимите имоти като обект на управление.
В зависимост от целите на дейността и комплекса от функции, изпълнявани от управляващото дружество, съществуват няколко функционални модела на геодезическа дейност, характерни за чуждестранните геодезически компании: Управление на имоти като инвестиционен актив (Asset Management); Управление на имоти (Управление на имоти); Управление на проекти (Управление на проекти); Управление на техническата експлоатация на съоръжението (Facility Management); Санитарна поддръжка на обекта (Почистване).
Прегледът на световния опит в областта на геодезията ни позволява да откроим дейността на Кралското общество като една от водещите световни глобални структури.Сертифицирани геодезисти от Обединеното кралство (Кралски институт на дипломираните геодезисти). В тази връзка интерес представлява историята на създаването на Кралското дружество на сертифицираните геодезисти на Великобритания (RICS).
Исторически геодезията се формира за първи път в Англия през 15-16 век. и в началния етап включваше функциите на специално упълномощени държавни служители за измерване на земята, регистрация на поземлени имоти и права върху тях. Това се обяснява с факта, че по това време земята се е считала за основно богатство, основа на живота и основен източник на доходи. Един от основоположниците на икономическата наука У. Пети изрази това с думите: „Трудът е бащата и активният принцип на богатството, а земята е негова майка“. Основата за развитието на английската школа по икономика и практика са проблемите, свързани с недвижимите имоти.
Разбирането на недвижимите имоти като основа на националното богатство е проследено от много векове. С развитието на пазарната икономическа система, неотложните нужди при решаване на проблеми, свързани с недвижимите имоти, изискват задълбочено обучение на специалисти. Логичното следствие е основаването в Лондон през 1868 г. на Института за подготовка на геодезисти. През 1881 г. той е удостоен с титлата "Кралски" и оттогава се нарича Кралската институция на дипломираните геодезисти [1,2,3].
Ориз. 1. Съвременно разбиране на съдържанието на понятието обслужване като професионална дейност на пазара на недвижими имоти
Геодезистите изпълняват функциите по събиране, предоставяне и обработка на информация за обекти на недвижими имоти, градоустройство, подготовка и изпълнение на проекти за развитие, оценка и управление на недвижими имоти, ремонт,реконструкция и модернизация на сгради, строително обследване, занимават се с продажба и отдаване под наем на търговски недвижими имоти.
По този начин дейността на геодезистите обхваща всички етапи и форми на проявление на жизнения цикъл на недвижимите имоти, осигурява взаимосвързано решение на всички практически въпроси. Необходимостта от създаване на такава организация беше продиктувана от разширяването на световната индустриализация и в резултат на бързото развитие на инфраструктурата, жилищното строителство, транспортните комуникации, което изискваше по-прецизен контрол и счетоводство. Обществото на геодезистите по-късно е преименувано на Кралско дружество на сертифицираните геодезисти (RICS). В момента е водещата организация в областта на геодезията, която обединява експерти в областта на икономиката и управлението на собствеността, строителството, управлението на земята и други области на дейност, свързани с околната среда.
Това общество работи в 146 страни по света. Огромна роля принадлежи на обществото в разработването и поддържането на стандарти на професионална дейност и в предоставянето на информация на членовете на обществото - RICS публикува "Международен седмичник за недвижими имоти" (Global Real Estate Weekly), провежда редовни прегледи на пазара на недвижими имоти (Проучване на пазара на жилища, Проучване на търговския пазар и др.), Занимава се с анализи и прогнози (Прогнози на RICS, Анализ на жилищата и достъпността), провежда специални проучвания и организира международни конференции.
Основната роля на RICS е да: регулира и насърчава този вид професионална дейност; поддържане на най-високи образователни и професионални стандарти; защита на клиенти и потребители, като се вземат предвид строги етични стандарти; предоставяне на независими съвети, оценки и препоръки. В RICS работят 17 душипрофесионални групи, компанията определя стандарти, разработва препоръки и предоставя информация в различни индустрии. Днес RICS има над 100 000 служители по целия свят, като по-голямата част от членовете му не са граждани на Обединеното кралство. Стратегическата посока на организацията се определя от Борда на гуверньорите, който включва ръководството на компанията и нейните представители по света. Воден от президента, Управителният съвет е подкрепен от бордове и комисии, съставени от активни членове на персонала на RICS. Тези групи се състоят от регионални съвети, национални съвети и 17 професионалисти във всяка професионална група. Компанията работи в тясно сътрудничество с професионални организации по целия свят, включително организации, разположени в развитите и развиващите се страни.
RICS представлява следната регионална структура: RICS Европа; RICS на Америка; RICS Азия; RICS Южна Азия; RICS Океания; RICS Близък изток и Африка.
Към настоящия момент също може да се говори за стабилна постоянна дейност на РИКС в България. Авторът на тази статия е пряко ангажиран в тази дейност и е пряк участник и представител на RICS в Руската федерация.
В същото време беше извършен сравнителен анализ на дейността на водещи местни и чуждестранни компании. Такива компании включват сред чуждестранните геодезически компании: 1. Международна компания за развитие Hines (САЩ); 2. Геодезическа компания Sawatzky Property Management (Канада); 3. Международна консултантска компания Knight Frank (Англия); 4. Геодезическа компания AM Surveying Property Services Limited (RICS, Англия).
Обектите на изследване в областта на геодезията в България са следните: 1. ЗАДГеодезическа компания "Unified Rental System" (Казан); 2. ЗАО Геодезическа компания "EuroDomService" (Москва); 3. ЗАО Геодезическа компания "FM-CRAFT" (Москва); 4. Геодезическа компания M Consulting Group (Москва).
В резултат на цялостен сравнителен анализ на практиката на местни и чуждестранни геодезически компании се стигна до извода, че чуждестранните геодезически компании са динамично развиващи се компании със значителен опит в търговските, селскостопанските и жилищните имоти. Те предоставят различни услуги във всички фази от жизнения цикъл на имота, като същевременно гарантират максимална печалба за своите клиенти и инвеститори. Отличителна черта на тези компании е наличието на офиси в почти всички страни по света, включително и в България.
Установено е, че дейностите по управление на недвижими имоти, базирани на концепцията за геодезия, са проблемни, иновативни и активно развиващи се в България. На практика има размито разбиране за съдържанието и предназначението на геодезическите услуги. Успешното приложение на геодезията в управлението на обекти на недвижими имоти се потвърждава от примерите, дадени в изследването на дейността на геодезическите фирми, както български, така и чуждестранни.
Рецензенти:
Хрусталев Б. Б., доктор по икономика, професор, ръководител на катедрата по икономика, организация и управление на производството, PGUAS, Пенза;
Баронин С. А., доктор по икономика, професор в катедрата по експертиза и управление на недвижими имоти, PGUAS, Пенза.